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[중급 2-1강] 부동산거래 제한 – 부동산 거래의 자유

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2019. 3. 3. 10:36

중급강좌 중 두번째 강좌는 부동산거래에 대한 법률상의 각종 제한에 대하여 설명하겠습니다.

중급 제2강은 4교시로 세분되며, 여기에서는 제1교시 강의 내용을 설명 드리겠습니다.

 

1. 부동산 거래는 원칙적으로 자유입니다.

 

부동산을 거래할 때 거래 상대방을 선택하거나 거래 방법 등에 특별한 제한이 없는 것이 원칙입니다. 다만, 다음과 같은 경우에는 거래를 하더라도 무효가 될 가능성이 높습니다.

 

첫째, 거래 상대방이 미성년자(19세 미만)나 한정후견개시의 심판을 받은 자(() 한정치산자)와 거래를 할 경우 거래 자체가 무효가 될 가능성이 높습니다.

19세 미만의 미성년자와의 거래는 법정대리인(대부분 부모)의 동의가 없으면 거래가 무효가 됩니다. 따라서 미성년자 소유의 부동산을 구입할 때는 사전에 보호자의 동의를 받아야 합니다.

한정후견개시의 심판을 받은 자란 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족한 사람으로서 법원에서 한정후견개시의 심판을 한 사람을 말하며, 2011년 이전에는 한정치산자라고 했습니다. 이들의 경우 법원에서 부동산의 거래에 대해서는 한정후견인의 동의를 받도록 정할 수 있으며, 이 경우 역시 법원에서 정한 한경후견인의 동의가 없을 경우 거래 계약 자체가 무효가 됩니다.

 

둘째, 대리인과의 거래는 반드시 대리권한을 증명하는 서면(인감증명서가 첨부된 위임장)을 첨부해야 합니다. 예를 들어 남편 명의의 주택을 부인과 거래를 할 경우 반드시 남편이 작성한 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않을 경우 나중에 남편이 계약 무효를 주장해도 대항하기 어렵습니다.

 

셋째, 선량한 풍속이나 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 부동산의 거래는 무효입니다. 또한, 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 불공정한 부동산 거래 역시 무효입니다. 예를 들어 시세가 1억 원인 아파트를 매수자가 시세를 잘 모르는 것을 악용해 15천만 원에 매각한 경우 불공정한 거래로서 매수자는 무효를 주장할 수 있습니다.


[그림] 무효가 될 수 있는 부동산거래