[중급 2-3강] 부동산거래 제한 – 거래가 제한되는 부동산

중급강좌 중 첫째 강좌는 부동산거래에 대한 법률상의 각종 제한에 대하여 설명하겠습니다.

중급 제2강은 4교시로 세분되며, 여기에서는 제3교시 강의 내용을 설명 드리겠습니다.

 

3. 거래가 제한되는 부동산도 있습니다.

 

첫째, 농지는 구입할 경우에는 소유권이전등기 이전에 농지의 소재지를 관할하는 읍장 또는 면장(도시 지역의 경우에는 시장이나 구청장)으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다.

 

농지는 원칙적으로 농업인(농업법인 포함)만이 소유할 수 있습니다.

농업인 이란 1천 제곱미터(303평) 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람 등을 의미합니다.(농지법 시행령 제3조 참조)

이때 농지란 논이나 밭, 과수원 등으로 실제 이용하고 있는 토지와 농업생산에 필요한 시설의 토지를 말하는 것으로 토지대장의 지목이 아닌 실제 이용 현황을 기준으로 합니다.

 

둘째, 토지거래허가지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우에는 계약 체결 이전에 관할 구·시·군청에서 토지거래허가를 받아야 합니다.

 

토지거래허가지역에서 토지 거래는 원칙적으로 불가능하며, 일정한 기준에 합당한 토지 거래만 허가를 받아 거래할 수 있습니다.(상세한 기준은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조참조)

이때 토지란 건축물이 없는 나대지 상태의 토지뿐만 아니라, 주택에 포함된 토지나 기타 상가 등 건물에 포함된 토지도 포함됩니다.

 

기타 사립학교의 기본재산을 거래할 경우에는 교육부의 사전 허가를 받아야 하며, 전통사찰의 토지 등 부동산을 거래할 경우에는 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 하고, 향교재산의 경우 시도지사의 허가를 받아야 하는 등 부동산의 종류에 따라 거래를 위해 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 또한 공익법인, 사회복지법인, 의료법인 등의 경우에도 유사한 제한을 받게 됩니다. 이와 같은 거래의 제한에 대한 구체적인 사항은 고급강좌를 통해 상세하게 설명해드릴 예정입니다.

 

[그림] 거래가 제한되는 부동산 개요도