[중급 3강] 부동산에 이용에 대한 제한

초보강좌를 통하여 우리는 부동산은 자기 마음대로 이용할 수 없다고 배웠습니다.

자연 상태에서 우리 인간은 적은 수에 비하여 무한하게 넓은 토지를 자신의 마음대로 이용할 수 있었습니다. 그러나 인구가 증가하여 한정된 토지를 이용하는 과정에서 발생하는 각종 문제점을 방지하기 위해서 법률로서 부동산의 이용에 일정한 제한을 두고 있습니다.

 

이번 시간에는 부동산이용을 제한하는 각종 법률에 대하여 설명하겠습니다.

부동산은 환경의 보호나 지역의 균형적인 발전 또는 특정한 시설을 보호하기 위하여, 기타 각종 개발을 위하여 이용이 제한되고 있습니다.

　

1. 대부분의 토지는 국토이용계획에 의해 이용이 제한되고 있습니다.

 

우리나라 국토의 대부분은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”(이하 “국토계획법”)에 의한 국토이용계획에 의해 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개 지역으로 지정되어 있습니다.

 

도시지역이란 도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해 지역의 건설·정비·개량 등을 시행하였거나 시행할 지역과 택지개발예정지구, 국가산업단지, 지방산업단지, 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 및 송·변전시설부지를 제외한다. 이하 같다)으로 지정하여 개발하였거나 개발할 지역을 의미합니다.

 

도시지역이 도시계획구역인 경우에는 국토계획법에 의하여 토지이용이 제한되며, 국가산업단지 또는 지방산업단지인 경우에는 “산업입지 및 개발에 관한 법률”에 의해, 택지개발예정지구인 경우에는 “택지개발촉진법”, 전원개발사업구역 또는 예정구역인 경우에는 “전원개발촉진법”에 의해 각각 토지 이용이 제한됩니다.

 

관리지역이란 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다.

 

관리지역 중 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 의미하므로 관리지역 중 향후 개발 가능성이 가장 높습니다.

 

그러나 보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이며, 생산관리지역은 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이므로 투자에 신종해야 합니다.

 

농림지역이란 농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역을 의미합니다. 농림지역이 농업진흥지역에 속할 경우에는 “농지법”에 따라, 보전임지에 속할 경우에는 “산지관리법”, 초지조성지구 및 단지조성지구인 경우에는 “초지법”에 따라 토지 이용이 제한됩니다.

 

자연환경보전지역이란 자연경관·수자원·해안·생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.

 

자연환경보전지역에서는 원칙적으로 건물을 건축하거나 토지의 형질변경, 입목의 벌채 등의 대부분의 행위가 제한됩니다. 또한, 해당 지역이 자연공원법에 의한 공원구역이나 공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역이나 문화재보호법에 의하여 지정된 사적·명승 또는 천연기념물과 그 보호구역인 경우에는 각각 자연공원법·수도법 또는 문화재보호법에 의해서 토지 이용이 제한됩니다.

 

2. 도시지역의 토지이용 제한은 더욱 복잡합니다.

 

도시지역의 토지는 2중 3중으로 이용이 제한되고 있습니다.

 

2.1. 도시지역 내의 토지이용은 허가를 받아야 합니다.

 

원칙적으로 도시지역으로 지정된 지역 안에서는 건축이나 토지의 형질을 변경하는 행위, 토지의 분할 등의 행위는 시장이나 군수의 허가를 받아야 합니다.

 

2.2. 대부분의 도시지역 토지는 용도지역으로 지정되어 이용이 제한됩니다.

 

대부분의 도시지역 안에 있는 토지는 도시계획에 의해 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 중 한 가지 용도지역으로 지정이 되며, 이들 지역 내에서 건축 등 행위제한은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령”에서 상세히 규정하고 있습니다.

 

주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분됩니다. 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 필요한 지역, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 지역을 의미합니다.

 

상업지역은 중심상업지역과 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 기역이며, 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역, 유통상업지역은 도시 내부나 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 의미합니다.

공업지역은 주로 중화학공업·공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 전용공업지역과 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 일반공업지역, 경공업 기타 공업을 수용하되, 주거기능의 보완이 필요한 준공업지역으로 구분됩니다.

녹지지역은 도시의 자연환경·경관·수림 및 녹지를 보전하는 보전녹지지역, 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 생산녹지지역, 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 지역인 자연녹지지역으로 구분됩니다.

 

2.3. 특정한 지역은 "지구"로 지정되어 건축이 제한되고 있습니다.

 

도시계획에 의해서 용도지역과 별도로 일정한 지역을 정해서 "지구"로 지정하여 건축 등의 행위를 제한하고 있습니다.

 

예를 들어 산악․구릉지․숲 등의 자연경관이 우수하여 보호할 필요가 있을 경우에는 “자연경관지구”로 지정하여 토지의 이용을 제한하고 있으며, 기존 시가지에서 도시이미지 제고를 위하여 양호한 경관을 유지하거나 조성할 필요가 있을 경우에는 “시가지경관지구”로 정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다. 기타 문화재나 중요 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 때에는 "보호지구"로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다.(국토계획법 및 동법 시행령 참조)

 

2.4. 특정한 목적을 위해서 "구역"을 지정하여 토지이용을 제한합니다.

 

특정한 목적을 달성하기 위해서 "구역"을 지정하여 토지의 개발이나 이용을 제한하고 있습니다.

 

구역제의 가장 대표적인 것은 개발제한구역(그린벨트)으로, 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 또는 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역을 대상으로 지정됩니다.

 

기타 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위한 "시가화조정구역"이나 토지이용을 합리화하고 도시의 기능·미관 및 환경을 효율적으로 유지·관리하기 위한 "상세계획구역"이 지정되고 있습니다.(국토계획법 참조)

 

3. 특정한 시설을 보호하기 위해 토지이용이 제한되는 경우도 있습니다.

 

가장 대표적인 것은 군사시설보호구역으로 “군사기지 및 군사시설 보호법”에 의하면 군사시설의 최외곽 경계선으로부터 1km 이내(전술항공작전기지는 5km)에서 보호구역을 설정할 수 있으며, 보호구역 안에서의 건축행위는 관할부대장이 인정하는 경우 이외에는 제한됩니다.

 

토지이용 제한이 가장 심한 경우는 상수원보호구역입니다. “수도법”과 수도법의 하위법령인 “상수원관리규칙”에 의하여 상수원보호구역 안에서는 원칙적으로 건축이 금지되고 있으며, 기존 주택의 증개축 등 일정한 경우에만 건축이 허가됩니다.

 

우리 주변에서 가장 흔히 볼 수 있는 지역은 교육환경보호구역입니다. “교육환경 보호에 관한 법률”에 의해 지정되는 교육환경보호구역(학교 경계선으로부터 200미터 이내)에서는 여관이나 유흥시설, 공해시설 등 학교보건위생에 해로운 행위나 시설이 제한됩니다.

 

국도나 고속도로 주변 토지의 경우에는 접도구역이나 연도구역으로 지정될 경우 일정한 건축행위가 제한되며(도로법, 고속국도법), 항만지역은 항만지구로 지정되어 토지이용 행위가 제한되는 등 각각의 개별법에서 토지이용행위를 규제하는 사례들을 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

4. 토지에 대한 이용규제는 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인합니다.

 

우리나라의 대부분의 토지들은 국토계획법이나 각각의 개별 법률에 의해서 이용이 제한되고 있는 것으로, 토지를 구입할 경우에는 가장 먼저 해당 토지가 어떤 법률에 의해 어떤 제한을 받고 있는지 확인해야 합니다.

 

내가 구입할 토지가 어떤 제한을 받고 있는가 알아보기 위해서는 가장 먼저, 해당 토지 소재지의 구청이나 시청·군청의 민원실을 방문해 토지이용계획확인서를 발급 받아야 합니다.

 

토지이용계획확인서를 발급 받아 보면 내가 구입할 토지가 도시관리계획상 어떤 지역에 속해있으며, 토지거래허가지역에 포함되는지 여부 등이 나타나 있습니다. 그러나 부동산과 관련된 법률 지식이 없는 사람 입장에서는 토지이용계획확인서에 표기된 용도지역이나 각종 이용제한에 대한 구체적인 내용을 알기 어렵습니다. 예를 들어 대상 토지가 "준주거지역"으로 표기되었더라도, 준주거지역에서 어떤 행위를 할 수 있는지 알 수 없는 것입니다.

 

즉, 토지이용계획확인서는 해당 토지가 국토계획법 상 어떤 용도지역이나 지구, 지역에 속해 있는가 여부나 도로 등 특정 도시계획시설에 포함되어 건축이 제한되는지 여부 등을 확인해 주는 서류에 불과한 것이며, 구체적인 토지이용 제한 사항을 알아보기 위해서는 해당 용도지역 등을 규율하는 각각의 법률 조문이나 해당 지방자치단체의 조례 등을 찾아보아야 합니다.

 

일반인의 입장에서는 어떤 용도지역이 어떤 법률에 의해서 규율되는지 알 수 없으므로, 대부분 토지이용계획확인서를 발급 받으면 관할 관청의 건축과나 관련 전문가를 방문해 해당 토지를 이용할 수 있는 방법을 문의하는 경우가 대부분입니다.

 

만약 이런 전문가의 도움을 받지 않고 자신이 직접 해당 토지에 대한 이용규제 사항을 확인하기 위해서는 가장 먼저 토지이용계획확인서에 표기된 용어부터 해석할 수 있는 능력을 갖추어야 하며, 이들 용어가 어떤 법률에서 규정하고 있는지 알아야 합니다.

 

최근에는 국토교통부에서 제공하는 토지이용규제서비스(http://luris.molit.go.kr/)를 통해 상세한 용어사전을 제공하고 있으며, 토지이용계획확인서에 포함된 다양한 토지이용규제 내용도 상세하게 제공하고 있으므로 토지에 투자할 경우에는 토지이용규제서비스를 보다 자주 이용하는 것이 바람직할 것입니다.

 

[그림] 토지이용규제서비스 초기화면