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[중급 4-2강] 부동산을 구입할 때 내는 세금2 - 증여세, 상속세 등

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2019. 2. 27. 06:00

중급 제4강은 1교시와 2교시로 구분되며, 2교시는 부동산을 구입할 때 내는 세금 중 증여세와 상속세, 인지세에 대한 것입니다.

 

[그림] 상속증여세 개념도


 

3. 증여세

 

3.1 증여세란?

 

증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 특히, 증여세 과세대상은 민법상 증여뿐만 아니라 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 불구하고 경제적 실질이 무상이전인 경우 모두 해당됩니다.

 

일반적으로 증여란 당사자 일방인 증여자가 대가와 관계없이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사를 표시하고 상대방이 증여 받은 것을 승낙함으로써 성립하는 민법상의 계약의 일종입니다. 증여를 받은 자(수증자)는 증여를 받은 날(수증일)부터 3월이 되는 날까지 자신의 주민등록 소재지 관할 세무서에 자진해서 신고하고 납부해야 합니다.

 

만약 증여세액이 1천만원을 초과할 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있는 분할납부제도가 있으며, 이와 유사한 연부연납제도, 물납제도도 있으므로 증여세액이 고액일 경우 부담을 완화할 수 있습니다.

 

증여세는 신고기한 내 신고하고 납부하지 아니하면 약 10% ~ 30%의 가산세가 부과될 수 있으므로 유의해야 합니다(“상속세 및 증여세법에서 규율하고 있음).

 

증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우 뿐 아니라 직계존비속 또는 배우자간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하면 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 특수한 경우가 있으므로 부동산 등의 거래 시 유의할 필요가 있습니다.

 

3.2 증여로 보는 경우

 

부동산과 관련하여서는 다음의 경우는 원칙적으로 세법상의 증여로 보아 증여세를 과세합니다(상속세 및 증여세법 제44조 내지 제45조의5 참조).

 

첫째, 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외)

 

둘째, 재산을 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년 안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외)

 

셋째, 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우(자금출처를 입증하지 못한 경우)에는 취득액을 증여액으로 봄

 

넷째, 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환하기 어려운 경우(상환 자금의 출처를 입증하지 못한 경우)에는 상환액을 증여액으로 봄

 

다섯째, 조세회피 등을 위한 부동산 명의신탁의 경우 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 봄

 

3.3 증여세 세율

 

상속세 및 증여세법 제56(26조 준용)에서 규정된 증여세의 세율은 다음과 같습니다.

 

- 1억원 이하 : 과세표준의 100분의 10

- 1억원 초과 5억원 이하 : 1천만원 + 1억원 초과금액의 100분의 20

- 5억원 초과 10억원 이하 : 9천만원 + 1억원 초과금액의 100분의 30

- 10억원 초과 30억원 이하 : 24천만원 + 10억원 초과금액의 100분의 40

- 30억원 초과 : 104천만원 + 30억원 초과금액의 100분의 50

 

또한 수증자(증여를 받는 자)가 증여자(증여를 하는 자)의 자녀가 아닌 직계비속인 경우(손자, 손녀 등)에는 직계비속에 대한 증여의 할증과세 규정(법 제57)에 따라 증여세산출세액에 100분의 30(수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속이면서 미성년자인 경우로서 증여재산가액이 20억원을 초과하는 경우에는 100분의 40)에 상당하는 금액을 가산하는 것이 원칙입니다.

 

3.4 증여 가액 산정

 

증여 받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.

- 토지 : 개별공시지가

- 주택 : 개별주택가격. 공동주택공시가격

- 오피스텔 및 상업용 건물 : 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정고시한 가액 (오피스텔·상업용 건물 기준시가)

- 기타 건물 : 국세청 기준시가 (국세청 건물 기준시가 산정방법 고시(국세청고시 제2018-50호 등))

- 기타 : “상속세 및 증여세법62조 내지 제66조 참조

 

증여가 친족 간에 이루어진 경우에는 증여 받은 재산의 가액에서 다음 금액을 공제(증여재산 공제)한 금액을 기준으로 증여세를 부과합니다. 다만 10년 동안 증여한 총금액이 이를 초과할 경우에는 초과한 금액은 적용되지 않습니다(상속세 및 증여세법 제53조 참조).

- 배우자로부터 증여 받을 때 : 6억원

- 직계존속으로부터 증여 받을 때 : 5천만원 (미성년자의 경우 2천만원)

- 직계비속으로부터 증여 받을 때 : 5천만원

- 그 이외의 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원

 

3.5. 증여세와 자금출처조사

 

재산을 취득하거나 채무를 상환한 사람의 연령·소득상황 등을 감안하여 자력으로 취득하거나, 상환한 것이 아니고 증여를 받은 것으로 여겨질 때에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 대한 안내문을 받게 되는데, 이 경우에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 관한 자료를 세무서에 내야 합니다. 만약 자금출처조사에서 결국 본인의 자금원천을 최대한 입증하고 입증하지 못하는 금액 부분만을 증여로 추정하여 증여세가 부과됩니다.

 

당해 취득재산의 자력취득 여부를 판단하기 위해서는 취득자의 직업, 성별, 연령, 소득 및 재산 상태를 종합적으로 고려해 보아도 당해 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 부과합니다.

 

이와 같이 당해 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우란, 다음과 같은 방법에 의해 입증된 취득자금의 출처가 80% 이상 확인되지 않으며, 취득자금 중 2억원 이상의 금액의 출처를 제시하지 못한 경우를 의미합니다.

- 신고 또는 과세 받은 소득금액의 입증

- 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액 입증

- 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액의 입증

 

세무서장은 증여세 과세를 위한 조사 결정을 직접조사결정과 간접조사결정으로 구분하여 실시하고 있습니다.

 

세무서장은 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 증여추정배제기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 자금출처조사를 면제합니다 (상속세 및 증여세 사무처리규정 제38, 후술).

 

4. 상속세

 

사람의 사망으로 일정한 사람이 그 사람의 재산 등을 포함하여 권리, 의무를 포괄적으로 승계 받은 경우 상속을 받은 날부터 6개월 이내에 상속세를 신고하고 납부해야 합니다(상속세 및 증여세법 제67조 참조).

 

상속세 계산 공식은 다음과 같으며, 세율은 증여세율과 같습니다.

 

세액 = [상속재산 + 10(5)년 이내 증여재산 - (공과금/장례비/채무) - 기초 인적공제 등] × 세율

10(5)년 이내 증여재산 : 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액과 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액 합산액

공과금 : 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야 할 공과금

장례비 : 사망일부터 장례일까지의 장계에 직접 소요된 비용(최소 500만원 최대 1000만원)과 봉안시설 또는 자연장지의 사용에 소요된 금액(최대 500만원)

채무 : 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야 할 확정채무

 

상속세의 기초공제와 인적공제액 계산 방법은 다음과 같습니다(상속세 및 증여세법 제18~ 24) 참조).

기초공제 : 2억 원

배우자공제 : 530억 원(법정지분 내 실제 상속받은 순재산기준으로 공제)

자녀공제 : 1인당 5천만원

미성년자 공제 : 20세까지의 연수에 1천만원을 곱한 금액

장애자 공제 : 통계청장이 고시하는 기대여명까지의 연수에 1천만원을 곱한 금액

연로자 공제 : 배우자 제외 65세 이상인 사람에 대해 5천만원 공제

금융상속 공제 : 20%(2억 한도, 2천만원 미만은 2천만원 공제)

기타 가업상속 공제, 재해손실 공제 등 (상속세 및 증여세법 제18조 내지 제24조 참조)

 

5. 인지세

 

계약서 등 증서의 작성 시에는 인지세 납세의무가 있습니다. 부동산소유권이전등기를 신청하기 위해 부동산의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우라면 다음의 세액에 해당하는 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인 하면 됩니다.

 

증서의 기재 금액별 인지세액은 다음과 같습니다.

- 1천만원 초과 3천만원 이하 : 2만원

- 3천만원 초과 5천만원 이하 : 4만원

- 5천만원 초과 1억원 이하 : 7만원

- 1억원 초과 10억원 이하 : 15만원

- 10억원 초과 : 35만원

 

다만 주택매매계약서 등 주택에 대한 증서의 경우 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다. 또한 우리 사회에는 부동산소유권이전등기 등 공적 필요에 의해 증서가 첨부될 경우에만 인지세를 납부하는 관행도 있습니다.

 

주의 사항 : 이 강의는 2019225일에 작성된 것이므로, 작성일 이후에 변경된 소득세법 등 법령의 중요 내용이 반영되지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.