[중급 4-1강] 부동산을 구입할 때 내는 세금1 - 취득세 등

부동산을 매매로 구입할 때 내야 하는 주요한 세금으로는 취득세가 있으며, 상속을 받거나 증여를 받을 경우에는 상속세나 증여세를 내야 합니다. 또한 부동산을 매매로 구입한 사람에 대해서는 국세청에서 증여세 회피 방지를 위해 자금출처를 조사하고 있습니다. 중급 제4강에서는 이들 조세 제도에 대해 3교시로 나누어 강의를 진행할 예정입니다.

 

중급 제4강 중 제1교시는 부동산을 구입할 때 내는 세금 중 취득세와 취득세에 부가되는 세금에 대한 것입니다.

 

일반적으로 부동산투자를 위해서는 부동산을 구입하는 경우가 많습니다.

 

통상 부동산을 구입하면 취득세(4%)와 취득세의 5%에 해당하는 지방교육세와 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 부담해야 합니다(주택은 금액에 따라 세금이 차등 부과됨). 결국 부동산을 구입하는 사람은 부동산 실거래가격(또는 공시가격)의 4.6%에 달하는 세금을 부담해야 하며, 여기에 국민주택채권을 별도로 구입해야 하므로, 부동산투자자는 반드시 사전에 세금에 대한 고려를 해야 합니다.

 

본 강좌에서는 부동산을 구입할 때 각각의 세금이 어떻게 부과되고 그 세율은 어떤 것인지에 대한 사항을 설명합니다.

 

[그림] 부동산 취득세 개요도

1. 취득세

 

취득세는 부동산을 매매나 교환 방식으로 구입했거나 상속이나 증여 또는 기부를 받은 경우, 기타 건물을 건축(신축 및 증축, 개축)한 경우 및 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에 그 부동산을 사실상 취득한 사람에게 부과되는 세금으로 “지방세법”에서 규율하고 있습니다. 이때 “사실상 취득”이란 소유권이전등기 등 등기를 하지 않고 대상 부동산의 배타적인 사용수익권을 취득하는 것을 의미합니다.

 

부동산을 취득한 사람은 취득일부터 60일 이내에 대상 부동산이 소재한 지역의 관할 구·시·군청에 자진해서 신고하고 납부해야합니다. 취득일이란 매매의 경우에는 계약상의 잔금지급일을 의미하며, 계약서 상 잔금지급일 이전에 잔금을 지급하거나 소유권이전등기를 끝마친 경우에는 그 중 먼저 행위가 이루어진 때를 취득시기로 보고 있습니다.

 

부동산을 구입한 경우 취득세 세율은 주택이나 농지를 제외한 일반적인 경우에는 1,000분의 40(4%)입니다. 그러나 주택을 취득한 경우에는 다음과 같이 취득 당시의 가액에 따라 세율이 차등 적용 됩니다.

- 6억원 이하인 주택 : 1%

- 6억원 초과 9억원 이하의 주택 : 2%

- 9억원 초과 주택 : 3%

 

취득세 세율은 고급주택이나 별장, 골프장, 고급오락장의 경우에는 기본세율에 8%가 추가 부과되어 세율은 12%가 됩니다.

또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에서 공장을 신·증설하기 위하여 부동산을 취득하거나 같은 지역에서 기업의 본점이나 주사무소의 사업용 부동산을 신축․증축하는 경우에는 기본세율에 4%를 합산한 6%의 세율이 부가됩니다.

 

1.1 취득세 과세표준

 

취득세를 계산하는 기준 금액인 과세표준은 실거래신고 가액을 원칙으로 하고 있으며, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있습니다. 또한 법인장부 등에 의하여 실제거래가액이 입증되는 경우에는 원칙에 입각하여 사실상의 취득가액을 과세표준으로 보도록 규정하고 있습니다.

 

시가표준액이란 토지의 경우 시군구청장이 정하여 공시하는 개별공시지가, 단독주택의 경우 개별주택공시가격, 공동주택의 경우는 국토교통부장관이 정하여 공시하는 공동주택공시가격을 말합니다.

비주거용건물의 경우에는 각 시·군·구에서 행정자치부가 매년 10월이나 11월에 결정하여 통보하는 연도별 시가표준액 조정기준에 의하여 시가표준액을 산정하며, 도지사의 승인을 얻어 매년 1월 1일에 시가표준액을 고시합니다.

 

통상 시가표준액은 건물 ㎡ 당 신축가격기준액에 구조지수와 용도지수, 위치지수, 경과년수별 잔가율, 가감산율, 면적을 곱하여 산출합니다. 다만, 현행 “부동산 가격공시에 관한 법률” 제20조의 규정에 따라 비주거용 부동산가격(비주거용 개별부동산가격과 비주거용 집합부동산가격)이 공시될 경우 그 금액이 시가표준액이 될 것입니다.

[그림] 비주거용건물 시가표준액 계산식

여기에 적용하는 2019년도 건물신축가격기준액은 710,000원/㎡이며, 2018년에는 690,000원/㎡, 2017년에는 670,000원/㎡ 등 매년 각각 다르게 고시됩니다.

 

1.2 중과세 대상 별장

 

취득세가 기본세율에 8% 추가 중과세 되는 별장이란 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다.

 

보다 구체적으로 보면 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 봅니다.

 

다만, 지방세법 시행령 제28조 제2항에서는 대지면적이 660㎡ 이내이고 건축물의 연면적이 150㎡ 이내이며, 기타 동항에서 정한 3가지 규정에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 별장으로 보지 않으므로 휴양지 등에 있는 주택을 구입할 때에는 해당 규정을 면밀히 점검해야 합니다.

 

1.3 중과세 대상 고급주택

 

취득세가 중과세 되는 고급주택이란 다음과 같은 4가지 조건 중 한 가지에 해당하는 주택과 그 대지를 의미합니다.

첫째, 1구의 건물의 연면적(주차장 면적 제외)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 9천만원을 초과하는 주거용 건물 (취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당됨)

 

둘째, 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 (취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당됨)

 

셋째, 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200㎏ 이하의 소형엘리베이터는 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외) (취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당됨)

 

넷째, 1구의 주택에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물 (공동주택과 그 부속토지는 제외)

 

다섯째, 1구의 공동주택의 건축물 전용면적이 245㎡(복층형은 274㎡로 하되, 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 제외)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지 (취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당됨)

 

1.4 중과세 대상 골프장 등

 

취득세가 중과세 되는 골프장이란 “체육시설의 설치·이용에 관한 법률”에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지 상(上)의 입목을 의미합니다. 취득세가 중과세 되는 고급오락장이란 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 “지방세법시행령”으로 정하는 건축물과 그 부속토지를 의미합니다.

 

2. 취득세에 대한 부가세

 

2.1. 농어촌특별세(취득세에 대한 부가세 부문)

 

부동산과 관련된 농어촌특별세는 지방세법에 의한 취득세의 납세의무자와 조세감면규제법 또는 지방세법에 의하여 양도소득세나 법인세, 취득세 또는 등록면허세의 감면을 받는 자, 지방세법에 의한 종합토지세의 납세의무자로서 납부세액이 500만원을 초과하는 자가 납부해야 합니다(농어촌특별세법 참조).

 

농어촌특별세는 다음의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산합니다.

- 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 양도소득세·법인세·취득세 또는 등록면허세의 감면세액 : 감면세액의 100분의 20 (20%)

- 지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액 : 취득세 과세표준의 0.2% (85㎡ 이하 주택과 농가주택은 제외)

- 지방세법에 의하여 납부하여야 할 종합토지세액 : 100분의 20 (20%)

 

농어촌특별세의 납세지는 당해 본세(양도소득세, 취득세 등)의 납세지로 하며, 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세·법인세·취득세 또는 등록면허세의 감면세액에 의한 농어촌특별세는 당해 세금을 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 합니다. 만약 신고·납부할 본세가 없는 경우에는 당해 본세의 신고·납부의 예에 따라 신고·납부하여야 합니다.

 

취득세액에 대한 농어촌특별세는 당해 본세를 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 하며, 종합토지세액에 대한 농어촌특별세를 종합토지세의 부과·징수 시 함께 부과합니다.

 

2.2. 지방교육세

 

지방세법의 규정에 의한 취득세, 등록면허세, 재산세의 납세의무자는 등록세액 또는 재산세액의 100분의 20 (20%)에 해당하는 지방교육세를 납부해야 합니다. 다만 주택을 취득한 경우에는 취득세액의 10%에 해당하는 지방교육세를 납부합니다(지방세법 제151조 참조).

 

취득세, 등록면허세, 재산세에 부과되는 지방교육세는 시장·군수 또는 그 위임을 받은 공무원이 지방세 부과·징수의 예에 의하여 이를 부과·징수하는 것으로, 통상 해당 세금을 납부할 때 함께 납부해야 합니다.

 

※ 주의 사항 : 이 강의는 2019년 2월 25일에 작성된 것이므로, 작성일 이후에 변경된 소득세법 등 법령의 중요 내용이 반영되지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.