[중급 4-3강] 부동산을 구입할 때 내는 세금3 – 자금출처조사

“자금출처조사”란 거주자 또는 비거주자의 재산 취득(해외유출 포함), 채무의 상환 등에 소요된 자금과 이와 유사한 자금의 원천이 직업･연령･소득 및 재산상태 등으로 보아 본인의 자금능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우, 세무서에서 그 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루여부를 확인하기 위하여 행하는 세무조사를 말합니다.

 

이에 대한 구체적인 방법은 “상속세 및 증여세 사무처리규정”(국세청 훈령 제2270호(2018. 7. 10.)) 제35조부터 38조에서 규정하고 있습니다.

 

부동산을 구입한 경우 자금출처조사는 구입자의 주소지를 관할하는 지방국세청장(조사국장) 또는 세무서장이 담당합니다.

 

자금출처조사는 납세자 재산규모·성실도 수준·탈루혐의의 경중 등을 고려하여 일반조사와 간편조사로 분류합니다.

 

“자금출처 간편조사”란 단기간 동안 필요 최소한의 범위 내에서 상담 위주로 실시하는 조사를 말합니다. 간편조사 과정에서 중대·명백한 탈루혐의가 발견되는 등 추가적인 사실확인이 필요한 경우 일반조사로 전환할 수 있습니다. 이 경우 일반조사로 전환된 사실을 납세자에게 통지하여야 합니다.

 

부동산을 구입한 사람에 대한 자금출처조사 결과 부동산 구입자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 부동산을 자신의 힘으로만 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 그 재산을 취득한 때에 그 부동산의 취득 자금을 증여받은 것으로 추정하여 취득 자금에 대한 증여세를 부과합니다.

 

그러나 자금출처조사 결과 다음과 같은 3가지 금액을 합산한 금액이 취득 자금의 80% 이상이거나 취득 자금에서 2억원을 공제한 금액 이상인 경우(10억원의 아파트 구입의 경우 8억원 이상인 경우)에는 “부동산을 자신의 힘으로만 취득”하였다고 인정하여 증여세를 부과하지 않습니다.

첫째, 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받은 소득금액

둘째, 신고하였거나 과세받은 상속 또는 증여 받은 재산의 가액

셋째, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

 

자금출처조사는 부동산을 구입할 때 마다 하는 것은 아닙니다. 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타 재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 다음과 같은 “증여추정배제기준”에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 표에 포함된 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 증여 추정 규정(상속세 및 증여세법 제45조)이 적용되지 않으므로 자금출처조사의 실익이 없어집니다.

 

구 분	취득재산		채무상환	총액한도
	주택	기타재산
1. 세대주인 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자	1억5천만원 3억원	5천만원 1억원	5천만원	2억원 4억원
2. 세대주가 아닌 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자	7천만원 1억5천만원	5천만원 1억원	5천만원	1억2천만원 2억5천만원
3. 30세 미만인 자	5천만원	5천만원	5천만원	1억원

 

예를 들어 보면, 만약 30세 미만인 사람이 주택을 구입한 경우에는 재산취득일 전 주택을 구입한 금액을 합산하여, 이 금액이 5천만원 이하인 경우에는 원칙적으로 자금출처조사 대상이 아니며, 상기와 같이 간주에 따른 증여세도 부과하지 않습니다.

 

세대주가 아닌 30세 이상의 사람이 주택을 구입한 경우에는 조사 면제 금액이 7천만원에 불과하지만, 세대주가 아닌 40세 이상의 사람이 주택을 구입한 경우에는 조사 면제 금액이 1억원 5천만원으로 인상됩니다.

 

세대주의 경우에는 30세 이상의 세대주라면 조사 면제 금액이 1억원 5천만원이며, 40세 이상의 세대주는 조사 면제 금액이 3억원으로 인상됩니다.

 

예를 들어 40세 이상의 세대주가 3억원에 주택을 구입한 경우에는 3억원 이하이므로 세무서에서 자금출처조사를 하지 않습니다. 그러나 3억원에 상가를 구입한 경우에는 주택이 아니므로 자금출처조사를 하게 됩니다.

 

위에서 설명한 연령대별 자금출처조사 면제 금액은 과거 10년간 주택을 구입한 사실만 있는 경우에 해당되며, 과거 10년간 기타 재산을 구입했거나 채무를 상환한 경우에는 면제 금액이 크게 축소될 수 있음을 유의하시기 바랍니다(상세한 사항은 “상속세 및 증여세 사무처리규정” 제38조 제1항 참조).

 

이와 같은 자금출처조사제도는 증여세를 징수하기 위한 제도이므로 자금출처조사가 면제되는 사람이라도 세무서에서 다른 사람으로부터 증여를 받아 부동산을 구입한 것을 알게 되면 증여세를 부과할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

 

기타 자금출처조사제도에 대해서는 “상속세 및 증여세법” 제45조와 동법 시행령 제34조에서도 규정하고 있으며 향후 해당 규정이 변동될 수도 있습니다. 따라서 향후 부동산을 구입하기 전에는 미리 국세청 훈령인 “상속세 및 증여세 사무처리규정”을 확인하는 것이 바람직합니다.

 

※ 주의 사항 : 이 강의는 2019년 2월 25일에 작성된 것이므로, 작성일 이후에 변경된 소득세법 등 법령의 중요 내용이 반영되지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.