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[중급 6-2강] 부동산을 팔 때 내는 세금 – 1세대 1주택 비과세와 양도세 납부

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2019. 2. 23. 06:00

※ 이 강의는 2019년 2월 23일에 작성된 것이므로, 작성일 이후에 변경된 소득세법 등 법령의 중요 내용이

    반영되지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.


1. 1세대 1주택의 개념

모든 부동산의 양도소득에 대해서는 과세하는 것이 원칙이나, 1세대 1주택(1가구1주택)과 8년 이상 자경농지의 양도 및 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득에 대해서는 비과세하고 있습니다. 또한, 조세특례제한법에서는 일정한 경우 양도소득세를 감면하도록 규정하고 있습니다.


1세대 1주택이란 생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한 채의 집을 소유하고 있는 경우를 의미하며, 양도소득세 비과세에서는 2주택의 경우라도 특별한 경우 예외를 적용합니다.


이 규정에 따라 생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한 채의 집을 2년 이상 보유한 이후 매각한 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 다만 주택을 구입할 당시 조정대상지역에 속한 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 됩니다.


다만, 1세대 1주택이라도 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 제외됩니다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획 구역 안에 있으면 주택 정착면적(수평투영면적)의 5배까지, 도시계획 구역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다. 세대의 판정은 주민등록표에 따르는 것을 원칙으로 하되 주민등록이 사실과 다른 경우에는 그 실질 내용에 따릅니다.


 

2. 2년 이상 보유하지 않아도 양도소득세가 비과세 되는 경우

 

1세대 1주택 비과세의 요건을 갖추었으나 2년의 보유 또는 거주 기간 요건을 갖추지 못한 경우라도 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

     - 취학이나 1년 이상 질병의 요양 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군으로 퇴거하고 1년 이상 거주한 주택을 팔 때

     - 출국일 현재 1주택만 보유하고 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때 (출국 후 2년 이내에 매각해야 함)

     - 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정 고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도시

     - 재개발이나 재건축사업에 참여한 조합원이 재개발재건축 아파트로 이사하기 위해 재개발 사업기간 중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집(대체주택)을 팔 때 (재개발재건축 아파트로 이사한 후 2년 이내에 대체주택을 팔아야 하는 등 제약이 있음)

     - “민간임대주택에 관한 특별법또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간(취학 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)5년 이상인 경우

 

기타 상세한 예외 규정은 소득세법89, 동법 시행령 제154조부터 제155조의2, 동법 시행규칙 제71조부터 제74조 등의 규정 참조

 

3. 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 경우

 

양도소득세 계산에서는 1세대 1주택의 비과세에 대한 예외 규정으로 다음의 경우에는 1세대 1주택이라도 양도소득세가 과세됩니다.

     - 1세대 1주택이라도 소유권이전등기를 하지 않고 파는 경우(미등기전매)에는 70%의 높은 양도소득세를 물게 됩니다. 다만, 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기전매의 경우로 보지 않으므로 그것이 1세대 1주택에 해당되면 세금을 물지 않게 됩니다.

     - 고가주택에 해당되는 경우 9억원을 초과하는 부분(고가주택이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 주택을 말함)

     - 아파트 당첨권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로 이것을 팔았을 때에는 양도소득세 과세대상이 되며, 이 경우 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하게 됩니다.

     - 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 됩니다.

 

4. 1세대 1주택으로 보는 경우

 

1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 예외적으로 1세대 1주택의 일종으로 보고 있으므로 양도소득세를 내지 않습니다.

     - 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1세대 1주택자가 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 종전 주택을 구입한 날부터 1년 이상이 지난 후 새집을 사고, 새집을 산 날부터 3년 안에 종전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 종전 주택이 수용되는 경우 등 특수한 경우에는 새집을 사는 기간(1) 요건에 예외가 적용됩니다. (소득세법 시행령 제155조 제1항 참조)

     - 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택 보유자가 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우로서 원래 살던 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

     - 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때 : 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

     - 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기 이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

      - 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 10년 이내에 양도하는 주택의 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

     - 결혼으로 2채의 집이 될 때 : 각각 1주택을 소유한 남·녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 후, 결혼한 날로부터 5년 이내에 그 중 한 채의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

     - 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도(수도권 지역)를 제외한 읍·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이때의 농어촌주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다. 이 중 귀농주택을 취득한 경우에는 일반주택은 5년 이내에 팔아야 합니다.

           * 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

          * 이농주택 : 영농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

          * 귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전취득 포함)하여 거주하는 주택으로 법정 요건을 갖춘 주택

     - 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 수도권 밖에 소재하는 1주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

     - 기타 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례(20111014일 이후 최초로 양도하는 주택부터 적용) 내용은 설명을 생략합니다.

 

5. 1세대 1주택 판정에서 유의할 사항

 

첫째, 1세대가 1주택을 보유하였더라도 별도로 재개발이나 재건축 등의 조합원입주권을 보유한 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이와 같이 1세대 1주택 판정에서는 원칙적으로 조합원입주권은 주택과 유사하게 보고 있으므로 유의해야 합니다.

 

둘째, 1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 해당되지 않습니다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 해당되지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.

 

셋째, 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양 받아 완공된 후 이를 팔게 되면 1가구 1주택 계산에서 보유기간은 종전주택의 보유기간까지 합산하여 판단합니다.

 

넷째, 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러 사람이 공동으로 소유(: 부부가 공동으로 소유) 하다가 팔 때도 양도소득세가 과세되지 않습니다.