[중급 8-1강] 부동산 관련 서류 보는 방법 – 토지대장, 지적도

부동산에 관한 분석을 위해 발급 받아 해당 부동산에 대한 물리적인 사항을 확인하기 위해 필요한 서류로는 토지의 경우에는 토지대장과 지적도, 임야의 경우에는 임야대장과 임야도가 있으며, 건축물의 경우에는 건축물대장이 있습니다. 또한, 토지의 이용규제나 공법상의 거래규제사항을 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다. 이번 시간에는 이들 각종 서류를 보는 방법과 확인할 때의 주의사항에 대해서 설명하겠습니다.

 

1. 토지대장/지적도 보는 방법과 거래 시 주의사항

 

1.1. 토지대장과 지적도의 구성 내역

 

우리나라에서는 국토를 효율적으로 관리하고 취득세나 재산세 등 세금을 쉽게 걷기 위해 거의 모든 토지에 대해서 면적과 토지등급, 지목, 경계선 등이 표시된 토지대장과 지적도를 작성해 관리하고 있습니다. 또한, 임야의 경우에는 이와 유사한 임야대장과 임야도를 작성해 관리하고 있습니다.

 

토지대장과 임야대장은 토지에 대한 기초사항들이 수록된 것으로, 해당 토지의 소재지와 면적, 지목, 토지등급, 소유자에 대한 사항들이 수록되어 있습니다. 지적도와 임야도에는 해당 토지의 행정구역과 지번, 경계선, 지목 등이 수록되어 있어 토지의 모양이나 위치, 접면도로 폭등을 파악할 수 있습니다.

[그림] 지적도 사례

지적도와 임야도는 토지의 모양뿐만 아니라 토지에 접한 도로가 어느 방향에 있는지도 알 수 있습니다. 이들 도면의 상단은 북쪽, 하단은 남쪽, 오른쪽은 동쪽, 왼쪽은 서쪽을 향하고 있기 때문입니다.

 

토지대장에 수록된 면적과 지목, 토지등급은 취득세나 등록세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항입니다. 또한, 현행 “건축법”에서는 주택이나 각종 건축물을 건축하려면 반드시 해당 토지의 지목이 "대지"이어야 하며, 기타 각종 행정절차에서 토지의 종류를 구분하는 기준으로 토지대장에 기록된 지목을 원용하고 있습니다.

 

지적도와 임야도는 해당 토지의 경계선을 표시하기 위해 전문 지적측량 업체에서 측량하고 시군구청에서 검증한 일종의 공적 측량도면입니다. 따라서 내 땅과 옆집의 땅 사이의 불분명한 경계선을 알아보려면 반드시 지적도나 임야도를 기준으로 해야 합니다. 또한, 해당 토지 위에 건축허가를 받으려면 반드시 지적도를 기준으로 건축설계도를 작성해야 합니다.

 

 

토지대장이나 지적도 등은 해당 토지가 소재한 지역의 구청이나 군청 혹은 시청에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있습니다. 최근에는 인터넷을 통하여 토지대장이나 지적도를 손쉽게 열람할 수 있도록 다양한 공적 서비스가 제공되고 있으며, 일사편리(kras.go.kr:444) 사이트의 종합증명서 열람/발급 기능을 통해 무상으로 이들 서류를 열람할 수 있습니다.

 

[그림] 일사편리 초기 화면

 

 

 

1.2. 토지대장․지적도 보는 방법과 거래 시 주의사항

 

토지대장과 지적도는 토지의 기초적인 사항, 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 토지에 대한 면적이나 경계선 등 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 토지대장과 지적도에 수록된 내용을 기초로 판단하게 됩니다. 따라서 모든 토지 거래 시에는 반드시 해당토지에 대한 토지대장과 지적도, 혹은 임야대장과 임야도를 확인해야 합니다.

만약, 토지대장에 수록된 면적이나 지목 등의 내용과 해당 토지의 등기부등본에 기재된 내용이 각각 다를 경우에는 토지대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정됩니다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 합니다.

 

지적도에는 해당 토지와 주변 토지의 모양과 지목 등이 상세하게 수록되어 있어, 토지의 모양이나 접면도로 상태 등을 개괄적으로 파악할 수 있습니다. 간혹 토지거래 시 매도인이 지적도가 아닌 청사진으로 작성한 측량도면을 제시할 경우가 있습니다. 이들 측량도면은 측량사무소에서 작성된 부정확한 것이 많으므로, 반드시 지적도를 다시 한번 확인해야 합니다.

 

지적도와 임야도(이하 “지적도”라고 함)는 토지의 경계를 축소해 종이에 표시한 도면이므로 지적도에 표시된 경계의 길이에 해당 도면의 축척을 곱하면 토지 각 변의 길이를 측정할 수 있습니다. 예를 들어 1:1000 축척(= 1/1000)의 지적도에서 자로 측정한 경계의 길이가 10cm라면 실제 토지에서는 10,000cm(100m)가 됩니다. 주의할 것은 이때의 길이는 토지의 경사면이 아니라 수평면의 길이라는 것입니다. 예를 들어 그림과 같이 경사도 25도인 토지 경계의 수평 길이가 100m라면 실제 경사면의 경계 길이는 110m가 됩니다.

[그림] 경사면과 수평면 길이 차이

지적도상의 경계는 0.5mm의 미세한 선으로 세밀하게 그려져 있어 복사 과정에서 일부 현황과 다르게 복사될 수 있습니다. 또한, 지적도등본을 정교하게 변조해서 다시 복사한 경우 육안으로 확인할 수 있는 방법이 없습니다. 따라서 지적도는 반드시 본인이 직접 열람하는 것이 좋으며, 불가피할 경우에는 반드시 해당 관청에서 발급한 지적도 등본 원본을 가지고 확인해야 합니다.

 

우리나라의 지적공부는 일제 강점기에 작성이 시작되어 100년이 넘는 과정에서 일부 문제가 있는 지적공부가 발견되기도 합니다. 이런 문제 해결을 위해 정부에서는 「지적재조사에 관한 특별법」을 제정해서 지적공부의 문제를 바로잡고 있습니다. 따라서 토지대장이나 임야대장에 “지적재조사지구”로 지정되었다는 사실이 기입된 경우 재조사 과정에서 현재의 지적도나 임야도가 일부 변경될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 특히 매수 대상 토지가 “지적재조사지구”로 지정되었다면 반드시 지적 분야의 전문가와 상의를 한 이후에 구입 여부를 결정하는 것이 바람직할 것입니다.

[그림] 지적재조사사업단 초기화면