[중급 8-3강] 부동산 관련 서류 보는 방법 – 토지이용계획확인서 등

3. 토지이용계획확인서 보는 방법과 거래 시 주의사항

 

토지를 구입할 때에는 해당 토지에 대해 적용되는 다양한 이용 규제 사항들을 확인해 구입 후 그 토지에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 혹은 기타 자신의 투자 목적을 달성할 수 있는지 사전에 검토해야합니다. 정부에서는 이러한 확인이 손쉽도록 부동산 소재지를 관할하는 시·군·구청의 민원실에서는 도시·군관리계획은 물론 토지에 관한 각종 행정 규제 사항과 해당 토지에 관한 도시계획이나 개발계획 등의 수립여부에 관한 사항이 기재된 "토지이용계획확인서"를 발급해주고 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 민원인의 확인신청을 받은 때에는, 당해 지역이 용도지역 등의 경계부근에 위치하여 계획도면 상 그 경계가 확실하지 아니한 경우를 제외하고는 그 신청인에게 토지이용계획확인서를 발급해주어야 합니다(토지이용규제 기본법 제10조).

 

현행 “토지이용규제 기본법”에서는 토지이용계획확인서에 포함되어야 할 내용을 다음과 같이 정하고 있습니다.

- 지역·지구등의 지정 내용

- 지역·지구등에서의 행위제한 내용

- 토지거래계약에 관한 허가구역

- 택지개발사업 계획 열람기간 (택지개발촉진법 시행령 제5조제2항 후단)

- 공공주택건설 특별관리지역에서의 행위 제한 (공공주택건설 등에 관한 특별법 시행령 제8조제2항)

- 도로 (건축법 제2조제1항제11호나목)

- 도시·군관리계획 입안사항 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제25조)

- 영농여건불리농지 (농지법 시행령 제5조의2제1항)

- 공유수면 매립목적 변경 제한 (공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제48조)

- 산지의 용도변경 승인 기간 (산지관리법 제21조제1항)

- 중점경관관리구역 (경관법 제9조제1항제4호)

- 지방자치단체가 도시·군계획조례로 정하는 토지 이용 관련 정보

 

이와 같은 다양한 토지이용규제 내용을 포함하기 위하여 현행 토지이용계획확인서에서는 “「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구등”, “다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구등”, “「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항”이 3개 란으로 구성되어 있으며 지적도나 임야도 도면도 별도 첨부됩니다.

 

토지이용계획확인서에 첨부된 지적도나 임야도 또는 도시계획도면에는 토지의 일부가 용도지역이나 도시계획시설 용지로 편입되는 경우 개략적인 상황을 빨간선으로 표시하게 됩니다. 여기에 표시된 도면은 관계 공무원이 도시·군관리계획도면을 참조해 부정확하게 작성된 것으로, 건축 등 토지이용을 위해서는 별도의 절차를 거쳐 재확인해야 합니다.

 

또한 관할 시·군·구청에서는 토지이용계획확인서에 토지거래허가지역이나 군사시설보호구역 등 토지이용에 대한 중요한 제한 사항들을 표시해 주기도 하나, 한 장의 토지이용계획확인서에 해당 토지에 관한 이용규제사항들이 모두 표시되는 것은 아닙니다.

 

최근에는 인터넷 토지이용규제서비스(http://luris.molit.go.kr)를 통해 토지이용계획확인서 뿐만 아니라 지번별 토지에서의 구체적인 행위제한정보, 규제안내서 등도 함께 제공하고 있으므로 인터넷을 통해 보다 정확한 토지이용규제 내용을 확인할 수 있습니다. 또한 다음의 그림과 같이 도시·군관리계획의 실시계획 인가에 포함되어 고시되는 지형도면도 함께 제공되고 있습니다.

[그림] 시흥 도시관리계획(도로 : 소로2-23, 2-364호선) 결정(변경) 및 도시계획시설 실시계획인가고시 지형도면고시도면 사례

 

그러나 토지이용계획확인서는 앞에서 말한 것과 같이 토지이용규제의 개략적인 사항만을 표시한 것이며, 고시 도면 등을 이해하기 위해서는 상당한 지식이 필요하므로, 일반인들은 토지이용계획확인서에 기입된 내용과 토지이용규제서비스를 통해 제공되는 정보만으로는 구입할 토지 상에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 알 수 없습니다.

따라서 발급 받은 토지이용계획확인서에 한 가지라도 해당 내용이 기입되어 있을 경우에는, 반드시 관련 공무원이나 중개업자 등 전문가들과 상의하는 것이 좋습니다. 또한, 건축을 목적으로 토지를 구입하는 경우에는 해당 시·군·구청의 건축과를 찾아가면 대부분의 제한 내용을 알아볼 수 있습니다.