[중급 8-2강] 부동산 관련 서류 보는 방법 – 건축물대장

2. 건축물대장 보는 방법과 거래 시 주의사항

 

각 시·구·읍·면 사무소에서는 과거부터 재산세 징수를 위해, 거의 모든 건물에 대해서 총층수와 면적, 소유자나 관리자 등 건축물의 현황이 표시된 건축물대장 또는 가옥대장 등을 작성해 관리해왔습니다. 또한, 지난 1992년도부터는 국가차원의 효율적인 건축물 관리를 위해 이들 이외에 건축설계도면 까지 포함한 건축물대장을 작성하여 관리하고 있습니다.

 

건축물대장을 통해서 확인해야 하는 사항들은 건물의 층수와 용도, 연면적, 각층 면적, 신축과 증축 날짜, 구조, 지붕의 종류, 특수설비, 부속건물에 대한 내용 등입니다. 또한, 미등기 건물의 경우에는 건축물대장에 기재된 소유자가 실제 소유자인 것으로 추정할 수 있습니다.

 

최근에 작성된 새로운 건축물대장에는 이들 이외에 해당 지역의 용도지역이나 지구, 건축허가일, 건물의 건폐율과 용적률, 대지면적, 높이, 건물의 배치도 평면도 등 현황도면 등이 수록되어 있습니다. 또한, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 별도로 건물의 전용면적이나 총면적 등이 수록된 집합건축물대장이 작성되고 있습니다.

 

건축물대장에 수록된 면적과 층수, 용도 등은 취득세나 등록세, 재산세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항입니다. 또한, 현행 “건축법” 등에서는 건물의 이용은 해당 건물의 용도에 알맞도록 할 것을 규정하고 있으므로 건물을 구입 할 때는 반드시 사전에 건축물대장에 기입된 용도를 확인해야 합니다.

 

1992년 이전에 작성된 가옥대장이나 건축물대장 등은 해당 건물이 소재한 지역의 구청이나 시청 혹은 읍·면 사무소에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있습니다. 또한, 새로이 작성되고 있는 건축물대장은 시·군·구청에서 수수료를 내고 발급 받을 수 있습니다.

최근에는 전자정부시스템의 발달에 따라 2012년부터 건축행정시스템 세움터(https://www.eais.go.kr/)를 통해 건축물대장을 무상으로 열람할 수 있습니다. 세움터를 통해서는 건축물대장 발급뿐만 아니라 건축허가 등 건축과 관련된 다양한 민원 신청이나 건축 인허가 정보, 건축 관련 통계정보, 지역별 건축물 현황 정보 등 다양한 기능을 제공함에 따라 처음 이용할 때에는 시스템 이용 환경을 적절하게 설치하고, 필요한 프로그램도 설치해야 하는 점을 유의해야 합니다.

[그림] 건축행정시스템 세움터 초기화면

 

건축물대장은 주택이나 상가 등 건물의 기초적인 사항 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부이므로, 건물의 면적이나 층수, 용도 등에 관한 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 건축물대장에 수록된 내용을 기초로 판단하게 됩니다. 예를 들어, 건축물대장에 수록된 면적이나 용도 등의 내용과 해당 건물의 등기부등본에 기재된 내용이 다를 경우에는 건축물대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정됩니다. 따라서 거래계약 시에는 반드시 대장상에 기재된 면적·용도 등을 확인해야 합니다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 합니다.

 

또한 건축물대장에 포함된 건축물 현황도면은 건축물의 배치도, 각 층의 평면도와 부설주차장의 도면 등 건축물과 그 대지의 현황을 표시하는 도면이 포함되어 있어, 해당 건물을 세밀하게 측량하지 않고도 개략적인 사항의 파악할 수 있으며, 이용계획수립 시 직접 활용할 수 있습니다. 다만, 건축 후 소유자가 임의로 부분적인 개축을 한 경우에는 도면과 실제현황이 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

 

한편, 현행 “건축법” 제79조에서는 건축허가권자는 “건축법”에 위반된 건축물에 대하여 상당한 기간을 정하여 건축주에게 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있으며, 명령에 불응할 경우 시행할 때 까지 1년에 2회 이내에서 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 또한 “건축법” 제85조 제1항에 명시된 사유(붕괴 등 위험이 예상되는 경우 등)가 있는 경우에는 강제로 집행을 하고 그 비용을 건축주에게 부담 시킬 수도 있습니다.

이와 같은 위반 건축물 등에 대한 조치명령 내용은 건축물대장에 표시되어 있는 경우가 대부분이므로, 부동산거래 잔금을 지급하기 전에는 반드시 건축물대장 열람하여 “위반 건축물 등에 대한 조치명령”이 추가 되었는지 여부도 확인하는 것이 필요합니다.