[중급 7-2강] 부동산등기부 보는 방법 – 가등기, 가압류 등

3. 부동산 가등기

 

부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가등기란 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만, 여러 가지 사정으로 인해 즉시 등기를 하지 못하는 경우에 활용되는 등기를 말합니다.

 

예를 들어 아래 그림과 같이 A씨가 주택을 구입하고 사정상 소유권을 즉시 넘겨받지 못하는 경우, 잔금과 동시에 등기부상에 소유권이전청구권가등기를 해놓고 나중에 소유권을 넘겨받으면, 가등기한 날짜에 소유권을 넘겨받는 것과 같은 효력이 발생됩니다. 따라서 가등기를 한 날자와 소유권이전등기를 한 날자, 즉, 본등기 날자 사이에 C씨에게에게 소유권이 이전되었거나 B씨가 저당권을 설정하였더라도, 가등기를 한 A씨가 가등기에 따른 소유권이전등기를 하게 되면 이들 권리는 모두 말소됩니다.

[그림] 가등기의 소급 효력 사례

 

이와 같은 가등기제도는 소유권이전 뿐만 아니라 전세권이나 지상권 설정 등에도 활용될 수 있으며, 대체로 부동산을 매매하는 경우와 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우에도 많이 사용됩니다.

 

대부분의 부동산 매매는 계약부터 잔금까지 1,2개월 정도 기간이 소요되나, 거래금액이 클 경우에는 6개월 이상의 긴 기간이 소요됩니다. 이런 경우 매수자가 만약에 있을 수 있는 거래사고로부터 계약금과 중도금을 보호받으려면 계약과 동시에 소유권이전청구권 가등기를 하면 됩니다.

 

특히 주택을 매도하는 경우 양도세 비과세를 받기 위해서 일정기간 동안 가등기를 해 놓고, 비과세 기간이 지나면 소유권이전 등기를 하는 경우가 많습니다. 또한, 아파트와 같이 입주 후 2년 혹은 6개월간 매도하지 못하는 경우에는 잔금지급과 동시에 가등기를 해놓고 전매금지 기간이 경과한 이후에 본등기를 합니다.

 

보통 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는 저당권설정을 하는 사례가 대부분이나, 설정금액이 클 경우에는 과다한 등기비용을 회피하기 위해 가등기를 하고, 만약 돈을 갚지 못하면 소유권을 넘겨받는 경우도 있습니다. 과거 일부 사채업자들은 이런 절차를 악용해 사회문제가 되는 경우도 있어, 정부에서는 지난 83년에 "가등기담보 등에 관한 법률"을 제정해 시행하고 있습니다.

 

이 법에서는 돈을 빌려주고 소유권이전청구권가등기를 한 경우, 돈을 못 받아 소유권을 넘겨받으려면 집값에서 받을 돈을 제외한 청산금은 소유자나 후순위 권리자 등에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 또한, 경매나 기타 법률관계에서도 마치 저당권과 동일한 효과가 있는 것으로 규정하고 있습니다.

 

따라서 주택을 매수하거나 임차하는 경우 등기부등본 상에 가등기가 되어 있으면, 원칙적으로 가등기가 말소되기 이전까지는 그 주택을 계약하지 않는 것이 좋습니다. 다만, 그 가등기가 채권담보를 위한 것이 확실히 밝혀지면 계약 후 잔금 전까지 해당 가등기를 해제하는 조건으로 계약해도 됩니다.

 

4. 부동산 가압류·가처분 등기

 

부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가압류나 가처분 등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가압류 등기는 보통 빌려준 돈을 받기 위해서 채무자 소유의 부동산을 경매에 넘기려는 사람이, 채무자가 그 부동산을 마음대로 팔지 못하도록, 법원의 판결을 받아 시행하는 등기를 말합니다. 만약, 가압류 등기가 되어 있는 주택을 구입하거나 전세를 들어간 사람은, 가압류권자가 경매를 신청해 그 주택이 다른 사람에 넘어갈 경우에는, 아무런 보상도 못 받고 새로운 주인에게 집을 비워줘야 합니다. 물론, 경매대금 가운데 기존 채권자들이 받아가고 남은 금액이 있을 경우에는, 이 금액에서 자신의 매매대금이나 전세금을 보상받을 수 있으나, 대부분이 한 푼도 보상받지 못하고 있는 실정입니다.

 

따라서 집을 사거나 전세를 얻으려는 사람은 반드시 해당 주택의 등기부등본을 열람해야 하며, 등기부 등본에 가압류 등기가 되어 있는 경우에는 절대로 계약하지 않아야 합니다.

다만, 가압류 등기는 가압류를 신청한 사람이 해제를 하거나, 집주인이 법원에서 정한 금액을 공탁하면 해제되며, 해당 가압류가 불법으로 신청되었거나 기타 원인으로 인해 곧바로 해제될 수도 있습니다. 그러나 이런 경우는 상당히 적은 편이며, 일반인의 법률지식으로는 분별하기가 어렵습니다.

 

가처분 등기는 대부분 등기부상에 "처분금지가처분"이라는 표시가 됩니다. 가처분등기는 대부분 사기나 횡령 등으로 부당하게 주택이나 부동산을 뺏긴 사람이, 그 부동산을 되돌려 받기 위해서 재판을 하는 경우, 그 집을 다른 사람이 사지 못하도록 경고하는 의미의 등기를 말합니다.

 

만약에 등기부상에 가처분 등기가 되어 있는 주택을 구입하거나 전세를 얻는 사람은, 만약 현재의 소유자가 재판에 져서 가처분권자에게 집이 넘어갈 경우, 아무런 보상도 받지 못하고 집을 넘겨줘야 합니다.

 

대부분, 처분금지가처분 등기가 되어있는 부동산을 파는 사람들은 반드시 자신이 재판에 이길 것이라고 자신을 하며, 안심하고 구입하라고 말합니다. 그러나 법원에서 가처분 등기를 촉탁할 경우에는 그만큼 새로이 소유권을 주장하는 사람의 말이 타당하기 때문인 것으로, 현재 소유자의 말이 맞는가의 여부는 해당 법원만이 결론을 내릴 수 있는 것입니다.

 

이와 같은 가압류등기나 가처분등기는 소유권 이외의 전세권이나 저당권 등에 대해서도 표시가 가능합니다. 이 경우 가압류나 가처분의 효력은 해당 부동산의 소유권에는 영향을 미치지 않으므로, 부동산 거래에 영향을 미치지는 않습니다. 물론, 보다 상세한 문제 발생 가능성을 알아보기 위해서는 해당 분야에 대한 경험이 풍부한 법무사나 변호사 등 전문가와 면밀한 상담을 하는 것이 좋습니다.