[중급 7-1강] 부동산등기부 보는 방법 – 구성과 판독

부동산과 관련된 권리관계는 부동산 등기부에 기재되어 있는 것으로, 이 시간에는 등기부등본을 보는 방법과 거래 시 주의해야 할 사항들에 대해서 강의를 하겠습니다.

 

1. 부동산등기부 등본의 구성과 내용

 

부동산등기부는 주택이나 토지 등 모든 부동산의 권리관계가 기재된 공적인 장부로, 부동산을 사거나 임차할 경우에는 반드시 해당 부동산에 대한 등기부등본을 열람해 각종 권리관계를 확인해야 합니다.

 

등기부등본은 토지등기부와 건물등기부, 그리고 집합건물등기부 등이 있습니다. 따라서 대지와 건물이 함께 거래되는 단독주택 같은 부동산을 거래할 경우에는 토지등기부와 건물등기부를 각각 열람해야 합니다. 다만, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 집합건물등기부 하나에 토지와 건물에 대한 사항이 함께 수록되어 있습니다.

 

등기부는 해당 부동산을 표시하는 표제부와 소유권과 기타 소유권 관련 권리관계가 수록된 갑구, 저당권 등 소유권이외의 권리관계가 수록된 을구로 구분되어 있습니다. 다만, 저당권이나 전세권 등 소유권이외의 권리관계가 없는 부동산의 경우에는 을구가 없는 경우도 있습니다.

집합건물등기부에는 표제부가 거래 대상 부동산이 포함된 전체 건물에 대한 표제부와 거래 대상 건물에 대한 표제부로 각각 구분되어 있습니다.

 

갑구에는 원칙적으로 해당 부동산 소유자의 변동내역이 모두 수록되어 있습니다. 따라서 갑구 상에 소유권을 이전 받은 사람이 여러 명일 경우 가장 나중에 소유권을 이전 받은 사람이 현재의 소유자가 됩니다. 갑구에는 소유권 이외에 가등기나 가압류, 가처분 등에 관한 사항들이 기재되며, 이들 등기내용은 해당 부동산소유권을 직접적으로 제한하는 사항들입니다. 만약 갑구에 가등기나 가압류 등기가 기재되어 있는 경우에는 반드시 해당 등기사항을 말소하고 난 이후에 거래해야 합니다.

 

을구에는 소유권 이외에 저당권이나 전세권, 지상권, 임차권 등의 등기사항이 기재됩니다. 이들 사항은 부동산의 이용이나 수익권 등 소유권의 일부 권한을 제한하는 것들로, 이들 권리가 있다고 해서 부동산의 거래가 방해되지는 않습니다. 다만, 부동산을 매수하는 사람의 입장에서는 이들 제한적인 권리들이 그대로 있을 경우 자신의 구입 목적을 정상적으로 달성할 수 있는 가를 각각 판단해야합니다.

 

기타 표제부와 갑구, 을구의 상세한 작성 사례에 대해서는 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/) 중 “서비스 소개” 메뉴에 포함된 “등기서비스 > 부동산등기 > 등기부보는법안내” 항목을 참조하시기 바랍니다.

 

2. 부동산등기부 등본을 보는 방법과 거래 시 주의사항

 

부동산등기부 등본에 기재되는 내용 중 소유권을 제외한 모든 사항들은 그 효력이 끝나면 반드시 말소등기를 해야 합니다. 예를 들어 가압류등기가 해제된 경우에는 반드시 해제된 날짜에 가압류말소등기를 기재하게 됩니다. 또한, 지상권설정기간이 지나 지상권의 효력이 종료된 이후에도 반드시 지상권사항을 말소하는 등기가 기재됩니다.

 

등기부상에 여러 개의 권리가 복잡하게 기재되어 있는 경우 일반인들은 아직도 유효한 등기내용을 판단하기가 쉽지 않습니다. 이 경우, 여러 가지 등기사항 중 해당 등기내용에 대한 말소등기가 없는 등기 내용을 현재 유효한 권리사항으로 판단하면 큰 무리가 없습니다.

 

부동산등기부는 해당 부동산에 대한 권리자가 누구인가를 국가가 알려주는 역할을 하는 공적장부입니다. 그러나 등기부에 수록된 소유자나 기타 권리자가 정당한 권리자임을 국가가 보장하고 있지는 않습니다. 즉, 매매계약서나 인감 등 각종 서류를 위조해서 소유자 몰래 자기 앞으로 등기를 한 경우, 등기부를 믿고 부동산을 산 사람은 원래 소유자가 소송을 하면 아무조건 없이 부동산을 되돌려주어야 합니다.

 

이런 일이 발생해도 피해자는 등기소나 국가를 상대로 손해배상을 요구할 수 없습니다. 따라서 만에 하나 생길 수 있는 불의의 피해를 방지하기 위해서는 부동산을 구입할 때는 등기부를 맹신하기보다는, 동네 사람들에게 저 부동산의 소유자가 누구인지 물어보거나 전문가의 도움을 얻는 등의 방법으로 별도의 소유권 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.

 

부동산등기부의 표제부에는 해당 부동산의 주소 등 표시사항과 더불어, 상단에 해당 등기부의 구성 내역과 해당 장수가 표시되어 있습니다. 따라서 거래 시 상대방이 발급 받은 등기부등본을 검토하는 경우에는 반드시 표제부에 표시된 등기부 내역과 발급 받은 등기부등본의 구성내역, 장수가 일치하는 가를 확인해야 합니다. 또한, 거래상대방이 제시한 등기부등본이 복사된 것일 경우에는 반드시 다시 한번 등기부등본을 열람하거나 발급 받아 확인해야 하는 것은 필수적입니다.

 

최근에는 그림과 같이 대법원인터넷등기소 앱이 보급되고 있으므로 스마트폰에서도 편리하게 부동산등기부를 열람할 수 있습니다. 부동산투자 전에 앱을 설치하고 그 사용 방법을 숙지해 놓는 것이 좋습니다.

 

[그림] 대법원인터넷등기소 앱 스크린샷