부동산투자 지식/부동산투자강좌

[중급 6-1강] 부동산을 팔 때 내는 세금 - 양도소득세

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2019. 2. 24. 06:00

이 강의는 2019224일에 작성된 것이므로, 작성일 이후에 변경된 소득세법 등 법령의 중요 내용이 반영되지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

 

1. 양도소득세

 

1.1. 양도소득세의 의의

 

부동산의 매매계약이나 교환계약, 현물출자 등에 의해 부동산을 타인에게 유상으로 이전하는 경우 매도자에게는 양도소득이 발생된 경우 자신이 거주하는 관할 세무서에 양도소득세를 납부해야 합니다(소득세법 참조).

 

양도소득이란 토지나 건물, 부동산에 관한 권리 등과 같이 자본적 성격을 가진 자산을 양도하는 경우 취득시점부터 양도시점까지의 가치상승으로 인해 발생된 이익을 의미하는 것으로 양도소득에 대한 과세는 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수한다는 의미가 있습니다.

 

양도소득에 대한 조세는 양도의 주체에 따라 달라지는데 양도자(매도자)가 개인일 경우에는 양도소득세가, 법인일 경우에는 토지등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되며, 양도소득세는 소득세법에서 규정하고 있고(88조 내지 제118), 법인의 과세특례는 법인세법”(56조의2)에서 규정하고 있습니다.

 

양도소득세는 토지 또는 건물은 물론 지상권이나 전세권 또는 등기된 부동산 임차권을 양도하는 경우, 아파트 당첨권과 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우, 주식을 양도하는 경우 등 법 제94조에서 정한 자산의 양도소득에 대해서 부과됩니다.

 

양도소득세의 계산이 되는 과세표준은 다음의 그림과 같이 첫째로 당해 과세기간에 과세 대상 자산의 양도로 인하여 발생되는 양도가액에서 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하고, 이 양도차익에서 장기보유특별공제 등 제공제액을 차감하여 양도소득금액을 계산한 후 양도소득 기본공제를 하여 계산합니다.

 

[그림] 양도소득세 계산식


 

1.2. 양도·취득가액과 필요경비

 

부동산의 양도가액이나 취득가액은 원칙적으로 그 부동산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따릅니다.

 

필요경비는 취득 시 부대비용과 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용, 양도비용가 포함됩니다. 취득 시 부대비용이란 양도하는 부동산을 취득할 당시 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용이 포함됩니다. 따라서 부동산투자자는 부동산을 취득할 때 소요된 비용을 지출한 영수증을 부동산을 양도할 때 까지 보관하는 것이 바람직합니다.

 

취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용은 부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용을 의미합니다. 예를 들어 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등이 포함됩니다. 또한 소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함됩니다. , 부동산을 취득한 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함되므로 각 비용을 지출한 근거를 남겨두는 것이 바람직합니다.

당초 2016217일 이후의 자본적지출액부터는 신용카드, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 필요경비로 인정받을 수 있었으나, 201841일 이후 양도하는 분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우에도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

양도비용은 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말합니다.

 

1.3. 장기보유공제 및 양도소득기본공제

 

장기보유특별공제는 토지와 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 경우에 보유 기간에 따라 다음의 표와 같이 당해 자산의 양도차익의 일정비율을 공제하도록 규정하고 있습니다.

공제율

3년 이상

4년 이상

5년 이상

6년 이상

7년 이상

8년 이상

9년 이상

토지·건물

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

1세대1주택

24%

32%

40%

48%

56%

64%

72%

공제율

10년 이상

11년 이상

12년 이상

13년 이상

14년 이상

15년 이상

토지·건물

20%

22%

24%

26%

28%

30%

1세대1주택

80%

 

다만, 미등기부동산은 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 비사업용 토지의 경우 20161231일 양도분까지는 적용하지 않다가, 20171월부터 적용하고 있습니다.

1세대 1주택의 경우에는 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 최고 80%까지 적용하나, 양도 당시 실거래가격이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 소득세법시행령160조에 정한 방법에 따라 계산하는 점에 유의하시기 바랍니다.

 

양도소득기본공제는 보유기간에 상관없이 양도소득 과세대상자산 모두를 대상으로 하되 미등기자산은 제외됩니다. 기본공제금액은 양도소득자별로 연 1회에 한하여 250만원을 공제합니다.

 

1.4. 세율

 

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다. 또한 부동산의 경우에는 보유기간이나 보유주택 수 등에 따라 다음의 표와 같이 세율이 각각 달리 적용됩니다.

 

구 분

201611~

201711~

201811~

201841~

보유기간

1년 미만

50%

2년 미만

40%

2년 이상

기본세율

조정대상지역 내 주택 분양권

기본세율

50%

1세대 2주택 (조합원입주권 포함)

기본세율

기본세율(, 조정대상지역은 10% 가산)

1세대 3주택 (조합원입주권 포함) 이상

기본세율(, 지정지역은 10% 가산)

기본세율(, 조정대상 지역은 20% 가산)

비사업용토지

기본세율+10%

기본세율+10%

미등기양도자산

70%

지정지역, 조정대상지역, 투기과열지구의 개념과 현재 현황 정보는 본 블로그 부동산기초상식메뉴나 국세청, 국토교통부 등 고시 기관 사이트를 참조합니다.

 

이와 같은 세율표 적용에서 하나의 자산이 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 것으로 하며, 세율표에도 불구하고 보유기간 1년 미만의 주택 및 조합원입주권의 세율은 40%를 적용하고, 2년 미만 보유 주택 및 조합원입주권은 기본세율을 적용합니다.

이때 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하며, 상속받은 자산의 보유기간의 계산은 피상속인 또는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산하며, 미등기양도자산이란 부동산이나 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말합니다.

 

상기 표에서 기본세율이란 소득세법에서 정한 기본세율을 의미하는 것으로 다음의 표와 같습니다.

 

과세표준

기본세율

누진공제

1200만 원 이하

6%

-

1200만 원 초과 ~ 4600만 원 이하

15%

108만 원

4600만 원 초과 ~ 8800만 원 이하

24%

522만 원

8800만 원 초과 ~ 15천만 원 이하

35%

1,490만 원

15천만 원 초과 ~ 3억 원 이하

38%

1,940만 원

3억 원 초과 ~ 5억 원 이하

40%

2,540만 원

5억 원 초과

42%

3,540만 원

 

2. 양도소득세 신고 및 납부

 

양도소득세 과세대상자산을 양도한 거주자는 당해 자산에 대한 양도차익(과세표준)을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관련 서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서장에게 신고(예정신고)하여야 합니다.

 

또한 당해 년도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 당해 년도의 다음 연도 531일까지 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서와 과세표준 확정신고 소득금액 명세서에 필요 서류를 첨부하여 주소지 관할 세부서장에게 신고하여야 합니다. 다만, 양도차익 예정신고를 한 경우에는 양도소득에 대한 과세표준 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 또한, 당해 년도의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액, 세액공제액 및 기납부세액을 공제한 금액을 다음 년도 51일부터 531일까지 납부하여야 합니다.

 

만약 이와 같은 양도소득세 과세표준에 대한 예정신고나 확정신고를 하지 않을 경우 국세기본법47조와 제47조의2 등의 규정에 따라 납부세액의 20%에 해당하는 신고불성실가산세와 납부세액에 납부할 때까지의 날짜와 3/10,000을 곱한 납부불성실가산세를 부담해야 할 수도 있으므로 유의해야 합니다.

 


 

3. 양도소득세에 부가되는 세금

 

3.1. 주민세

 

양도소득세를 납세의무가 있는 개인은 양도소득세의 100분의 10에 해당하는 주민세(소득할)를 동시에 납부해야 합니다(지방세법 참조).

 

3.2. 농어촌특별세

 

조세감면규제법 또는 지방세법에 의하여 양도소득세의 감면을 받는 자는 감면 받는 양도소득세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세를 주민등록 소재지 관할 세무서에 납부해야 합니다.(농어촌특별세법 참조)

 

3.3 임대용 건물의 양도와 부가가치세

 

사업용 건물 (빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등) 을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담해야 하므로 유의해야 합니다.