부동산투자 지식/부동산투자강좌

[중급 5강] 부동산을 보유하는 기간 동안 내는 세금

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2019. 2. 25. 06:00

이 강의는 2019224일에 작성된 것이므로, 작성일 이후에 변경된 소득세법 등 법령의 중요 내용이 반영되지 않을 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

 

우리나라에서는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)를 부과한 후 추가로 종합부동산세(국세)를 부과합니다.


[그림] 종합부동산세 개념도


 

1. 재산세

 

매년 61일 현재 부동산(토지, 건축물, 주택)이나 항공기 및 선박을 소유하고 있는 사람은 다음과 같은 각 재산별 납기일 안에 재산의 주소지 관할 구··군청에 재산세를 납부해야 합니다(지방세법 제115조 참조).

   - 토지 : 매년 916일부터 930일까지

   - 건축물 : 매년 716일부터 731일까지

   - 주택 : 716일부터 731일까지 1/2, 916일부터 930일까지 1/2

   ※ 주택 재산세는 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례에 따라 납기를 716일부터 731일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있음

 

재산세가 부과되는 토지란 지적공부에 등록된 토지와 등록되지 않은 토지 중 사실상 사용하고 있는 토지를 말합니다.

 

건축물은 주택을 제외한 건축법에서 정한 일반적인 건축물과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 의미합니다.

 

주택은 주택법에서 정한 주택(구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지)을 말하며, 다가구주택은 1가구가 독립하여 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 봅니다.

 

원칙적으로 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다. 다만, 소유권의 귀속이 불분명하며 소유자를 알 수 없는 경우에는 사실상의 소유자에게 납세의무가 있습니다.

 

재산세의 과세표준은 다음의 표와 같이 부동산의 종류에 따라 각각 다릅니다.

구 분

과세대상

시가표준액

재산세 과세표준

주택분

주택과 부속토지

주택 공시가격

시가표준액 × 공정시장가액비율(60%)

건물분

일반건물

지방자치단체장이 결정한 가액

시가표준액 × 공정시장가액비율(60%)

토지분

종합합산토지

별도합산토지

개별공시지가

시가표준액 × 공정시장가액비율(70%)

 

주택분과 건물분 재산세는 물건별로 과세하며, 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 토지소유자별로 합산하여 과세하며, 각 재산별 세율은 다음과 같습니다.

 

과세대상

과세표준

세율

비고

주택

6천만 원 이하

0.1%

별장 4%

15천만 원 이하

6만 원 6천만 원 초과금액의 0.15%

3억 원 이하

195천 원 1.5억 원 초과금액의 0.25%

3억 원 초과

57만 원 3억 원 초과금액의 0.4%

건축물

골프장, 고급오락장

4%

과밀억제권역 안의 공장 신·증설(5년간 1.25%)

주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물

0.5%

기타건축물

0.25%

나대지 등 (종합합산과세)

5천만 원 이하

0.2%

 

1억 원 이하

10만 원 5천만 원 초과금액의 0.3%

1억 원 초과

25만 원 1억 원 초과금액의 0.5%

사업용토지 (별도합산과세)

2억 원 이하

0.2%

 

10억 원 이하

40만 원 2억 원 초과금액의 0.3%

10억 원 초과

280만 원 10억 원 초과금액의 0.4%

기타토지 (분리과세)

··과수원·목장용지 및 임야

0.07%

 

골프장 및 고급오락장용 토지

4%

위 이외의 토지

0.2%

 

2. 종합부동산세

 

종합부동산세란 매년 61(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과되는 세금입니다.

 

1차로 부동산소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고, 2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 과세합니다.

 

종합부동산세의 과세대상은 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하며, 각각의 공시가격을 합산하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상이 됩니다. 보다 구체적으로 부동산 유형별 과세대상을 구분한 것은 다음의 표와 같습니다.

구분

부동산의 종류

재산세

종합부동산세

건물

주거용

주택(아파트, 단독·다가구·다세대), 오피스텔(주거용)

별장(주거용 건물로서 휴양·피서용으로 사용되는 것)

x

일정한 건설임대주택·매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택

x

일정한 미분양주택·사원용 주택·기숙사·가정 어린이집용 주택

x

기타

일반건축물(상가·사무실·빌딩·공장·기타사업용 건물)

x

토지

종합합산

나대지, 잡종지, 일부 농지·임야·목장용지 등

재산세 분리과세대상 토지 중 기준 초과 토지

재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준 초과 토지

재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지

별도합산

일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것)

법령상 인·허가 받은 토지

분리과세

일부 농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%)

x

공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%)

x

골프장, 고급오락장용 토지(재산세 4.0%)

x

 

종합부동산세는 각 개인의 소유한 모든 주택과 토지의 공시가격을 상기 3가지 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 합산한 금액이 다음과 같은 공제 금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

   - 주택 : 6억 원(1세대 1주택자는 9억 원) 초과 주택

   - 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) : 5억원 초과 토지

   - 별도합산토지(일반건축물의 부속 토지 등) : 80억 원 초과 토지

 

종합부동산세의 과세표준은 부동산의 유형별로 각각 다릅니다. 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 개인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율(80%)을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

   - 주택 과세표준 = (주택 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 6억 원) × 80%

 

토지의 과세표준은 다음과 같이 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 개인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장 가액비율(80%)을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

   - 종합합산토지 과세표준 = (토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 5억 원) × 80%

   - 별도합산토지 과세표준 = (토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 80억 원) × 80%

 

종합부동산세액은 과세표준에 다음과 같은 세율을 곱하여 계산하며, 법정공제액을 공제한 금액이 납부할 종합부동산세액이 됩니다 (종합부동산세법 제9조 참조).

 

2주택 이하 소유 (조정대상지역 내 2주택 소유 제외)

3주택 이상 소유, 조정대상지역 내 2주택 소유

과세표준

세율

누진공제

과세표준

세율

누진공제

3억 원 이하

0.5%

-

3억 원 이하

0.6%

-

6억 원 이하

0.7%

60만 원

6억 원 이하

0.9%

90만 원

12억 원 이하

1.0%

240만 원

12억 원 이하

1.3%

330만 원

50억 원 이하

1.4%

720만 원

50억 원 이하

1.8%

930만 원

94억 원 이하

2.0%

3,720만 원

94억 원 이하

2.5%

4,430만 원

94억 원 초과

2.7%

10,300만 원

94억 원 초과

3.2%

11,070만 원

 

종합합산토지분

별도합산토지분

과세표준

세율

누진공제

과세표준

세율

누진공제

15억 원 이하

1.0%

-

200억 원 이하

0.5%

-

45억 원 이하

2.0%

1,500만 원

400억 원 이하

0.6%

2,000만 원

45억 원 초과

3.0%

6,000만 원

400억 원 초과

0.7%

6,000만 원

 

종합부동산세액 계산에서 과세표준에 세율을 곱하여 계산된 금액에서 공제할 법정공제액은 다음과 같습니다.

   ① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세 상당액

   ② 1세대 1주택 세액공제액

   ③ 세부담 상한액을 초과하는 금액

 

종합부동산세액 계산에서 공제할 세부담 상한액은 각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액이 됩니다.


 

예를 들어 작년(전년도) 주택분 재산세액이 250만 원이고, 주택분 종합부동산세액이 150만 원이며, 올해(해당년도)의 주택분 재산세는 400만 원, 종합부동산세액(세부담 상한 적용 전)300만 원인 경우에 세부담상한액과 올해 납부할 종합부동산세를 계산해보면 다음과 같습니다.

   - 세부담상한액 : 600만 원

      = (작년 재산세액 250만 원 + 종합부동산세액 150만 원) × 150%

   - 세부담상한액 초과금액 : 100만 원

      = 올해 총세액 상당액 700만 원 - 세부담 상한액 600만 원

   - 올해 납부할 종합부동산세 : 200만 원

      = 세부담상한 전 종합부동산세 300만 원 - 세부담 상한액 초과금액 100만 원

 

기타 종합부동산세법에 따른 종합부동산세의 납세의무자의 경우에는 종합부동산세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세를 납부해야 합니다(농어촌특별세법 제3조 및 제5조 참조).

 

3. 기타 세금

 

지방세법의 규정에 의한 재산세의 납세의무자는 지방세법의 규정에 의한 재산세액의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부해야 합니다(지방세법 제150조 참조).

 

또한 도시계획에 필요한 비용을 충당하기 위하여 지정한 토지, 주택, 건축물에 재산세 도시지역분을 부과될 수 있습니다. 세액은 재산세 과세표준의 0.14%입니다.

 

이와 별도로 지역자원시설세가 부과되는 경우도 있습니다. 지역자원시설세는 지역의 균형개발 및 수질개선과 수자원 보호 등에 드는 재원을 확보하거나 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 및 그 밖의 공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위하여 부과되는 지방세입니다. 종전의 공동시설세와 지역개발세가 통합된 것으로 소방시설, 오물처리시설, 수리시설, 그 밖의 공공시설로 인하여 이익을 받는 특정부동산 소유자가 납부합니다(지방세법 제141조 내지 제148조 참조).