[고급 1강] 부동산투자의 시작

1. 투자와 투기는 어떻게 다른가?

 

강의 시작부터 글자 공부를 하자는 것은 아닙니다.

우리 사회에서는 부동산에 투자로 많은 돈을 번 사람들에 대해서 대부분 "투기꾼"이라는 오명을 씌우는 것이 일반적인 정서인 관계로 부동산투자자들 중에는 투자 사실을 감추다가 주변 전문가로부터 도움을 받을 시기를 놓치고 큰 낭패를 보는 경우가 있기 때문에 예비 투자자 여러분께 이런 질문을 던진 것입니다.

 

이런 정서를 알고 있는 수강생 여러분 중에서는 본 강좌를 수강하는 것을 감추고 있거나, 본 강좌를 수강한다고 했을 때 주변사람들이 농담 삼아 예비 재벌이라 놀리는 경험을 갖고 있을 것입니다.

 

부동산에 관한 투자와 투기의 구분은 그 한계가 확실치 못합니다. 다음의 그림과 같이 단순히 부동산을 보유하는 목적, 즉 행위자의 주관에 따라 투자와 투기가 결정될 다름입니다. 물론 부정한 방법으로 개발정보를 빼내 부동산을 사두었다가, 단기간에 가격이 올라 큰돈을 챙기는 사람을 "투기꾼"이라고 부르는 것에 대해서는 공감대가 형성되어 있습니다. 이와 같은 투기꾼에 대한 비난은 본인도 수긍하고 있으나, 때에 따라서는 부동산을 남들보다 많이 보유하고 있다는 사실 하나만으로 언론에서 '투기꾼' 또는 '투기 혐의자'라는 낙인을 찍는 것에 대해서는 상당한 거부감을 갖고 있습니다.

 

[그림] 부동산투자와 부동산투기의 차이

부동산 투자를 부동산을 구입해 해당 부동산으로부터 발생된 수익을 취하는 것으로 보는 점에도 일반적인 공감이 형성되어 있습니다.

 

문제는 부동산 투자자가 투자의 목적으로 보유한 부동산이 가격이 급등해 매매 차익이 발생한 경우나, 투기를 목적으로 구입한 부동산에서 임대료 등 수익이 발생한 경우에 투자와 투기를 확연히 구별할 잣대가 없다는 것입니다.

또한, 부동산에서 발생하는 임대료 등 수익을 목적으로 부동산을 구입하는 투자자들이 과연 가격 상승을 염두에 두는 것이 윤리적으로 정당하지 못한 것인지? 더 나가 자신이 거주할 주택을 구입하는 사람이 가능한 한 가격이 상승할 지역을 선택해 주택을 구입하는 것이 비난받을 사실인지에 대해서는 대부분의 국민들은 '아니오'라는 대답을 하는 것이 정상적일 것입니다.

더 나가 장기간의 투자를 목적으로 부동산을 구입한 사람이 부동산을 구입한 후 자신의 필요에 의해서 단시일 안에 해당 부동산을 매각했을 경우, 매매 차익이 많이 발생했다는 하나만으로 '투기꾼'으로 보아야 할 것인지 많은 사람들에게 묻고 싶습니다.

 

2. 부동산 투자자는 점쟁이인가?

 

부동산투자는 증권이나 예금 등을 통한 투자에 비하여 원금 회수 기간이 긴 것이 특징입니다.

전체 투자 기간 동안에 최대의 투자수익을 달성해야하는 부동산투자자는 투자시점부터 회수시점까지의 장기간에 대한 투자계획을 갖고 있어야 합니다.

 

부동산 가격은 대상 부동산 자체가 지닌 특성보다는 인근 지역의 발전 상태나 전체 국가경제의 흐름 등에 의해 더 큰 영향을, 때에 따라서는 절대적인 영향을 받습니다. 인근지역의 발전 상태나 국가경제의 흐름은 부동산투자자 개인이 결정하거나 흐름을 변경할 수 없습니다.

결국 투자자가 자신의 투자계획을 보다 완전하게 수립하기 위해서는 인근지역의 변화나 국가경제의 변화 등을 투자계획 수립 시 어느 정도 예측하고 있어야하며, 예측의 정확도는 투자계획 달성에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

 

부동산투자자들이 모두 점쟁이일 수는 없습니다. 따라서 부동산시장에서는 '땅 팔자 사람팔자'라는 제목의 서적이 나오고, '부동산의 장래는 알 수 없다. 오늘은 쓸모없는 땅이 개발 계획 하나로 금싸라기로 변하는 사례가 많다'라는 말에 모두들 공감하고 있습니다.

이러한 예측을 이론화 한 것 중 하나는 소위 '가격상승 3단계설'이나 '부동산경기변동론' 등입니다.

 

가격상승 3단계설이란 일본에서의 지가상승 경험에서 나온 말로서 미개발 상태의 지역에 도로 건설 등 개발이 이루어질 경우, 개발계획 발표단계에서 지역 내 토지 가격은 3배정도 상승하고, 개발사업이 착공되면 다시 3배정도, 개발사업이 완공되면 다시 3배정도 상승하여 전체기간동안 총 27배까지 상승한다는 주장입니다(우리나라에서도 유사한 사례들이 발생했으며, 계획발표와 착공, 완공 단계에서 상승하기는 했으나, 각 단계에서 상승률은 상이한 경우가 많음).

부동산경기변동론이란 과거 부동산경기가 10년이나 5년을 주기로 호황기를 누렸으므로, 앞으로도 부동산경기는 이와 같은 주기에 따라서 가격이 상승할 것이라는 학설로서, 상당수 학자들은 주기적인 경기변동론에 대해 부정적인 견해를 보이고 있으나, 부동산업계에서는 이를 받아들이고 있는 전문가들도 많은 실정입니다.

기타 부동산가격 변동을 예측할 수 있는 요인에 대해서는 필요한 부분별로 설명해드릴 계획입니다.

 

3. 부동산 투자자는 만물박사다.

 

부동산 투자자는 만물박사여야 합니다.

 

이 말은 부동산의 가격이나 이용용도 등은 인근지역의 토지이용현황 등 수십 가지 이상, 때로는 백여 가지의 많은 요인들에 의해서 결정되며, 이들 요인을 상세하게 분석하기 위해서는 법률적인 지식과 경제적 지식은 물론 사회적 지식, 기술적 지식 등 다양하고 종합적인 지식이 필요하기 때문입니다.

이들 요인을, 부동산학에서는 가격형성요인이라고 합니다. 가격형성요인에 대해서는 '부동산감정평가론'관련 서적에 상세히 설명되어 있으며 그 종류도 많습니다. 그러나 가격형성요인이 모든 지역의 모든 부동산에 적용되는 것은 아닌 것으로, 본 강의에서는 투자 대상 부동산별 가격형성요인을 필요한 부분마다 정리할 계획입니다.

 

부동산가격형성요인은 지역마다 다른 것으로, 부동산투자자는 투자 계획 수립 시 가장 먼저 투자 대상 부동산의 종류와 대상지역을 선정해야 합니다.

또한, 대부분의 투자자는 만물박사가 아닌 것으로 대부분의 부동산투자자들은 자신이 잘 아는 지역에서 자신이 잘 아는 종류의 부동산을 투자 대상으로 삼고 있습니다.

 

4. 부동산투자의 최대 약점은?

 

부동산투자의 최대 약점은 환금성(換金性)입니다. 즉, 부동산의 가격은 대부분이 몇천만원 이상의 높은 가격을 형성하고 있으며, 사람의 생활에 실제 필요한 부동산이 개수나 공간은 한정되어 있으므로, 부동산은 사기도 어렵지만 팔기는 정말 어렵습니다.

 

부동산은 영속성(永續性)의 특성이 있습니다. 즉 부동산은 시간이 지난다고 닳아 없어지지 않는 것으로, 한번 구입한 부동산은 다른 물건과는 달리 감가상각이 되지 않아 본래 가치를 지니고 있어 높은 안정성을 지니고 있습니다(주변 시세 변화에 따른 가격이 변동되기는 하나 일정 비율에 그침).

 

IMF로 인한 부동산가격 하락을 격은 우리나라 국민들은 부동산 가격도 폭락할 수 있다는 좋은 경험을 했습니다. 따라서 부동산투자가 높은 수익성을 보장한다는 것에 대해 이의가 있는 수강생도 있을 것입니다.

분명 어떤 부동산이든지 사두면 가격이 상승한다는 소위 '부동산 신화'는 더 이상 우리나라에서는 적용되지 않을 것입니다. 이는 IMF 때문이 아니라 국부가 증가함에 따라 전국의 토지가격이 그만큼 높아지고, 대부분의 사람들이 '개발 = 가격상승'이라는 기본적인 지식을 경험적으로 습득했기 때문입니다.

 

그러나 세계적인 인구밀도를 보이고 있으며, 지금까지의 부동산 공급은 수량을 위주로 했으나, 점차 질을 위주로 한 공급이 이루어지고 이에 걸맞은 수요가 형성되는 등 시장변화, 도로 건설 등 각종 개발사업은 해당 지역 내 토지의 가치를 증가시키는 점 등을 면밀히 검토할 경우 수익성 높은 부동산투자계획을 수립할 수 있을 것입니다.

 

5. 울보는 부동산투자를 못한다.

 

부동산투자는 순전한 자기 책임이며, 수익 역시 내 자신에게 돌아옵니다.

 

부동산시장에서는 부동산을 거래한 이후에는 뒤를 돌아보지 말라고 합니다. 즉 부동산을 매각한 사람은 매각한 부동산 가격이 상승한 것을 보면서 괜히 팔았다며 후회하는 경우가 많으며, 부동산을 산 사람은 이 부동산 말고 다른 부동산을 샀으면 더 많은 수익을 확보할 수 있었지 않나 하는 후회를 하는 경우가 많습니다. 문제는 부동산 자체가 가격이 높아, 거래 후 가격 변동액수 등을 깊이 생각할수록 정신적인 충격이 점점 심해지게 되는 것입니다.

이런 사례는 대부분의 투자자들에게서 나타나며 그 후회의 횟수나 깊이만 다른 뿐으로, 전문적인 투자자일수록 뒤를 돌아보는 횟수가 적고, 후회할 시간에 다음 투자에 대비하는 합리적인 자세를 보이고 있습니다.

 

물론, 부동산투자 대상물 선정이나 입지선정 등을 잘못해서 이와 같은 후회를 하는 것은 당연한 것이고, 이는 다음 투자에서 실수를 최소화 할 수 있는 바람직한 현상이나, 부동산투자에서는 한번 잘못된 선택이 가져오는 투자수익의 결손은 그 액수가 큰 것을 감안하여 확신이 있는 투자가 필요하며, 확신을 가지고 한 투자에 대해서는 가능한 한 뒤를 돌아보지 않는 투자자의 자세가 필요합니다.

 

특히, 자신이 지식으로 투자 수익을 분석하고 스스로 투자계획을 수립할 수 있는 능력이 없이, 남들을 따라 부동산투자를 하는 사람은 주변의 친지나 중개업자의 말만 믿고 투자를 했다가 후회를 하는 경우가 많습니다. 이들 전문가는 투자계획 수립에 조언을 해주는 등 부동산투자에 많은 도움을 줄 수 있지만, 이들이 투자에 책임을 지지 않는다는 점을 명심하고 항상 자신의 능력과 지식에 알맞은 투자계획을 수립하고, 이에 의거한 부동산투자를 해야 합니다.