[고급 2-2강] 아파트 투자 상식 – 아파트 거래 주의사항

4. 좋은 아파트 선택

 

대부분의 아파트는 전문건설회사가 건축하고 지방자치단체에서도 집중적으로 전체 건설 과정을 집중적으로 관리하기 때문에, 단독주택에 비해 부실 공사의 가능성이 적은 것은 편입니다. 따라서 아파트를 구입할 때에는 구조와 건축물의 하자여부 보다는, 한정된 공간에 배치된 아파트의 특성을 감안하여 가족생활의 편의사항들을 우선적으로 점검해야 합니다. 다만, 10년이 지난 아파트의 경우에는 배관이나 시설이 노후화되어 관리비가 많이 소요되므로, 투자용으로 아파트를 선택할 경우에는 입주 후 5년 이내의 아파트가 좋습니다.

 

아파트의 난방방식은 겨울철 관리비 문제뿐만 아니라, 주거생활의 편리함을 좌우하는 것으로, 지역난방이나 중앙난방 방식의 단지를 선택하는 것이 좋으며, 단독난방 방식의 아파트는 연료비나 보일러 관리의 어려움 등의 문제로 인기가 낮은 실정입니다.

 

아파트는 한정된 공간에 주거의 모든 기능이 집중적으로 배치된 것으로, 반드시 구입하려는 아파트의 침실 수나 내부구조가 자신과 가족들의 생활방식에 적당한지 여부를 상세히 점검해야 합니다. 또한 주방이나 다용도실 등 주부공간의 적정배치 여부도 함께 검토해야 합니다.

 

최근 분양되는 아파트의 평형은 대부분이 전용면적과 공용면적뿐만 아니라 지하주차장까지 포함됩니다. 따라서 아파트 구입가격이 적당한가를 알아보려면 반드시 구입가격을 전용면적으로 나눈 평당 가격을 기준으로 하는 것이 좋습니다. 전용면적은 가족전체가 이용할 수 있는 실제 공간의 크기를 의미하는 것으로, 해당 아파트가 가족들이 살기에 적당한가를 알아보기 위해서는 반드시 전용면적을 기준으로 판단하는 것이 좋으며, 보통 가족 한사람 당 4평 내지 5평 정도면 거주에 어려움이 없는 것으로 알려져 있습니다.

 

아파트는 많은 세대들이 인접하여 거주하는 것을 감안하여 각 세대 간의 방음이나 프라이버시 침해의 가능성 등을 점검해야 하며, 욕실이나 주방 천장에 물이 새는지, 화장실 등의 환기가 잘되는지 여부와 일조권, 전망 등을 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 아파트의 방향과 일조권은 아파트 가격과 환금성에 큰 영향을 미치는 것으로 남향이고 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리합니다. 특히, 한강이나 대형 공원에 인접한 아파트의 경우에는 같은 단지 내 아파트 사이에도 전망이 좋은 아파트가 높은 가격에 거래되고 있으며 다른 아파트보다 빨리 팔리고 있습니다.

 

기타 대로변이나 지하철 등에 접해 있는 동은 피하는 것이 좋습니다. 소음이 심하고 대로변의 경우 먼지가 많이 일어나 살기 불편할 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않는다.

 

5. 아파트 내부 점검

 

먼저 방문과 창문을 점검합니다. 문이 뒤틀리거나 아귀가 맞지 않아서 문의 개폐가 부자연스럽거나, 새시창문이 들뜬 채 열리고 레일바퀴가 휘어져서 열고 닫기가 힘든 경우도 있습니다. 또한 현관이나 출입문의 손잡이 등이 흔들리거나 비정상적으로 부착되어 있지는 않은가의 여부도 확인해야 합니다. 특히 창문 유리창의 파손 여부는 이삿짐이 들어오기 전에 미리 점검하고, 만약 파손된 경우에는 즉시 따져 불필요한 마찰을 피하는 것이 좋습니다.

[그림] 아파트 평면도 사례

두 번째로 가스와 전기설비를 점검해야 합니다. 가스를 점검하는 방법은 가스밸브를 잠그고 개폐기와 가스레인지의 이음새 등에 비눗물 칠을 하여 가스 유출 여부를 확인합니다.

전기설비의 경우는 두꺼비집의 개폐기 스위치를 내린 후 전기가 모두 나가는지 확인하고 반대로 개폐기 스위치를 올린 후 모든 조명기기에 불이 들어오는지를 점검해야 합니다. 또 전기나 전화콘센트가 제자리에 제대로 설치되어 있으며, 표시된 전압의 전기가 제대로 들어오는지도 살펴보아야 합니다.

 

세 번째로 상수도와 하수도를 점검합니다. 주방과 욕실, 그리고 변기와 다용도실의 물을 틀어봐서 물이 잘 나오고, 물 빠지는 소리가 시원한지를 들어봅니다. 특히 싱크대의 배관은 싱크대 안에 설치되어 있어 물이 새면 큰 문제이므로 철저히 확인해야 합니다. 또한 욕실이나 다용도실 바닥의 배수구도 반드시 점검해야 합니다. 이외에 욕실과 주방의 천장, 그리고 외부에 접한 창문의 위 부분을 자세히 관찰하여 물이 샌 흔적이 없는지 살펴보아 방수가 잘되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

네 번째로 타일벽면과 바닥으로 마감된 공간에서는 깨지거나 금이 간 타일, 또는 떨어진 타일이 없는가를 점검합니다. 허술하게 붙어 있을 경우 굴러 떨어져 다칠 염려가 있기 때문입니다.

 

다섯 번째, 붙박이장 등 분양업체에서 제공한 각종 가구들을 점검합니다. 이들 가구는 칠이 잘되어 있고 잘 보존되어 있는가의 여부와, 문이 잘 닫히고 저절로 열리지 않는지 여부, 서랍의 개폐가 어렵지 않은지 등을 살펴보아야 합니다.

 

기타 점검사항으로, 방바닥의 수평여부를 확인하려면 탁구공을 바닥에 굴려보아 확인할 수 있고, 환기통으로 냄새나 연기가 잘빠져나가는지의 여부는 얇은 깃털을 환기통 부근에 대어보면 됩니다. 즉 바람에 깃털이 흔들리는 것이 보이면 환기가 잘 된다는 증거입니다. 방음이 잘되는가의 여부는 위층의 소음이 얼마나 차단되는지, 또 위층이나 옆집에서 상수도를 사용할 때 어느 정도 소음이 들리는지 확인합니다.

 

6. 아파트 거래 적정 시점

 

우리나라의 경우 봄과 가을에는 이사 수요가 몰리면서 아파트 거래는 이 시기를 따라 활성화되고 있어, 봄과 가을 이사철에는 가격이 상승될 뿐만 아니라 좋은 아파트를 선택하기도 어렵습니다.

 

아파트 투자자가 좋은 아파트를 보다 저렴한 가격에 구입하기 위해서는 이사철을 피하는 것이 바람직하며, 구입한 아파트를 매각하기 위해서는 이사철이 끝나기 직전의 시점을 선택하는 것이 좋습니다.

 

통상적으로 강남이나 송파, 강동, 목동, 노원 등 대단지 지역에서 아파트 거래는 이사철이 시작되기 2개월 이전 시점부터 1개월 이전 시점까지 형성되며, 설날과 추석이 지나면 물량이 늘어나고 가격이 하락하기 시작합니다. 2개월 이전 시점부터 거래가 시작되는 것은 이사철에 아파트가격이 상승하는 것을 경험한 수요자들이 구입을 서두르기 때문입니다.

이와 같은 거래 시기를 감안할 경우 이들 지역에서 아파트를 구입하기 위해서는 늦어도 11월말부터 조사를 시작하여 12월 초순 이내에 계약하는 것이, 가을에는 늦어도 8월 초순부터 조사를 시작하여 8월 중순경에 계약을 하는 것이 바람직합니다.

 

물론 이와 같은 시점 선택은 평상적인 부동산 경기가 지속되는 경우에 해당되는 것이며, IMF와 같은 경제대란으로 인해 부동산 경기가 극도로 하강하거나, 특별한 호재에 의해 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 적용할 수 없습니다.

 

부동산 경기가 극도로 하강하여 급매물이 지속적으로 시장에 나올 경우에는 봄철 이사철 이전에 구입하는 것이 바람직합니다. 반면에, 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 가격 상승이 언론을 통해 알려지기 이전에 구입해야 하며, 일단 언론을 통해 아파트 가격 상승 문제가 여론화 될 경우 가격의 하락이나 장기간의 침체가 뒤따를 수 있습니다.