[고급 3-2강] 분양권 투자 상식 – 분양권 거래 절차와 주의사항

3. 분양권 거래 절차

 

분양권이란 부동산이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로, 등기를 하지 않고 거래가 되는 것이나, 계약서 검인 절차는 거쳐야하며, 기타 안전한 거래를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.(일반 분양 아파트 기준)

① 계약 당사자간의 분양권 매매 계약서 작성 : 특별한 양식은 없으나 부동산 계약서가 갖추어야 하는 다음의 기본 사항은 포함해야 합니다.

    o 당사자

    o 목적부동산

    o 계약연월일

    o 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

    o 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

    o 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

② 실거래가 신고 : 분양권 거래계약을 체결하면 거래당사자는 분양주택이 소재한 시·군·구청에 분양권 거래를 신고해야 합니다. 다만, “공인중개사법”에 따른 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 개업공인중개사가 신고를 해야 합니다.

③ 명의변경 : 매도자와 매수자는 함께 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축, 직장, 지역 등)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 합니다. 일반분양 아파트는 건설회사로, 조합아파트는 건설회사 또는 조합 등으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청해야 합니다. 이 경우 검인을 받은 거래계약서와 분양계약서, 부동산매도용인감증명서(매도자), 인감도장, 주민등록등본 등이 필요하나, 건설회사의 명의변경 절차에 대해서는 법률상 정해진 바가 없으므로 건설회사에 따라 별도의 서류를 요구하기도 합니다.

④ 대출 승계 : 대개 분양 받을 때 대출을 받기 때문에 분양권을 살 때도 대출을 알선 받는 것이 일반적입니다. 이 경우는 건설업체나 조합에 명의 변경 요청과 함께 대출 알선을 요청해야 합니다. 금융기관에서는 원래의 분양계약자와 분양권 매입자간 중도금 대출에 대해‘채무인수계약’을 맺도록 해 대출금 명의를 분양권 매입자 명의로 바꿔놓는 절차를 거치게 됩니다.

⑤ 세금 신고 : 분양권은 매수자에게는 취득세나 등록세가 부과되지 않습니다. 그러나 분양권을 판 사람에게는 양도차액에 대한 양도소득세가 부과되며, 양도세는 분양권 매매 잔금 지급일로부터 2개월째 되는 달의 마지막 날까지 주거지 관할 세무서에 자진 신고해 납부해야 합니다.

 

 [그림] 분양권 거래 절차

4. 분양권 구입 시 주의점

 

분양권을 구입하기 이전에 사업시행자(모델하우스나 조합사무실 등)에게 문의해 현재의 소유자가 누구인지 확인하는 것이 좋습니다. 어떤 사람들은 분양계약서 원본과 계약금 등 납입 영수증 등을 소지한 사람을 해당 분양권의 실제 소유자로 간주하고 계약을 하는 경우도 있으나, 간혹 문제가 발생되는 경우도 있습니다.

 

분양권 매매계약을 체결할 때에는 반드시 매도자의 주민등록증을 보고 분양권 소유자 본인인지 여부를 확인해야 하며, 사업시행자가 발급한 원본 계약서와 계약금 및 중도금 영수증 원본을 확인한 후 계약을 체결해야 합니다. 이는 분양권을 이중으로 매각하는 것을 방지하기 위해서입니다. 입주 후 등기이전 이전에는 이와 같은 원본서면이 없어 이중 매매가 이루어질 수도 있으므로, 이에 유의해야 합니다.

 

간혹 분양권을 구입한 후 자신의 명의로 변경하지 않고 되파는 경우가 있습니다. 이 경우 분양회사의 분양자 명단과 실제 소유자와 다르게 되나, 실제 소유자가 분양계약서 원본과 영수증을 소지하고 있고 분양 받은 사람과 실제 소유자 사이에 작성한 계약서를 소지하고 있는 것이 일반적입니다. 이런 경우에는 해당 분양권의 구입 계약을 체결하기 전에 현재 분양권 소유자로 등재된 사람을 직접 만나 실제 소유자에게 매각한 사실을 만나 확인해야 할 것입니다.(매도자나 중개업자가 제시하는 전화번호를 맹목적으로 신뢰할 경우 문제가 발생될 가능성이 있습니다.)

 

분양권의 2중 매매를 방지하기 위해서는 가능한 한 계약금과 잔금 사이 기간 최단기간으로 단축하는 것이 좋습니다. 때에 따라서는 사업시행자가 발급한 원본 계약서나 각종 영수증서 원본 등을 매수자나 중개업소에서 보관하여 2중 매매를 방지하기도 합니다.

 

분양권 거래 이전에 건설회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 구입 대상 분양권에 대한 가압류나 가처분 신청이 설정돼 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가압류나 가처분 신청이 된 분양권은 대부분 건설회사에서 명의변경을 해주지 않으며, 명의변경을 한다고 해도 추후 해당 분양계약이 강제로 해지되고, 계약금이나 중도금 등 납부한 금액도 되찾을 수 없는 경우가 있습니다.

 

분양권 소유자의 중도금 연체여부를 사전에 점검하고, 연체된 중도금에 대한 연체료 액수와 연체료를 누가 부담할 것인가를 계약 당시 명확히 해야합니다. 중도금이 연체되면 대부분의 건설업체들은 명의를 변경해주지 않고 있으므로, 대부분의 경우 매수자는 명의변경을 할 때 연체된 중도금과 연체료를 납부해야 합니다.

 

분양권 소유자의 중도금 일괄 대출여부를 사전에 점검하여, 대출 승계 금액 등과 매도자가 납부한 금액 중 매수자가 매도자에게 지급해야 할 금액을 확정해야 합니다. 대부분 중도금 대출여부는 사업시행자(모델하우스 등)에게 문의하면 되지만, 업무처리 과정에서 중도금 대출을 받은 사실을 사업시행자가 모르는 사례도 발견되었다고 하므로 주의해야 합니다.

 

해당 구·시·군청으로부터 사무실개설등록을 한 신용 있는 부동산중개사무소(개업공인중개사)를 선택해야 합니다. 최근 유행하는 속칭 떳다방(이동 중개업자)을 이용할 경우 일반인들이 상상할 수 없는 여러 가지 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

 

건설주체(시행자와 시공자가 구분된 경우 시행자를 의미함)의 사업수행능력과 시행사의 부도에 대한 대책, 특히 재개발이나 재건축아파트의 경우에는 조합운영 주체의 투명성과 합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악해야합니다. 내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출할 수 있기 때문입니다.

 

재건축이나 재개발, 조합아파트의 경우에는 건축비나 분양가에 변동요인이 있는지 확인해야 합니다. 이들 아파트의 경우 분양자들이 모인 조합에서 아파트건설을 하는 것으로, 아파트 건설 과정에서 손해액은 분양자들이 부담해야 하기 때문이며, 상승된 건축비나 분양가는 대부분 입주 후에 부과되므로, 분양권의 매입자가 확인해야 하는 것입니다.

 

반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 합니다. 싸다고 다 좋은 것은 아닙니다. 분양가 이하로 거래되는 것은 입지여건이 나쁘거나 처음부터 분양가가 지나치게 높게 책정된 곳일 수 있습니다. 프리미엄을 주더라도 입지여건이 좋은 분양권을 사둬야 이득을 볼 수 있습니다.

 

분양권의 가격은 일반 아파트와 같은 가격요인에 의해 가격이 변동되므로 아파트의 위치나 단지규모, 단지배치, 도로, 향, 층수 등 일반 아파트의 구입 시에 점검해야할 모든 요인들도 함께 점검해야 합니다. 이와 같은 점검을 위해서는 분양 광고를 그대로 믿지 말고 건설 현장을 직접 방문해 건설 현장 주변지역의 여건 등을 확인하는 것이 바람직합니다.

 

기타, 적정한 분양권의 가격은 주변의 신규 아파트 가격에서 입주할 때까지 기간동안 투자한 금액에 대한 이자를 제외한 가격보다 낮아야 하는 것으로, 이에 대한 면밀한 계산이 필요합니다.

 

조합주택의 경우에는 분양권을 파는 사람이 무자격자가 아닌지 확인하고 계약금이나 중도금 영수증도 꼭 챙겨둬야 합니다. 특히, 재개발 조합의 경우엔 명의변경 때 이주비가 승계 되지 않는 경우도 있으므로 반드시 계약 전에 건설업체에 확인을 해야 합니다.

 

5. 분양권 거래 시기

 

일반 분양 아파트의 분양권 가격은 분양 열기로 인해 분양 계약 직후부터 1차 중도금 납부 직전까지 높은 가격을 유지하는 것이 대부분입니다.

 

이때 상승된 가격은 1차 중도금을 납부하고 나면 실수요자들이 거래를 마치기 때문에 대부분 보합세를 유지하거나, 분양 초기에 과열되었던 아파트의 경우에는 일부 가격이 조정되기도 합니다.

 

분양권 가격이 다시 상승하기 시작하는 시점은 일반적으로 실수요자를 중심으로 구입자들이 늘어나는 입주 예정일로부터 2, 3개월 전입니다. 이때부터 분양권 가격은 다시 상승세를 타기 시작해 입주 후 1, 2개월이 지난 시점에 최고점을 이루는 경우가 많습니다.

 

따라서 투자자들이 분양권을 구입하는 적정한 시점은 분양계약 직후와 입주 3, 4개월 이전 시점이 알맞은 것으로 보이나, 분양 신청 시기부터 분양 열기가 과열된 경우에는 실수요자들이 구입을 마친 시기 이후부터는 다시 가격이 하락하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.