[고급 5-1강] 전원주택 투자 상식 – 전원주택의 분석

1. 전원주택이란?

 

전원주택은 도시교외화 현상의 일부로서 도시의 열악한 주거 환경에서 벗어나 자연환경이 양호한 지역에 전체 가족 또는 친지들의 항시거주 또는 정기적인 거주를 목적으로 건축한 주택을 의미합니다. 또한 전원주택은 대도시 주민들이 주말이나 휴가 등 여가시간에 이용하기 위한 주택의 경우 주말주택(second house)이라고 불리며, 대도시에 경제기반을 둔 사람들이 대도시근교의 지역 중 도시화되지 않은 농촌지역에 입지한 항시거주용 일반주택도 전원주택으로 포함됩니다.

 

항시 거주용 주택으로서의 전원주택과 주말주택의 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분된 것으로 그 입지요인이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사한 것으로, 항시거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의시설과의 접근성 용이해야 합니다.

도시지역의 주택과 비교할 때 전원주택의 특징은 다음과 같습니다.

 

첫째, 모도시의 근교에 입지하여 도시와의 접근성이 용이한 곳에 위치. 전원주택은 구입자가 거주하는 도시와 승용차를 이용한 교통이 원활하여 1시간 내지 1시간 30 분 이내의 거리에 위치하여야 하는 것으로 알려져 있으며, 최근에는 서울시에서 2시간 거리 이내의 지역에도 점차 전원주택의 수요자들이 늘고 있습니다.

 

둘째, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치. 대부분의 사람들은 대부분 도시의 열악한 주거환경에서 벗어나 양호한 자연환경에서 거주함으로서 도시생활에서 축적된 피로를 제거하여 본인과 가족의 정신과 육체의 건강에 활력을 주기 위해 전원주택을 구입하고 있으므로, 전원주택의 구입에 있어 최우선적인 고려사항은 자연환경입니다.

 

그러나 일반적으로 전원주택지로 거래되는 부동산은 빼어난 경관을 요구하는 것은 아닌 점에서 `별장'과 구분됩니다. 통상 전원주택이 갖추어야 할 기본적인 자연환경은 주택을 뒤로한 산과 자그마한 개울, 맑은 공기, 넓게 트인 논과 밭의 전경, 도로나 공장 등 공해로부터의 격리된 지역 등을 들 수 있습니다.

 

셋째, 자신의 가족 또는 자신과 친한 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간. 전원주택의 이용은 한 가족이나 동호인, 친지 등 한정된 사람들만이 타인들의 간섭 없이 거주할 수 있는 공간으로 개인의 프라이버시를 보호할 수 있는 독립된 공간을 형성하는 것이 대부분입니다. 그러나 반드시 산골짜기 등 완벽한 외부와의 차단이 필요한 것은 아닙니다.

 

넷째, 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근이 용이할 것. 전원주택은 주말주택 또는 항시 거주주택으로서 일반주택이 지닌 생활편의시설의 이용에 커다란 어려움이 없어야 합니다. 주·부식을 구입할 수 있는 상점이나 응급 시 필요한 병원 등 생활필요시설에 승용차를 이용하여 빠른 시간(30-40 분) 이내에 도달할 수 있어야 합니다.

 

다섯째, 적은 규모나마 꽃이나 작물을 직접 재배할 토지가 확보되어 있을 것. 전원주택에 대한 일반의 인식가운데 공통적인 부분은 전원주택의 구입 시 본인과 가족들이 적은 규모나마 꽃이나 과수나무, 작물 등을 직접 재배할 여유 공간을 원하는 경우가 대부분입니다.

[그림] 전원주택 사례 그림

 

2. 전원주택 지역의 분석

 

2.1. 자연적 요소

 

자신이 계속 거주하며 주된 활동의 지역인 도시를 벗어나 농촌지역에 주택을 구입하는 전원주택 수요자들의 공통적인 구입 이유는 자연환경의 양호함에서 찾을 수 있습니다. 전원주택에 있어서 자연환경은 지역에 따라 지형과 자연물 등 유형화된 경관은 물론 기온이나 강수, 강설량 등 무형적인 요소들이 복합된 것입니다.

 

지형은 산악과 구릉, 호수, 하천, 협곡, 폭포, 고원, 평원, 삼림, 해안, 섬 등으로 구분될 수 있으며, 자연환경을 이루는 요소로는 일광, 공기성분, 온도, 강우, 습도, 바람 등의 기후요소에 의해서 결정됩니다.

 

2.2. 접근성

 

전원주택지역의 접근성은 모도시의 주택과 직장과의 거리와 전원주택에서 주거생활을 영위하기 위해 필요한 생활필수품을 구입하기 위한 편의시설이나 기타 주거생활과 밀접한 시설들과의 접근성으로 구분됩니다. 이때 접근성이란 전원주택과 대상 시설과의 물리적인 거리보다는 통상의 교통수단을 이용한 도달거리(시간거리)를 중심으로 분석해야 합니다. 기타 전원주택의 인근지역에 여가를 즐길 수 있는 체육시설이나 위락시설이 존재하고 있을 경우 당해 시설에의 접근성도 점검해야 합니다.

 

2.3. 제도적인 요인

 

현재 우리나라에서는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”을 중심으로 여러 가지 토지이용규제 제도를 갖고 있습니다. 전원주택 입지 지역에서의 토지이용규제 사항들은 현지 사정에 정통하지 못한 신규 구입자에게는 의도치 않은 거래사고의 발생 위험까지 대두되는 실정입니다. 따라서 해당 지역의 토지이용규제에 따른 건축 가능성 여부는 전원주택지역의 분석에서 가장 우선적으로 고려해야 할 것입니다.