[고급 5-3강] 전원주택 투자 상식 – 전원주택 구입 점검사항 등

4. 전원주택 구입을 위한 점검사항

 

4.1. 주택의 관리 문제

 

대부분의 전원주택은 주말이나 휴가기간에 이용하는 경우가 많습니다. 따라서 우리나라와 같이 주 5일 근무가 부분적으로 도입된 사회에서는 연간 이용일수가 50일 ~ 100일을 넘지 못하고 나머지 기간 동안 주택을 방치하게 됩니다. 이 경우 위생관리나 건물의 유지보수를 위한 보전관리의 측면에서는 커다란 문제가 없으나 건물과 시설물을 재해나 도난 등으로부터 보호하는 보안 관리의 측면에서 문제점이 발생할 수 있습니다.

 

4.2. 거래사고 문제

 

전원주택 역시 하나의 부동산으로 부동산의 거래와 관련된 여러 가지의 문제가 발생 할 수 있습니다. 이에 더해 농촌지역에 있는 전원주택의 경우에는 평상시 등기부 관리 소홀로 인해, 토지의 소유자와 당해 토지상의 건물의 소유자가 다르거나, 사망자의 소유에서 상속자의 소유로 상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 거래할 때 이해관계자가 나타나는 경우도 있습니다.

 

특히, 대지의 소유자와 대지상의 농가주택의 소유자가 다른 경우 대지 만 구입하여 등기부상 명의이전이 완료되었더라도 농가주택의 소유주는 법정지상권을 갖게 되므로 법률이 정한 일정기간 동안에는 건물을 철거할 수 없으며, 때에 따라서는 건물에 대한 보상이 필요한 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 건물이 포함된 대지를 구입할 경우에는 건물소유자와 대지 소유자가 동일한가의 여부를 확인하여야 하며, 만약 다를 경우에는 구입자의 필요시 건물을 언제든지 철거할 수 있도록 조치를 완료한 이후에 구입하는 것이 바람직합니다.

 

4.3. 지방세의 중과세

 

우리나라의 세법에서는 단순히 항시거주를 하지 않고 휴양이나 위락을 위해 사용하는 주택을 별장으로 보고 있으며, 별장은 고급주택으로 보고 취득세는 물론 재산세를 높게 부과하고 있습니다.

 

4.5. 토지 경계

 

지적정리가 완전하지 않은 농촌지역의 경우 인접의 대지나 전답들과 구입 대상 토지 사이의 경계가 확실치 않은 경우가 대부분이며, 때에 따라서는 지적도상의 경계와 실제 토지상의 경계가 다른 경우가 많습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 구입 이전에 명확한 경계를 확정하는 절차를 거친다면 주변 토지 소유자와의 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.

 

4.6. 환경 변화에 대한 고려

 

전원주택은 주변의 자연환경과의 조화가 필요하며 자연경관의 질에 따라 그 가치의 높낮이가 평가됩니다. 이와 함께 시간거리로 표현되는 모도시와의 거리는 그 효용성을 측정하는 척도가 됩니다. 전원주택을 구입한 이후에 도로의 확·포장이나 신설로 인해 대도시나 생활편의시설과의 접근성이 좋아 질 수 있으며, 반면에 주변지역에 유흥업소나 공장 등이 계속 신축되는 경우 전원주택으로서 가치가 크게 떨어질 수 있습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 이와 같은 인근지역의 환경의 변화에 대한 사전 점검이 필요합니다.

 

4.7. 기반시설

 

전원주택지는 도심지와는 달리 상하수도나 전기, 연료공급 등 각종 기반시설이 미비한 경우가 많습니다. 만약 상수도가 없는 경우에는 식수 공급을 위해 개별적으로 지하수를 개발해야 하는 경우도 있으며, 개발된 지하수가 식용에 적합하지 않을 수도 있으므로 유의해야 합니다. 특히, 한강에 인접된 지역에서는 하수처리를 위해 고가의 정화조를 설치해야하며, 산골 지역의 경우에는 전기 공급을 위해 고액의 설치비를 부담해야 하는 경우도 있으므로 유의해야 합니다.

 

5. 기타사항

 

5.1. 단지형 전원주택

 

전원주택 전문 업체에서 전원주택단지를 조성하여 분양하는 단지형 전원주택은 전원주택 건축을 위한 토목공사나 전기, 상하수도 등을 건설회사에서 시행하므로 개인이 시행하는 것 보다 비용을 절약할 수 있으며, 개별적으로 농지를 구입하려면 1,000제곱미터(303평) 이상을 구입해야 하나, 단지형 전원주택은 100평 단위의 적은 면적으로도 구입할 수 있는 장점이 있습니다.

 

반면에, 전문업자의 부도나 계약조건 불이행에 대한 안전장치가 없는 문제가 있어 반드시 공신력이 있는 업체를 선정해야 합니다. 많은 사업자중 공신력 있는 업체를 해당 업체의 지명도나 사업수행능력, 전원주택 건립경험 등을 감안해야 하나, 전원주택에 대한 거래경험이 없는 투자자의 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.

 

기타 단지 조성 공사 후 장기간 사업이 중단된 경우에는 농지전용허가나 산림형질변경허가가 취소될 경우가 있으므로, 구입 전에 해당 토지에 대한 허가서를 검토해야 합니다(농지나 임야는 착공 후 일정 기간 공사가 중단되면 허가가 취소).

 

특히, 개인이나 법인 1인 명의로 일괄적으로 농지전용허가나 산지전용허가를 받은 단지는 소유권 이전 문제에 유의해야 합니다. 농지나 산지의 경우에는 공정의 100%가 진행되어야 소유권이 이전될 수 있으므로 단지 전체의 분양현황은 물론 분양 받은 사람들의 건축 시기도 사전에 점검해야 합니다.

[그림] 전원주택 단지 사례

 

5.2. 농가주택 구입과 개축

 

최근에는 농가주택을 구입하여 개축해 전원주택으로 사용하는 사람들이 점차 늘어나고 있습니다. 기존 농촌 동네 안의 농가 주택은 진입로가 잘 갖추어져 있고, 상하수도나 전기 설비에 어려움이 없으며, 도난의 염려가 없는 등 장점이 있습니다.

 

반면에 농번기의 경우에는 기존 거주민들과 위화감이 조성될 우려가 있으며, 오래된 농가주택의 경우에는 개축을 할 만큼 골조가 튼튼하지 못한 경우도 있습니다. 특히, 오래된 농가주택은 대부분 보일러와 수세식 화장실, 싱크대 등을 새로 설치할 공간을 확보할 수 있을 만큼 넓어야 합니다.

 

5.3. 전원주택 투자 시기

 

전원주택은 아직도 Second House의 개념으로 인식되고 있는 것으로, 휴가철이나 봄가을의 행락철에 수요가 집중됩니다. 반면에 이들 시기는 농번기로서 전원주택지의 소유자인 농민들은 대부분 농사일에 바빠 전원주택지의 매각에 큰 관심을 보이지 않게 됩니다.

 

반면에, 전원주택지의 수요자인 도시민들은 12월부터 2월까지의 기간 동안은 연말연시의 분위기에 전원주택 구입에 큰 관심을 보이지 않게 됩니다.

 

전원주택 투자를 할 경우에는 이와 같은 계절적인 요인을 감안하여 구입과 처분 시기를 결정하는 것이 바람직한 것으로 보입니다. 즉, 전원주택은 12월부터 2월까지의 농한기에 구입하는 것이 바람직합니다. 또한, 적정한 투자 목적을 달성한 경우 봄 또는 가을의 행락철에 매각하는 것이 바람직합니다.