[고급 6-2강] 상업용 건물 투자 상식 – 건물 점검 사항 및 주의사항

 

3. 상업용 건물 점검사항

 

상업용 건물을 구입할 경우에는 등기부등본과 건축물관리대장 등 기본적인 서류 이외에 다음과 같은 사항들을 점검해야 합니다.

 

우선 실제 이용 용도를 조사하고 이를 기초로 현재의 용도가 적정한지 여부와 가장 적합한 용도로 사용이 가능한지 판단해야 합니다. 또한, 유흥음식점 등 재산세 중과세 대상 업종으로 임대되고 있는지의 여부를 조사해야 합니다. 또한, 구입하려는 건물에 상점이 많을 경우에는 건물의 서향에 공터나 도로가 있어 석양의 직사광선에 노출되는 건물은 피하는 것이 좋습니다. 또한 임대사무실이 많은 경우에는 주변에 관공서가 있거나 사무실들이 밀집되어 있는 것이 좋습니다.

 

두 번째로 임대료와 관리비를 조사해야 합니다. 보통 임대전용빌딩은 임대료와 관리비를 별도로 징수하지만, 때에 따라서는 임대료에 관리비까지 포함되는 경우도 있어, 실질적인 임대소득과 임대료 합계액이 크게 다른 경우가 있으므로 조심해야 합니다.

 

세 번째로 건물의 보존 상태와 각종 설비의 상태를 점검해야 합니다. 건물 설비는 승강기나 공기조화, 난방, 급탕설비 등 중요한 부분부터 그 종류와 상태를 점검하는 것이 좋으며, 앞으로 몇 년이나 더 사용할 수 있으며 설비의 보수나 교체를 위해 특별한 조치가 필요한 것인지 여부를 점검해야 합니다. 특히 오래된 건물의 경우에는 설비의 상태에 따라 관리비용 총액이 결정되므로 주의해야 합니다.

 

네 번째로 전용주차장의 수용능력을 점검해야 하며, 건축물관리대장상의 주차장이 제대로 사용되고 있는지 조사해야 합니다. 자동차는 경제생활의 필수적인 도구이므로, 전용주차장의 수용능력은 건물의 수익성에 크게 영향을 줍니다.

 

[그림] 상업시설 사례

 

4. 현장답사 시 주의사항

 

상업용 건물의 현장답사 시에는 인근지역의 건물이용현황이나 건물의 상태 등을 점검해야 하며, 해당 건물의 용도가 주변지역 환경과 조화를 이루고 있는지를 판단해야 합니다. 아무리 좋은 용도로 사용되고 임대수입이 높더라도, 인근지역의 환경이 나쁘면 얼마 안가서 수익성이 크게 떨어지기 때문입니다. 아울러 인근지역의 지역발전 전망도 함께 점검하는 것이 좋습니다.

 

두 번째로, 건물의 외관이나 색조가 조잡하지 않은지 관찰해야 하며, 너무 화려하거나 구식이지 않는가를 살펴보아야 합니다. 이러한 사항들은 임대수입에 중대한 영향을 주게 됩니다.

 

세 번째로, 각각의 점포나 사무실의 배치와 설계상태를 살펴보고, 출입구나 창이 적당한가의 여부를 관찰해야 합니다. 이들은 해당 건물의 기능을 좌우하는 것으로 건물의 수명에도 영향을 미칩니다.

 

마지막으로 건물이 개수 또는 수선해야 할 때가 되지 않았는지 살펴봐야 합니다. 이를 위해서는 외벽의 페인트칠이나 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수상태 등을 확인하면 가능합니다. 또한 건물의 개·보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며, 필요한 경비는 어느 정도인가를 조사·분석해야 합니다.

 

5. 상업용 건물의 투자수익률 분석

 

상업용 건물은 대부분 임대수입을 목적으로 구입하는 경우가 많습니다.

이 경우 대부분의 투자자들은 상업용 건물의 투자 수익률은 보통 실질 투자액에 대한 임대수입액의 비율로 계산하고, 이 비율이 다른 투자방법에 비해 높은 건물을 구입하고 있습니다. 이때 사용하는 공식은 다음과 같은 2가지 방법을 많이 사용하고 있습니다.

 

o 투자수익율 계산 방식(1) = 임대료 ÷ (매매금액 – 임대보증금)

o 투자수익율 계산 방식(2) = (임대료 – 은행이자) ÷ (매매금액 - 임대보증금 – 융자금)

 

이와 같은 간략한 상업용 건물 투자 수익율 계산 방법은 다음과 같은 부분을 간과하고 있습니다.

 

첫 번째로, 임대료와 관리비를 한꺼번에 받는 경우에는 임대료에서 건물의 유지 관리에 소요되는 비용을 공제해야합니다. 상업용 건물의 유지관리비용은 빌딩의 나이, 설비 내용, 관리 방식 등에 따라 달라질 수 있으므로 유사한 건물의 유지관리비용을 감안하여 책정해야 합니다.

 

두 번째로, 관리비를 별도로 받는 경우에는 임대료에서 유지관리비용을 공제하지 않아도 되나, 세입자로부터 받는 관리비와 실제 건물의 관리에 소요되는 비용에는 차이가 있을 수 있으며, 차액만큼은 수입 또는 지출에 포함해야 합니다.

 

세 번째로, 우리나라에서 보통 건물의 수명은 20년으로 보고 있습니다. 즉 매년 건물가격의 1/20 정도는 가치가 감소되는 것으로, 실질수입액은 실질 임대수입액에서 건물의 가치 감소 부분을 제외해야 합니다.

 

네 번째로, 건물을 임대할 경우 임대료에 대해서는 소득세가 부과되고 있습니다. 따라서 실질수입액을 산정하려면 건물 소유자에게 부과되는 소득세를 제외해야 합니다.

 

다섯 번째로, 부동산의 가격은 계속 변동되는 것으로, 실질수입액을 산정하려면 부동산 가격의 상승분이나 하락 분을 포함해야 합니다.