[고급 7-2강] 상가 투자 상식 – 상가 종류별 점검사항

3. 상가 종류별 점검사항

3.1. 아파트단지 상가

아파트 단지 상가의 경우 아파트 거주 세대수가 영업을 좌우하는 것으로 최소 600세대 이상이 되어야 합니다. 동일한 세대수라도 대형평형 거주자의 경우 단지 외부의 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많아 불리하며, 32평형 이하 분포가 많은 경우 어린 자녀가 많아 단지 내 구매가 많아 유리합니다.

아파트 단지 상가는 아파트 단지 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 정도가 지난 이후부터 점차 임대료가 낮아지는 경우가 대부분이므로 최초로 분양을 받을 경우 유의해야 합니다.

아파트 단지 상가는 대부분 생활밀착형으로 기본적으로 배후 가구수에 맞는 업종이어야 하며, 동일 상가에 업종이 중복되지 않아야 합니다.

기타 단지 상가 중에는 주민의 통행 동선에서 벗어나 있어 대부분의 주민들이 인근의 대체상가를 이용할 경우 상권이 침체되는 경우를 흔히 볼 수 있으므로, 단지 상가를 구입할 경우에는 주민의 이동 동선을 감안하여 분석해야 할 것입니다.

[그림] LH공사 상가분양 리플렛 사례

보통 아파트 단지 상가는 1층을 기준으로 볼 때, 지하층과 2층은 1층의 절반정도의 시세가 형성되며, 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성됩니다. 기타 5층 이상인 경우에는 대부분 승강기가 설치되므로 4층 시세와 유사하게 형성되고 있습니다 (승강기가 잘 설치된 건물의 경우 3층과 4층 이상 층의 시세가 유사하게 형성되는 경우도 있음).

3.2. 주주형 상가(지분제 상가)

주주형 상가 혹은 지분제 상가란 대형 쇼핑센터 등 상가를 건축하는 비용을 조달하기 위하여 주식 형태의 분양권(지분)을 발행하여 소액투자자를 모집하고, 완공 후 전문경영인이 상가를 운영하여 발생한 영업이익을 투자자들에게 배당하는 형태의 상가투자 방식을 의미합니다. 지분제 상가는 전체 상가를 투자단위로 하거나 한 개 층 전체를 투자단위로 하는 방법 또는 200 - 300평을 투자 단위를 하는 방법 등 다양한 형태로 분양됩니다.

주주형 상가는 소액으로도 투자할 수 있고, 장사에 경험이 없어도 되며, 자신이 직접 장사를 하지 않고도, 대형상가가 가진 규모의 이익으로 인해 소형상가에 분산 투자하는 것 보다 높은 영업이익이 발생할 가능성이 높은 장점이 있습니다.

반면에, 상가 경영이 부실해질 경우 책임을 물을 소재가 불분명하며, 투자 지분 매각이 어렵고, 공유지분권자들이 많을 경우 경영이 불안정해질 가능성이 높은 단점이 있습니다. 또한, 대형 상가로 인한 규모의 이익이 반드시 보장되는 것은 아닙니다.

투자할만한 주주형 상가는 상권의 전망이 좋은 지역에 위치하고 있으며, 건축주나 시행자도 상당한 지분을 보유하고 직접 운영에 참여해야 합니다. 또한, 상가의 경영자는 대형 상가 경영에 많은 노하우가 있어야 하며, 사업시행자의 업무능력과 신뢰도 등이 사전에 검증되어야 합니다.

3.3. 전문(테마) 상가

전문상가 혹은 테마상가란 한 채의 대형 건물에 유사한 품목의 상점이 밀집된 형태의 상가를 의미하는 것으로, 서울 동대문의 두산타워(의류), 밀리오레(의류), 굿모닝씨티(의류), 제기동의 불로장생타워(한방), 광진구의 테크노마트(전자) 등이 대표적인 사례입니다. 테마상가는 대형상권에 입지하여 한 가지 상품이나 브랜드를 집중 육성하므로 고객응집력이 강하고 판매경쟁력을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 대부분 테마상가는 투자금액이 커 위험부담이 따르는 문제가 있으며, 분양 주체의 사업 추진능력과 향후 영업계획에 현실성이 없을 경우 큰 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 특히, 테마상가의 원조로 통하며 2000년대 초반까지 전성기를 구가하던 대형 패션쇼핑몰들이 잇달아 경매에 나오는 점을 감안할 때 이런 위험은 매우 큰 것으로 볼 수 있습니다.