[고급 9-1강] 농지 투자 상식 – 농지의 취득과 이용

1. 투자 대상으로서의 농지

 

농지란 전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현장이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 의미합니다.

 

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못하는 것으로, 원칙적으로 농업인이 아니면 농지를 소유할 수 없으며, 농지를 소유한 자도 해당 농지를 농업경영에 이용하지 않을 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 농지 처분해야 합니다.

 

또한 농지는 농업진흥지역에 속할 경우 타 용도 전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 농지의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 농지의 전용을 위해서는 농지조성비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다.

 

이 강좌는 농촌에 거주하지 않는 도시민이 부동산투자 대상으로서 농지를 취득해 활용하는 것을 전제로 설명되는 것으로, 농지의 취득이나 전용을 위해서 반드시 알아야 할 사항과 농지 거래에서 유의해야 할 사항들을 설명하기로 하며, 기타 투자 목적별 유의사항은 해당 강좌를 참조하시기 바랍니다.

[사례 그림] 농지(전) 사례

 

2. 농지 사용에 대한 제한

 

농지는 크게 농업진흥지역과 기타지역으로 구분됩니다. 농업진흥지역은 시·도지사가 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하는 지역으로, 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분됩니다.

 

농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하여야 하는 농림부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역이며, 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 의미합니다.

 

농업진흥지역 여부는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 것으로, 농업진흥지역은 대부분 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”상 농림지역으로 지정되며, 그 용도가 크게 제한되므로 투자목적으로 농지를 구입할 경우라면 특별한 사정이 없는 한 농업진흥지역에 포함된 토지는 구입하지 않는 것이 바람직 할 것입니다.

※ 용도구역(농업진흥구역 및 농업보호구역) 안에서의 행위제한 : 농지법 제32조(용도구역안에서의 행위제한) 및 동법시행령 제29조 (농업진흥구역에서 할 수 있는 행위), 동법 시행령 제30조 (농업보호구역에서 할 수 있는 행위) 참조

 

또한 농업진흥지역에 포함되지 않는 농지의 경우에도 대부분 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의거 관리지역으로 지정이 되며 관리지역의 경우에는 동법 제76조 및 동법 시행령 제71조 (용도지역안에서의 건축제한)에 의해 타 용도로 사용이 자유롭지 못합니다.

 

아울러 다른 용도로 사용이 가능한 것으로 규정되어 있더라도 “농지법”에서 정한 농지전용허가나 신고를 마쳐야 해당 농지를 다른 용도로 사용할 수 있으므로, “농지법”에서 정한 농지전용허가 등의 제한규정(농지법 제34조, 제35조 및 동법 시행령 제32조 등의 규정 참조)을 구입 전에 확인하여 자신의 투자목적을 달성할 수 있는지 여부를 판단해야 할 것입니다.

 

3. 농지의 취득 방법

 

도시민이 농지를 취득할 수 있는 일반적인 방법은 다음과 같은 4가지 방법이 있으나 가장 일반적인 방법은 영농목적의 취득입니다.

   - 영농 목적의 취득

   - 농지전용을 받은 농지의 취득

   - 주말ㆍ체험영농 목적의 취득 (1천㎡ 미만)

   - 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농여건불리농지로 시장․군수가 고시한 농지

 

농지를 영농목적으로 취득하기 위해서는 농업인의 자격을 갖추어야 하며, 농지취득자격증명을 발급받아 등기신청서에 첨부해야 소유권이전등기가 가능합니다.

 

농업인은 원칙적으로 1천㎡(303평)이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자를 의미하는 것으로 (농지법 시행령 제3조 참조), 농업경영을 하지 아니하는 자가 농업인으로 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 1천㎡를 초과해야 합니다. 따라서 처음 농지를 취득하는 사람은 1천㎡ 이상의 농지를 취득하거나, 취득하는 농지가 1천㎡ 이하일 경우에는, 1천㎡에 미달하는 면적의 농지를 임차하여야 할 것입니다.

 

농지취득자격증명은 농지의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동(洞)지역인 경우에 한함).구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동(洞)지역인 경우에 한함).읍장 또는 면장(이하 “시·구·읍·면장”이라 함)이 발급합니다.

 

자격증명을 발급 받으려면 농지취득자격증명신청서를 작성한 후 농업경영계획서를 첨부하여 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 제출하여야 합니다.

 

4. 농지전용허가

 

농지전용허가를 받은 사람은 농지를 소유하고 있지 않더라도 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다. 또한 다음의 경우에는 다음의 농지는 농지전용허가를 받지 않아도 농지전용허가를 받은 것과 동일하게 취급됩니다.

- 다른 법률에 의하여 농지전용 허가가 의제 되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우

- “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의한 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 농지전용협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우

- “농지법”에 따라 농지전용 신고를 하고 농지전용을 하는 경우

- 산림을 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우

- “하천법”에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

 

농지전용허가는 농림부장관으로부터 받는 허가이나, 농업진흥지역 안의 3천㎡ 이상 3만㎡ 미만의 농지의 전용허가와 농업진흥지역 밖의 3만㎡ 이상 30만㎡ 미만의 농지의 전용허가는 시·도지사의 허가를 받아야 하며, 농업진흥지역 안의 3천㎡ 미만의 농지의 전용허가와 농업진흥지역 밖의 3만㎡ 미만의 농지의 전용허가는 시장·군수 또는 자치구 구청장의 허가를 받아야 합니다. (농지법 시행령 71조 참조)

 

농지전용허가신청을 받은 허가권자는 우선적으로 농업진흥지역안의 행위제한 및 농지전용 허가의 제한규정에 위배되는지 여부를 판단하며, 기타 “농지전용업무처리규정”에 의거하여 허가여부를 판단하므로, 농지전용을 신청하기 위해서는 사전에 이 규정(국가법령정보센터 인터넷 사이트(www.law.go.kr)의 행정규칙란에 수록)에 의거 허가를 받을 수 있는지 여부를 판단해야 할 것입니다.

 

또한 농지전용허가를 받을 경우에는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 농지전용부담금을 운용·관리하는 자에게 납입하여야 하므로, 사전에 농지의 개별공시지가의 100분의 30에 해당하는 농지전용부담금액을 미리 확인해야 합니다.