[고급 9-2강] 농지 투자 상식 – 농지 투자 유의사항

5. 농지 투자 유의사항

 

이상에서 본 것과 같이 농지는 그 이용이나 취득에 상당한 제약이 따르는 것으로 상식적인 관점이나 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우에는 상당한 손실이 발생되거나 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생할 가능성이 높습니다.

 

반면에 농지는 제약이 많은 만큼 가격이 저렴하여 취득에 소요되는 경비가 적고 해당 농지의 개발이 예정될 경우 높은 투자 수익이 발생될 수 있는 장점이 있습니다.

 

따라서 농지의 투자에서 가장 중요한 부분은 농지의 취득이 가능한 것인지의 여부와 구입한 농지를 자신의 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것입니다.

 

이를 위해서는 가장 먼저 자신이 투자 목적(농지의 활용 방법)을 확정하고, 구입하려는 농지가 이런 목적에 합당한지 여부를 확인해야 하며, 농지법령에 관한 지식이 없는 투자자라면 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지역 구·시·군청이나 해당 지역 내에서 업무경험이 많은 부동산전문가(토지측량사무소 혹은 중개사무소)들의 조언을 듣는 것이 필요할 것입니다.

 

둘째, 농지를 구입한 경우에도 현행 “농지법”에서는 해당 농지를 경작하지 않고 방치하거나, 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적 사업에 착수하지 아니한 경우 등 법 제10조에서 정한 사유에 포함되는 농지는 농지소유자에게 처분의무기간을 명시하여 처분할 것을 통지하며, 만약 이에 응하지 않을 경우에는 6개월 이내에 당해 농지를 처분할 것을 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.

통상 농지이용실태조사는 매년 9월이나 10월 경에 해당 지역의 읍·면·동장이 인근에 거주하는 농지관리위원의 협조를 얻어 실시하는 것으로 경작 목적의 농지소유자는 이 기간 이전까지는 연간 최소경작기간(90일)의 요건을 갖추는 것이 바람직합니다. (2018년 농지이용실태조사는 9월 1일부터 3개월간에 걸쳐 진행되었습니다)

 

[사례 그림] 농지(과수원) 사례

 

셋째, 농지의 전용허가를 받아 농지를 취득한 경우에는 농지전용허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의 변경 등 농지법시행령에서 정하는 정당한 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용목적사업에 착수하지 않는 경우에는 농지전용허가가 취소됩니다. 따라서 농지전용허가를 받을 경우에는 사전에 면밀한 사업계획을 수립해야 할 것입니다.

 

넷째, 농지를 구입할 경우에는 토지경계와 진입로를 확인에 유의해야 합니다. 다른 토지에 비해 농지는 진입로가 없어 건축허가를 받은 수 없는 경우가 많으며, 주된 투자대상물이 되고 있는 경지정리가 되지 않은 농지의 경우에는 지적도와 현실의 경계가 일치하지 않는 사례들이 많이 발견됩니다. 특히 우리나라 대법원에서는 지적도와 실제 경계가 일치하지 않는 경우 지적도의 경계를 우선 적용하는 점을 유의해야 합니다.

 

다섯째, 농지거래의 경우 농지소유자가 고령자이거나 소유자가 다른 지역에 거주하는 관계로 대리인과 거래계약을 체결하는 사례들이 많습니다. 이런 경우 반드시 대리인이 정당한 권한을 갖고 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 대리인이 해당 농지에 대한 매각 위임장을 제시하고 이 위임장에 소유자의 인감도장이 날인되어 있으며, 소유자의 인감증명서가 첨부된 경우라면 안심하고 거래할 수 있을 것입니다.

 

여섯째, 농지도 반드시 현장을 방문한 실제 확인이 필요합니다. 특히 밭의 경우에는 타인의 분묘가 존재하거나 동네 사람들의 공동이용에 제공되고 있을 경우 분묘기지권이나 관습법상 지상권이 설정되어 있을 가능성이 높으며, 다른 토지의 출입에 제공되어 해당 부분만큼 이용하기 어려운 경우도 발생할 수 있습니다.

 

일곱째, 농지에 있는 농작물은 농지를 매수하더라도 그 농작물의 소유자를 특정하지 않을 경우 경작자의 소유로 남게 되어, 매수자가 그 농작물을 임의대로 처분하거나 훼손하지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 농지에 농작물이 잔존할 경우 거래계약서에 그 농작물의 처리방법에 대한 명확한 처리방법을 명시하여야 하며, 특히 해당 농작물이 매도자의 소유가 아닐 경우에는 실제 농작물의 소유자를 만나 그 처리방법에 대한 확답을 받아야 할 것입니다.

 

기타 농지투자의 경우 유리한 토지로는 남향의 농지, 도로와 도로가 교차하는 지점, 개발가능성이 많은 지역, 도로변, 주변보다 지대가 높은 토지, 마을에 인접한 토지(전기나 수도 등의 시설비 절감) 등이 유리하며 개발 효용적인 측면에서 논보다 밭이 유리한 점도 감안해야 할 것입니다.

 

반면에, 혐오시설(공장이나 쓰레기처리장 등)이 가까이 있거나 암석이 있는 토지, 쓰레기가 매립된 토지, 부정형의 모양을 가진 농지, 하천보다 낮은 임야는 투자 측면에서 불리한 경우가 많으므로 유의해야 합니다.