[고급 8강] 오피스텔 투자 상식

1. 오피스텔이란? (오피스텔의 정의)

오피스텔(OFFICETEL)이란 OFFICE + HOTEL의 합성어로 주거기능과 업무기능이 합쳐진 새로운 공간으로, 건축법 시행령 별표에서는 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물”로 정의하고 있습니다. 오피스텔은 아파트처럼 한 채의 건물에 수백 개의 공간으로 분할되어 분양되고 있습니다.

보통 오피스텔은 200실을 기준으로 소형과 대형으로 구분되고 있으며, 대형 오피스텔의 경우에는 쇼핑과 위락 시설을 함께 건설하여 신 개념의 주거공간을 형성하고 있습니다. 오피스텔은 현재 업무용으로 건축되거나 주거용으로 건축되고 있으며, 다음과 같이 건축이 제한되고 있습니다(국토교통부고시 제2017-279호 오피스텔 건축기준(2017. 5. 23) 참조).

   1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

   2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천㎡ 이하인 건축물은 제외)에는 오피스텔의

      전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가

      주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.

   3. 사무구획별 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을

      설치하지 아니할 것

   4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이

     공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서

     전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

     가. 복도·계단·현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

     나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적

투자용 부동산으로서의 사무용(업무용) 오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있으면서도 1가구 2주택에 해당하지 않으며, 청약자격에 제한이 없고, 대부분 교통여건과 입지가 좋은 곳에서 분양되는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 10평 미만의 소형 평형도 많이 있어 비교적 적은 금액으로도 투자할 수 있는 상품입니다.

반면에 아파트에 비해 관리비가 2, 3배 가량 높으며, 주된 수요층이 사업가나 투자자이기 때문에 경기가 좋아지지 않은 상태에서는 수요가 뒷받침되지 않고, 전용면적이 적은 단점이 있습니다. 또한, 아파트와는 달리 적은 규모의 평형도 주택 보다 높은 취득세를 모두 부담해야 하며, 오피스텔은 한 채만 임대해도 임대사업자로서 소득세를 부담해야 해야 하는 단점도 있습니다.

[그림1] 오피스텔 건물 사례

2. 오피스텔 투자 시장분석 – 지역 분석

첫째, 임대 수입을 목적으로 오피스텔을 구입할 경우 임대수요가 많고 교통이 편리한 지하철 역세권에 위치한 오피스텔을 선택해야 합니다. 기타 사무실 밀집 지역이나 대학가나 신혼수요가 많은 지역도 임대 수입을 높일 수 있는 지역입니다.

둘째, 오피스텔은 주거와 업무 기능이 복합된 것으로 양호한 주거환경을 갖추거나 전망이 좋은 지역에 입지한 오피스텔이 비교적 환금성이 높은 점을 유의해야 합니다.

셋째, 최근 분양되는 오피스텔은 첨단설비 등 개별적인 특색을 가지고 있는 것으로, 오피스텔의 특색과 해당 지역의 특성이 조화를 이루어야 합니다.

넷째, 매입하려는 오피스텔의 교통여건을 비롯해 수요층의 특성, 향후 발전가능성 등 지역적 특성을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 오피스텔 투자 시장분석 - 개별요인 분석

첫째, 대부분의 오피스텔은 아파트와는 달리 전용면적이 50 ∼ 60%에 불과한 것이 대부분입니다. 가능한 한 전용면적이 높은 오피스텔이 임대수입이나 매매가격을 높일 수 있습니다.

둘째, 보통 소형의 오피스텔이 중대형에 비해 임대가 잘나가며 환금성이 높습니다.

셋째, 기존 오피스텔보다는 첨단 기능을 갖춘 오피스텔이 임대가 잘되며 환금성도 높습니다. 따라서 오피스텔을 구입할 경우에는 예상 입주자들이 원하는 부대시설과 주차시설이 잘 갖춰져 있는지도 검토해야 합니다.

넷째, 보통 오피스텔은 아파트보다 관리비가 2배 이상 높은 것으로 알려져 있으나, 최근 분양하는 오피스텔의 경우에는 관리비를 크게 낮추고 있습니다. 관리비가 낮은 오피스텔은 그만큼 임대료를 높게 책정할 수 있습니다.

　

4. 오피스텔 투자 과정에서 주의해야 할 사항

첫째, 오피스텔의 가격의 적정성을 검토하기 위해서는 분양가격을 전용면적으로 나눈 평당 가격을 기준으로, 다른 유사 규모 오피스텔과 비교하여 가격의 적정성을 확인해야 합니다.

둘째, 오피스텔은 주택이 아니므로 주택도시보증공사으로부터 분양보증을 받지 않아 시행업체의 부도가 발생하면 투자금 전액을 손해 볼 수 있으므로, 시공사와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고, 자금력이 충분한지 점검해야 합니다. 현재 오피스텔을 30실 이상 분양할 때는 “건축물의 분양에 관한 법률” 제3조와 동법 시행령 제2조의 규정에 따라 분양보증을 받아야 하나, 대형 오피스텔을 30실 이하로 나누어 분양하는 등 편법을 동원해 분양보증을 받지 않는 경우도 있으므로 유의해야 합니다.

셋째, 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측하여 투자시기를 선정해야 합니다.

넷째, 색깔 있는 오피스텔을 선택합니다. 최근 건축되는 오피스텔들은 첨단 업무시설을 갖추고 나름대로 특색을 앞세워 폭넓게 수요를 창출하고 있습니다. 또한, 고유의 색깔을 지닌 오피스텔이 인기를 누리고 있어 환금성이 높은 것으로 판단됩니다.

다섯째, 오피스텔은 규격화 문제가 있어 같은 규모의 아파트에 비해 환금성이 높지 않은 경우가 많습니다. 따라서 오피스텔에 투자할 경우 매각에 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점을 감안해야 합니다.