[고급 7-1강] 상가 투자 상식 – 위치와 개별분석

1. 상가의 위치

상가(혹은 점포)의 가치는 상가가 위치한 장소에서 영업을 할 경우 얼마나 많은 영업 수익을 올릴 수 있느냐에 있습니다. 상가의 위치가 얼마나 좋은가를 살펴보려면 다음과 같은 사항들을 점검하여야 합니다.

먼저, 배후지의 규모와 사람들의 통행량을 살펴봐야 합니다.

배후지란 잠재고객이 거주하는 지역을 말합니다. 상업활동은 고객을 상대로 이루어지는 것으로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우합니다. 일반적으로 도시의 경우 상가의 상권은 반경 500미터 내에 3,500세대 이상의 주민이 거주하면 가장 좋은 위치로 보고 있습니다. 최근에는 소상공인진흥공단에서 무상으로 제공하는 상권정보 사이트(http://sg.smba.go.kr/)를 통해 유동인구 등의 정보를 손쉽게 수집할 수 있습니다.

두 번째로, 상권에 거주하는 주민들의 수준을 분석해야 합니다.

여기서 주민의 수준이란 해당 배후지에 거주하는 주민들의 남녀 성별, 연령, 소득수준, 사회적수준, 학력, 선호도 등을 말합니다. 이런 사항들은 잠재고객들의 소비성향을 추정할 수 있는 자료들입니다. 배후지 주민에 관한 자료를 기준으로 어떤 소비자들이 찾을 것인지, 고객의 수가 충분히 많을 것인지 판단해야 합니다.

세 번째로, 상가 위치의 통행량을 따져봐야 합니다.

상가는 상권의 규모도 중요하지만, 일반적으로 많은 사람들이 점포 앞을 지나다녀야 성공할 확률이 높아집니다. 통행인구수를 조사하는 가장 좋은 방법은 본인이나 아르바이트 사원으로 하여금, 상가 앞에서 직접 지나가는 사람들을 일일이 세어보는 것입니다. 통행 인구는 요일별, 시간대별로 조사하는 것이 좋으며, 또한 종류별로 세분하여 분석하는 것이 좋습니다. 역세권의 경우에는 출근 시 보다는 퇴근 시 통행인구가 많아야 합니다.

[그림] 상가 분석

2. 개별분석

상가를 구입할 경우에 주의사항을 좀더 살며보면 다음과 같습니다

2-1. 경쟁상가를 조사분석해야 합니다.

같은 품목을 취급하는 상가가 인근지역에 많은 단골손님을 갖고 있는 경우, 반드시 경쟁대상 상가에 대한 충분한 사전분석이 있어야 합니다. 또한, 앞으로 경쟁이 될 만한 상가나 대규모 상가가 이 지역 혹은 인근지역에 신설될 계획은 없는가 하는 점도 조사하는 것이 좋습니다.

2-2. 고객들이 쉽게 가게에 올 수 있는지를 조사해야 합니다.

점포의 판매활동이 활발히 이루어지기 위해서는 반드시 고객과의 접촉이 이루어져야 합니다. 따라서 상가는 고객의 접근성이 좋은 위치에 있어야합니다. 고객이 얼마나 쉽게 상가로 올 수 있는가의 판단을 위해서는, 고객들이 도달하는데 소요되는 시간과 거리가 가장 중요하며, 장애물의 여부와 노력, 교통비나 주차편리 등의 요인을 종합적으로 판단해야 합니다.

고객이 점포로 쉽게 들어올 수 있기 위해서는, 보행자도로와 점포입구가 수평을 유지하는 것이 바람직하며, 보행자도로보다 점포입구가 높은 것은 피해야 합니다. 이와 함께 각종 상품의 입출입 역시 편리하도록 출입구를 설치해야 합니다.

2-3. 인근지역의 환경을 고려해야 합니다.

주변이 너무 시끄럽거나, 길이 너무 좁은지, 비탈이나 막다른 골목 등은 아닌지 하는 것들은, 고객의 접근성과 점포의 분위기와도 관계되는 중요한 사항입니다. 또한 상가 출입문의 위치도 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.

2-4. 영업 상태를 점검해야 합니다.

영업이 잘되는 상가는 권리금이 높습니다. 상가의 권리금은 보통 상가의 월별 순수익을 연간 이익으로 계산하여 정하는 것으로, 지역의 상권의 번영도에 따라서 권리금이 다르게 결정됩니다. 보통 상가는 1년 단위로 계약이 이루어지는 것으로 중급 상권의 경우에는 6개월간의 순수익을 권리금으로 계산하고 있습니다.

반면에 임차인이 자주 변경되는 상가는 대부분 수입이 낮습니다. 따라서 현재 임차인의 영업기간과 전 임차인의 이전 이유 등을 조사해 수익성 여부를 판단해보아야 합니다.

2-5. 상권의 성숙도와 변화전망을 조사해야 합니다.

상권의 성숙도란 해당지역의 상권이 얼마나 발달되어 있으며, 앞으로 어떻게 변화될 것인가 하는 것입니다. 해당 지역의 지가수준이나 임대료 수준, 교통량, 매상고 등을 세밀히 분석하면 상권번영의 정도를 알 수 있습니다. 또한 변화전망을 알아보기 위해서는 해당지역의 개발계획이나 도시계획사항 등을 참조해야 합니다.

2-6. 기타 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.

o 남향이나 서향의 상점은 햇볕이 많이 들어 진열품이 변질될 가능성이 높습니다.

o 점포 허가에 문제가 있는 지 주의해야 합니다.

o 현재 임차인이 주인에게 지불한 권리금이 있는지 확인해야 합니다.

o 분양상가의 경우 시행자와 시공자, 소유자의 관계와 분양에 대한 안전장치를 확인해야 합니다. 특히, 토지소유자가 토지사용승낙서만 내준 경우 사고가 발생될 가능성이 높으며, 분양 대금이 허술하게 관리될 경우에도 사고 발생 가능성이 높습니다.