[고급 6-1강] 상업용 건물 투자 상식 – 주변지역 및 건물 부지 점검

IMF 이후 부동산투자의 패러다임이 크게 변화하고 있습니다. 종래의 부동산 투자는 대부분 시세차익을 노린 보유 위주였으나, IMF 이후에는 대부분의 투자자들이 수익성 부동산을 선호하고 있습니다. 이번 강의는 수익성 부동산의 대표격인 상업용 건물의 투자에 대해서 설명하겠습니다.

 

1. 인근지역 점검사항(지역분석)

 

각종 판매시설을 가진 상업용 건물은 현재 상권이 형성되어 있거나 가까운 장래에 상권이 형성될 수 있는 지역에 위치하고 있어야 합니다. 상권을 분석하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 점검해야 합니다.

 

우선, 배후지 고객의 질과 량을 검토해야 합니다. 배후지란 판매시설을 이용할 잠재고객이 존재하는 지역으로 상권 또는 시장지역이라고도 합니다. 상업활동은 고객을 상대로 이루어지는 것이므로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우하게 되며, 상업지의 배후지는 인구밀도가 높고 지역면적이 큰 곳, 고객의 생활수준이 높은 곳이 좋습니다.

 

두 번째로, 고객의 교통수단과 접근성을 살펴보아야 합니다. 상업용지는 유동인구가 많은 지역에 위치해야 합니다. 연구결과에 따르면 유동인구가 하루 5,000명 내지 6,000명 정도이거나 보행자 교통량과 자동차교통 인구의 합계가 10,000명 내지 12,000명인 도로에 인접한 토지는 상업용지로서 가장 적합하다고 합니다. 물론, 이때 유동인구는 단순한 통과인구가 아니어야 합니다.

 

세 번째로, 해당 지역 상업의 번영 정도를 점검해야 합니다. 해당 지역에 위치한 상점들이 현재 얼마나 많은 수익을 올리고 있으며, 장차 어떤 상태로 변화할 것인가를 조사해야 합니다. 해당 지역의 지가수준이나 임료수준, 교통량, 매상고, 입지경쟁 등을 면밀히 분석하면 번영의 정도를 알 수 있으며, 앞으로의 변화를 예측하기 위해서는 과거 해당지역의 발전과정과 도시계획사항들을 조사·분석해야 합니다.

 

마지막으로, 대체 상권의 번영도와 흡인력을 점검해야 합니다. 아무리 큰 배후지와 질 높은 고객을 가진 지역이라도, 배후지에 거주하는 고객들이 이용할 수 있는 대체상권이 발달되어 대부분의 고객들을 흡수하고 있는 경우 한두 사람의 상업용 건물 소유자의 힘으로는 대체상권에 대항할 수 없으며, 이 지역의 상권은 계속 침체될 수밖에 없습니다. 따라서 상업용 건물을 구입하려면 대체상권에 대해서도 면밀한 분석이 필요하며, 만약 대체상권이 계속 발달하고 투자 대상 지역에서 이에 대항할 만한 지역 발전 전망이 없을 것으로 판단될 경우에는 다른 지역에서 투자 대상을 찾는 것이 바람직합니다.

[그림] 상업시설 사례

 

2. 건물 부지 점검사항(개별분석)

 

상가나 빌딩과 같은 상업용 건물은 고객의 방문이 손쉬워야 하므로 사람들이 많이 오가는, 이른바 목이 좋은 곳에 위치해야 합니다. 목이 좋다는 것을 좀 더 구체적으로 살펴보면,

 

우선 대지와 접한 도로의 구조가 중요합니다. 보도와 차도가 구분되어 있는가의 유무와 도로의 포장상태, 일방통행 여부 등은 토지의 이용도를 좌우하게 됩니다. 일반적으로 커브나 각지에서는 커브 안쪽에 있는 토지가 좋으며, 도로양측을 동서로 가르는 도로는 서쪽이, 역이나 정류장으로 향한 도로는 우측에 있는 토지가 좋습니다.

 

두 번째로 살펴봐야 할 것은 토지의 형태입니다. 상업용지는 상품을 전시하여 광고 효과를 극대화 할 수 있어야 하므로 가급적 도로와 접한 면의 길이가 넓은 것이 좋습니다. 일반적으로 상업용지는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형의 토지가 바람직한 것으로 알려져 있습니다.

 

세 번째로 토지의 지반과 높이 등을 살펴보아야 합니다. 사무용 빌딩이나 상업용 빌딩과 같이 하중이 큰 건물이 건축될 곳은 미리 지반에 대한 사전조사를 거쳐야 합니다. 또한 주거지는 도로보다 낮으면 불리하나 상업용지는 건축을 할 때 지하실을 파는 경우가 대부분이므로 크게 문제가 되지 않습니다. 반면에 도로보다 높을 경우 고객이 접근하기 힘들고 진열된 상품의 광고효과가 저하되는 문제점이 있습니다.