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[고급 5-2강] 전원주택 투자 상식 – 전원주택용 토지의 기본 요건

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2019. 2. 12. 07:00

3. 전원주택용 토지의 기본 요건

 

3.1. 자연재해로부터의 방호

 

전원주택이 입지하는 지역은 도시와는 달리 자연재해에 대한 방재시설이 완비되지 못한 경우가 많습니다. 특히 전원주택의 입지지역으로 선호되는 계곡이나 하천 변의 전원주택의 경우 여름철 강우가 집중되는 시기에는 홍수나 침수 등의 자연재해가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 전원주택을 구입할 경우에는 현지에 장기간 거주한 주민들에게 자연 재해가 발생한 사례를 들어보는 것이 필요합니다. 또한, 각종 해충이나 뱀 등으로 인한 피해도 고려해야 합니다.

 

3.2. 도로 여건(접근의 가능)

 

전원주택의 이용시 대부분의 사람들은 승용차를 이용하고 있습니다. 따라서 전원주택지는 반드시 차량이 진입할 수 있는 도로에 접해 있어야 하며, 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접하고 있지 않은 토지에는 건축을 할 수 없습니다.

 

3.3. 적당한 격리와 적당한 개방

 

전원주택의 이용은 조용한 곳에서 휴식을 즐기는 휴양의 형태를 취하는 경우가 많은 것으로 전원주택지의 격리성은 입지요인의 분석에 있어서 중요한 요소 중 하나가 될 것입니다. 다만 취락의 인근에 입지하여 지역주민과의 유대관계가 중시되는 항시거주용의 전원주택의 경우에는 완전한 격리는 오히려 지역주민들과의 위화감을 조성하게 되므로 이에 대한 합리적인 분석이 선행되어야 합니다.

 

3.4. 신축의 가능

 

우리나라에서는 전원주택이 완벽하게 건축되어 분양이나 매각되는 경우는 드문 형편이고 대부분의 사람들은 전원주택지역의 토지를 구입하여 자신의 취향에 알맞은 전원주택을 건축하고 있습니다. 따라서 전원주택구입 시 추후 건축계획이 있는 경우에는 필히 신축 가능여부를 확인해야 합니다.

 

농지나 임야를 구입할 경우에는 가장 먼저 농지전용이나 임야의 형질변경이 가능하지 여부를 확인해야 하며, 건축허가에 필요한 폭 4m 이상의 진입로를 확보할 수 있는가를 확인해야 합니다.

또한 전답에 전원주택을 건축할 경우에는 개별공시지가의 30%에 해당하는 농지보전부담금(과거에는 대체농지조성비와 농지전용부담금)을 내는 것은 물론이고 건축물이 100% 완공되지 않으면 필지 분할이나 대지로의 지목 변경이 안 된다는 점에 유의해야 합니다(농지법 제41(농지의 지목 변경 제한)). 또한 임야일 경우에도 대체산림자원조성비를 부담해야 하며 건축물이 완공되어야 필지 분할과 대지로의 지목 변경, 소유권이전이 가능합니다(산지관리법 제21조의3(산지의 지목변경 제한)).

 

농지전용이나 임야의 산지전용 가능성에 대해서는 해당 군청의 도시계획과나 농지관리계, 산림계를 방문하여 직접 확인하는 것이 좋습니다. 보통 농지전용면적은 건축면적의 3 ~ 4배 정도이며, 산지전용 면적은 100평 내외 정도이지만, ·군별로 건축면적(건물 바닥면적)에 따라 전용할 수 있는 농지나 산림 면적이 다르므로 반드시 사전에 확인을 해야 합니다.


[그림] 전원주택 건물 사례