[고급 10-1강] 임야 투자 상식 – 임야에 대한 이용 제한

1. 투자 대상으로서의 임야

 

우리가 통상적으로 부르는 임야란 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지를 의미하는 것으로, 토지대장이나 임야대장에서 지목이 임야로 표기되어 있습니다.

 

임야는 보전산지에 속할 경우 타 용도 전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 임야의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 산림의 전용을 위해서는 형질변경을 하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 대체조림비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다.

 

이 강좌는 도시민이 부동산투자 대상으로서 임야를 취득해 활용하는 것을 전제로 설명되는 것으로, 임야의 전용을 위해서 반드시 알아야 할 사항과 임야 거래에서 유의해야 할 사항들을 설명하기로 하며, 기타 투자 목적별 유의사항은 해당 강좌를 참조하시기 바랍니다.

 

[사례 그림] 국립광릉수목원 전경

 

2. 임야의 이용 제한

 

통상 임야에 대해서는 “산지관리법”에 따라 이용이 제한되는 것으로, “산지관리법”에서는 적용 대상 “산지”의 범위를 법 제2조와 동법 시행령 제2조에서 명확하게 규정하고 있습니다. 또한 동법 제4조에서는 산림을 보전산지(保全山地)와 준보전산지로 구분하고 있으며, 산림청장이 보전산지를 지정하고 있습니다.

 

“산지관리법”에 의한 보전산지 중 임업용산지(林業用山地)는 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지이며, 공익용산지는 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 산지경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 명시하고 있습니다. 기타 보전산지 이외의 모든 산지는 준보전산지에 포함됩니다.

 

한편 “산지관리법”에서는 산지경관 및 산림생태계의 보전이나 명승지 또는 유적지의 보전, 산사태 방지 등 공공의 이익증진을 위하여 보전이 특히 필요하다고 인정되는 산지를 산림청장이 산지전용 또는 산지일시사용이 제한되는 지역(산지전용ㆍ일시사용제한지역)으로 지정할 수 있도록 규정하고 있으며, 이 지역으로 지정되면 산지를 다른 용도로 사용하는 것이 거의 불가능해집니다 (법 제10조). 따라서 산지전용ㆍ일시사용제한지역으로 지정된 산지 소유자는 산림청장에게 그 산지를 매수하도록 청구할 수 있습니다.

 

[사례 그림] 백두대간

보전산지의 경우에는 산지전용ㆍ일시사용제한지역보다는 이용 규제가 심하지 않으나, “산지관리법” 제12조에 따라 농업, 임업, 농림어업인의 주택, 농어촌휴양시설, 종교시설, 묘지 등 극히 제한한 용도로만 사용이 가능합니다.

 

임야가 보전산지 또는 산지전용ㆍ일시사용제한지역에 포함되는지 여부는 시군구청이나 인터넷(토지이용규제정보서비스 사이트)을 통해 발급 받을 수 있는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있는 것으로, 이들 산지는 대부분 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”상 농림지역이나 자연환경보전지역 지정되며, 보전산지의 임야를 준보전산지의 용도로 전환하기 위해서는 산림청장으로부터 산지전용허가를 받아야 합니다. 허가되는 용도는 상기에서 설명한 것과 같이 “산지관리법” 제10조(산지전용ㆍ일시사용제한지역에서의 행위제한)와 제12조(보전산지에서의 행위제한)과 동법 시행령 등 하위 규정에서 정한 용도로 제한됩니다. 따라서 투자 대상지로서 보전산지는 투자타당성이 높다고 보기 어렵습니다.

 

또한 준보전산지에 포함되는 임야의 경우에도 대부분 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의거 관리지역으로 지정이 되며 관리지역의 경우에는 동법 제76조 및 동법 시행령 제71조 등의 규정에 의해 타 용도로 사용이 자유롭지 못합니다.

 

아울러 다른 용도로 사용이 가능하더라도 원칙적으로 산림청장으로부터 산지전용허가를 받아야 해당 임야를 다른 용도로 사용할 수 있으므로, 상기에서 설명한 보전산지 등의 행위제한 규정과 “산지관리법” 제18조에서 정한 산지전용허가기준 등의 규정을 구입 전에 면밀하게 확인하여 자신의 투자 목적을 달성할 수 있는지 여부를 판단해야 할 것입니다.

 

산지전용허가를 받아 개발하는 경우에는 산림청장이 매년 고시하는 대체산림자원조성비를 납부해야 합니다. 2018년의 경우 대체산림자원조성비 부과금액은 전용하는 산림 면적에 다음과 같은 금액을 적용하여 계산되었습니다.

o 적용 단위 금액 = 단위면적당 금액 ＋ 해당 산지의 개별공시지가의 1000분의10

 

이때 “단위면적당 금액”은 2018년의 경우 산지의 종류에 따라 다음과 같이 3가지로 구분되어 적용되었으며, 개별공시지가 반영액은 4,480원/㎡의 상한액이 적용됩니다.

   - 준보전산지 : 4,480원/㎡

   - 보전산지 : 5,820원/㎡

   - 산지전용제한지역 : 8,960원/㎡

 

기타 산림청에서는 매년 대체산림자원조성비 부과기준을 고시하고 있으므로, 인터넷 국가법령정보센터 사이트의 “행정규칙” 메뉴를 통해 손쉽게 변경된 대체산림자원조성비 부과기준을 찾아볼 수 있습니다.