[고급 12강] 재건축주택 투자 상식

1. 재건축사업과 재건축주택

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재건축사업이란 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말하며, 재건축주택이란 재건축사업이 추진될 예정인 공동주택을 의미합니다.

이때 "노후‧불량건축물"의 범위는 “도시 및 주거환경정비법” 제2조 제3호와 동법 시행령 제2조에서 정하고 있습니다. 동 규정에서는 구체적인 "노후‧불량건축물"의 범위를 각 시도조례에 위임하고 있으므로 보다 구체적인 범위는 서울시의 “서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례”와 같은 시도별 조례를 참조하여 검토하는 것이 바람직합니다.

통상 재건축주택은 노후된 아파트 건물을 철거하고 새로이 고층건물을 건축할 예정인 공동주택을 의미하는 것으로, 낮은 용적률인 아파트는 재건축으로 용적률이 높아져 보유 평수보다 넓은 평형의 새 아파트를 분양 받을 수 있는 장점이 있습니다.

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2. 재건축사업 진행과정

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이와 같은 노후‧불량건축물에 대한 재건축사업은 다음과 같이 주택재개발사업의 절차와 유사하나 안전진단 절차가 추가되는 점에서 큰 차이가 있습니다. 보다 상세한 사업절차는 “도시 및 주거환경정비법”을 참조하시기 바랍니다.

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[그림] 주택재건축사업 추진 절차

3. 재건축주택 투자의 장점

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일반적인 재건축사업에서 재건축주택 투자의 장점은 다음과 같은 5가지를 꼽을 수 있으나, 사업 지역이나 내용에 따라 달라질 수 있으므로 유의해야 합니다.

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첫째, 아파트를 분양받기 위한 주택청약예금통장이 필요 없으며, 우선청약제도나 채권입찰 제도등에 해당하지 않는 등 분양 경쟁에 따른 투자위험이 없습니다.

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둘째, 재개발사업에 비해서 세입자에 대한 보상이 없어 사업추진이 빠른 장점이 있습니다.

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셋째, 통상 재건축사업은 무이자로 지급되는 이주비가 많아 투자자금이 적게 소요됩니다.

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넷째, 재건축주택 소유자는 아파트 평형 배정과 동호수에 추첨 우선권이 있습니다.

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다섯째, 통상 재건축주택는 주거지로서 입지조건이 좋은 지역이 대부분이며, 여러 재건축단지 중 자신의 생활 여건에 적합한 아파트 단지를 선택하여 투자를 할 수 있습니다.

4. 재건축주택 투자의 유의점

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첫째, 아파트의 토지지분의 가격이 높은 지역이 유리합니다. 이는 재건축사업에 소요되는 모든 비용은 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반 분양하여 충당하는 것으로 토지지분의 가격이 높게 평가될 경우 조합원들의 추가 부담이 적어지기 때문입니다.

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둘째, 일반적으로 전문가들은 용적율이 150% 이하의 5층 이하 저층 아파트이어야 적정 개발이익이 보장될 수 있다고 조언하고 있음을 유의해야 합니다.

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셋째, 단지의 토지면적이 넓을 수록 투자측면에서 유리한 것이 일반적입니다. 단지의 토지 면적이 1만평이 넘고 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳의 경우, 해당 아파트단지에 편의시설이나 부대시설도 충분하게 설치되는 장점이 있기 때문입니다.

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넷째, 단지규모에 비해 가구 수가 적은 곳이 개발 이익이 높으며, 가구 당 대지지분이 넓은 아파트가 투자가치가 큰 것이 일반적입니다.

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다섯째, 재건축주택의 가치는 토지지분의 가치를 기준으로 판단하므로 5층 이하 저층 아파트를 구입할 경우에는 2, 3, 4층보다 1층과 5층을 구입하는 쪽이 투자에 유리한 경우가 많습니다.

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여섯째, 유사한 조건을 가진 재건축주택 단지일 경우, 소유자들의 재건축 동의율이 높을수록 이주기간이 짧아져 투자에 유리하나, 단지의 규모에 비해 세대수가 많을 경우 소유자 상호간의 의견 합치가 늦어져 재건축사업 속도가 늦어질 가능성도 유의해야 합니다.

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일곱째, 조합운영이 투명할수록 불필요한 공사비 지출을 줄일 수 있는 것과 설립인가 후 2년 이내에 사업승인 신청이 없는 경우 조합설립 인가가 취소될 수 있다는 사실, 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 없기 때문에 세입자와의 분쟁으로 사업이 지연되는 경우도 있음을 유의해야 합니다.

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여덟째, 재건축주택 투자지역을 선정할 경우에는 2017년까지는 단독주택이 밀집한 지역도 재건축사업이 가능했으나 2017. 2. 8. “도시 및 주거환경정비법”이 전부 개정되어 2018. 2. 9.부터는 공동주택이 밀집한 지역만 재건축사업이 가능하다는 점에 유의해야 합니다.

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아홉째, 투기과열지구에 포함된 재건축주택의 경우에는 조합설립인가 이전부터 주택을 소유한 사람만 조합원이 되어 재건축주택을 분양받을 수 있으며, 조합설립인가 이후에 재건축주택을 구입한 사람은 재건축주택을 분양받을 수 없습니다.

다만 1가구 1주택자가 소유하고 있던 재건축주택 등 “도시 및 주거환경정비법” 제39조 제2항에서 정한 요건에 해당하는 재건축주택을 구입할 경우에는 조합원이 되어 재건축주택을 분양받을 수 있으므로 투자 대상 재건축주택 선정에 극히 유의해야 합니다.

[그림] 신반포3차, 경남 주택재건축정비사업 위치도