[고급 10-2강] 임야 투자 상식 – 임야 투자 유의사항

3. 임야 투자 유의사항

 

임야투자의 경우 가장 중요해야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것입니다. 이는 임야의 경우 개인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례들이 많으며, 종중소유 임야를 종중 총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 많기 때문입니다.

 

따라서 임야를 구입할 때는 해당 임야에 인접한 마을을 방문하여 임야의 실질적인 소유자가 종중이 아닌지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각에 대한 결의를 받아야 합니다.

[사례 그림] 복주산 자연휴양림

둘째, 임야의 경우 임야에 있는 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 합니다. 만약 해당 묘지가 2000년 1월 12일 이전에 무단으로 설치되어 20년이상 평온 공연하게 설치되어 있거나 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됩니다. 다만 “장사 등에 관한 법률” 제27조 제3항의 규정에 따라 2000년 1월 12일 이후에 다른 사람 땅에 무단으로 설치한 묘지의 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않습니다.

 

만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우 그 분묘기지권은 묘지에 대해 자손들이 관리를 하는 한 수십년 또는 수백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장하지도 못하고 사용기간 동안의 임대료도 청구하지 못하는 경우가 많습니다. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 “장사 등에 관한 법률”을 참조하기 바랍니다.

 

셋째, 임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵습니다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선.계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능할 것입니다.

 

그렇지 않은 임야라면 측량 등의 방법으로 판단할 수밖에 없는 경우도 있음을 유의하시기 바랍니다. 특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우나 인접 임야의 소유자가 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다.

 

넷째, 상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아, 해당 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생합니다. 만약 도로에 접하지 않은 맹지인 임야를 개발 목적으로 구입할 경우에는 진입도로를 건설할 수 있는 방법을 사전에 판단해보아야 할 것입니다.

 

다섯째, 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지, 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 판단해보아야 합니다. 임야에 있는 나무들이 “입목에 관한 법률”에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 임야를 구입한다고 해도 해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많기 때문입니다. 참고로 입목등기가 된 경우에는 토지등기부 표제부에 그 땅 위의 나무에 입목등기가 있다는 사실이 표시되는 것이 원칙입니다.

 

명인방법이란 수목의 집단에 대해서 팻말이나 안내판, 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정됩니다.

 

여섯째, 도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도자나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 판단해보는 것이 바람직합니다. 임야는 거래 사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점을 악용하여, 과거 소위 기획부동산이라고 불리는 부동산전문 투기자들은 큰 면적의 임야를 구입하여 임의대로 분할해 매각하는 과정에서 허위의 개발 계획을 유포하면서 구입가격에 비하여 수십배까지 가격을 높여 매각하는 사례들도 발견되었기 때문입니다.

 

일곱째, 임야는 경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우하는 경우도 많습니다. 과다하게 급한 경사도나 북향의 경사를 가진 임야의 경우에는 그 활용 용도가 매우 낮은 편이며, 경사도가 높은 임야는 집중호우로 인한 산사태의 위험도 배제할 수 없기 때문입니다.

 

여덟째, 요즘은 지번만 알면 현장에 가지 않더라도 다음지도나 네이버지도 등에서 제공하는 항공사진이나 지적도 등을 면밀하게 살펴보면 임야의 위치나 경사도, 진입도로 등을 손쉽게 확인할 수 있으므로 임야를 구입하기 전에 인터넷을 통해 수집 가능한 정보를 적극 활용하면 확인을 위한 시간이나 비용을 크게 절감할 수 있습니다.