[고급 11강] 재개발주택 투자 상식

1. 재개발주택이란?
 
주택재개발사업이란 도로, 상하수도, 공원 등 정비기반이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다. 이런 의미에서 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 재건축사업과 구분됩니다.
 
대부분의 주택재개발사업에서는 노후·불량주택(단독, 공동주택)을 “도시 및 주거환경정비법”에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설합니다. 일반적으로 “재개발주택”이란 통상 주택재개발사업 지역에 포함되어 철거될 주택을 말합니다.

[사례 그림] 길음역세권재정비촉진구역 주택재개발정비사업구역

2. 재개발사업 진행과정
 
주택재개발사업은 다수의 토지소유자와 임차인 등 이해관계인이 참여하여 시행되는 것으로, 통상 장기간이 소요되는 문제점이 있으므로, 재개발주택 투자자는 재개발사업의 진행과정을 숙지하고, 각 단계에 알맞은 투자전략을 수립해야 합니다. 특히, 재개발사업은 짧게는 5-8년, 길게는 20-30년이 소요되는 사례도 있으므로 안정적 투자계획의 수립이 필요합니다.
 
통상 재개발사업은 도시·주거환경정비 기본계획수립 → 정비구역 지정 → 조합설립추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 사업시행 인가 → 관리처분계획 인가 → 준공검사 → 청산 및 조합해산의 8단계를 걸쳐 진행되는 것이며, 보다 상세한 사업절차는 “도시 및 주거환경정비법”을 참조하시기 바랍니다.

[그림] 주택재개발사업 추진 절차

3. 재개발주택 투자의 장점
 
첫째, 주택청약 통장과 상관없이 서울 도심 인근지역에 아파트를 마련할 수 있습니다.
 
둘째, 비교적 소액투자가 가능하기 때문에 목돈을 들이지 않고 내집마련을 하는 사람에게 유리합니다.
 
셋째, 건축된 아파트보다는 상대적으로 가격이 싸고 투자 위험도 적은 편입니다.
 
넷째, 재개발주택을 가진 재개발조합원은 일반분양 방법에 비해 아파트의 동호수 배정이 유리한 편입니다.

다섯째, 서울과 같이 신규 개발 택지가 거의 없는 지역에서 신축 아파트를 분양받으려면 재개발이나 재건축 아파트를 분양받을 수 밖에 없으므로, 선호도가 높아집니다.
 
4. 재개발주택 투자의 유의사항
 
① 재개발구역 지정고시가 된 지역에서 재개발주택을 구입할 경우에는 해당 토지의 토지이용계획확인서에 재개발구역으로 명시되어 있는 지를 확인해야 합니다.
 
② 재개발구역 지정 이전의 사업추진 초기지역의 경우에는 주민의 동의상황을 조합설립추진위원회나 구청의 재개발과에 확인하여 투자기간이 장기화 될 수 있는지 여부를 확인해야 합니다.
 
③ 재개발조합원에 대한 아파트 평형배정은 토지 면적이 아니라 조합원이 보유한 주택의 감정평가액 순으로 결정되는 점을 감안하여 구입 대상 재개발주택을 선택해야 합니다.
 
④ 재개발사업으로 인해 각 조합원이 부담해야 할 추가부담금은 관리처분계획이 인가되기 이전까지는 확정되는 것이 아니므로, 관리처분계획 인가 이전에 구입하는 투자자는 추가부담금이 변동될 가능성이 있다는 점을 감안한 투자를 해야 합니다.
 
⑤ 주택의 철거로 인해 이주비를 지급 중이거나 이주비를 지급한 지역에서는 이주비 승계 여부를 조합에 확인해야 합니다.
 
⑥ 투자 시점 선택을 선택할 경우, 통상 철거 90% 시점에 가격이 가장 높고, 평가액과 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있음을 유의해야 합니다.
 
⑦ 총 건립 세대 중 일반분양 분의 비율이 높은 지역을 선택하는 것이 유리하며, 조합원 비율이 50% 이하인 곳이 유리합니다.
 
⑧ 재개발주택의 구입 목적을 명확히 해야 합니다. 투자 목적이라면 사업초기에 지분을 구입해야 하며, 입주 목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 지역을 선택하는 것이 바람직합니다.
 
⑨ 재개발주택의 경우 시공사나 이주비 지급 액수에 따라 해당 구역의 재개발주택의 시세가 달라지는 점에 유의해야 합니다.
 
⑩ 녹지가 풍부하거나 상가 등 편의시설이 많은 지역을 선정하는 것이 바람직합니다. 이런 지역의 경우 조합원에게 보다 유리한 평형의 아파트가 배정될 가능성이 높기 때문입니다.
 
⑪ 처음 사업이 추진되는 지역은 재개발주택의 가격이 저렴하나 사업이 장기화될 수 있는 점을 감안한 투자가 이루어져야 합니다.
 
⑫ 재개발주택의 경우에도 권리분석이 필수적입니다. 특히 재개발지역 현장에서는 무허가건물관리대장상의 소유자를 진정한 소유자로 보고 거래하는 사례가 많으나, 대법원에서는 무허가건물관리대장만으로는 소유자를 판단할 수 없다고 판결하고 있으므로 유의해야 합니다. 기타 철거가 거의 마무리된 지역의 경우에는 특히 실제 거주자나 인근 주민을 통한 탐문 등이 어려우므로, 재개발사업 초기보다 더 세밀한 권리분석이 요구되는 점을 유의하시기 바랍니다.
 

⑬ 투기과열지구에 포함된 재개발주택의 경우에는 관리처분계획인가 이전부터 주택을 소유한 사람만 조합원이 되어 재개발주택을 분양받을 수 있으며, 관리처분계획인가 이후에 재개발주택을 구입한 사람은 분양받을 수 없습니다.

다만 1가구 1주택자가 소유하고 있던 재개발주택 등 “도시 및 주거환경정비법” 제39조 제2항에서 정한 요건에 해당하는 재개발주택을 구입할 경우에는 조합원이 되어 주택을 분양받을 수 있으므로 투자 대상 재개발주택 선정에 극히 유의해야 합니다.

⑭ 재개발사업구역(정비구역)으로 지정되었더라도 재개발사업 시행이 원활하지 않을 경우에는 사업구역 지정이 취소될 수 있으므로 유의해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제20조, 제21조참조). 일반적으로 서울 지역의 경우에는 재개발사업 시행이 원활한 편이나 기타 지역에서는 재개발구역으로 지정된 이후에도 사업이 정상적으로 진행되지 않는 경우가 많으며, 서울시내 재개발사업구역의 경우에도 사업구역 지정이 취소된 사례도 있으므로 재개발사업의 정상적인 진행 가능성을 반드시 확인한 후 투자해야 합니다.