[고급 4-1강] 단독주택 투자 상식 – 단독주택과 투자

단독주택은 대지와 건물이 합하여 주거공간을 형성하고 있으며, 대지나 건물 모두 상호 비교가 어려운 것으로 투자 시에는 아파트보다 종합적인 점검이 필요한 것으로, 투자 시 점검해야 할 점을 구분하여 설명하겠습니다.

현행 건축법 시행령에서는 단독주택을 다시 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관의 4가지로 구분하고 있습니다. 이 중 “다중주택”이란 일반적으로 고시원과 같이 여러 사람이 살 수 있도록 만들어진 주택을, “다가구주택”이란 다세대주택처럼 여러 가구가 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 만들어진 단독주택을 말하며, “공관”이란 정부의 고위 관리가 공적으로 쓰는 저택을 말합니다.

이 글에서 말하는 단독주택이란 여기에서는 한 두 가구가 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 만들어진 전통적인 단독주택을 의미한다는 것을 유의하시기 바랍니다. 기타 임대 목적으로 다중주택이나 다가구주택에 투자할 경우에는 그 주택의 성격을 감안할 때 제2강에서 진행된 아파트 투자 상식 중 필요한 내용도 함께 참고하는 것이 바람직할 것입니다.

[그림] 단독주택의 개념

1. 단독주택 건물의 점검

대부분의 아파트는 전문건설회사가 짓는데 반해 단독주택은 개인이나 소규모 건축업자가 건축한 경우가 대부분이므로, 단독주택을 구입 때에는 해당 주택의 구조와 하자여부 등에 대한 보다 세심한 주의와 점검이 필요합니다.

먼저 단독주택의 구조를 점검할 때 특히 주의해야 할 점은 꼭 필요한 방과 기타 공간이 구성돼 있는가의 여부와, 세를 놓을 수 있는 구조이며, 세를 놓을 경우 세대별 프라이버시는 지켜지는가의 여부 등입니다. 또한 부엌과 정원, 그리고 보일러실 등 주부공간들 사이의 이동거리가 너무 멀지 않은가의 여부, 그리고 각방의 방향은 적당한가의 여부와 가구의 운반과 배치가 용이한가의 여부 등을 점검해야 합니다.

두 번째로 주택의 질적 수준에 대해서는, 외관은 화려하나 내부는 엉성하지 않는가의 여부와 소규모 건축업자가 영리만을 위해 건축한 집인가, 아니면 건축주가 직접 지은 집인가의 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 또한 방수문제 등 눈에 보이는 하자는 없는가 확인하고, 방음과 방습, 그리고 단열성능은 우수한가의 여부를 확인합니다.

아울러 주위 건물과 적당히 떨어져 일조권과 통풍, 그리고 환기에 어려움이 없는가의 여부와, 주택의 증축이나 개축이 용이할 만큼 기초가 튼튼한가의 여부, 상하수도 시설의 구비여부, 그리고 과거에 살던 사람들이 수선이나 보수를 어느 정도 했는가의 여부 등을 살펴봐야 합니다.

특히, 벽지 길게 찢어져 있거나, 문이나 창문이 잘 잠기지 않고 여닫기가 어려운 경우, 화장실이나 욕실 등 물기가 많은 곳의 타일이 많이 깨진 경우, 집 주변의 보도가 가라앉거나 지하매설관이 손상되어 상하수도관이 새고 있는 경우, 인접한 가로수가 기울거나 옹벽에 균열이 있는 경우에는 건물 자체가 부실할 가능성이 높으므로 전문가의 도움을 받아 면밀히 점검한 후 구입을 결정해야 합니다.

세 번째로 우리 가족이 살기에 적정한 면적인가를 살펴보아야 합니다. 주택의 면적은 구·시·군청에서 발급하는 건축물대장에 잘 나타나 있습니다. 주택 건물은 통상 가족 1인당 4평 내지 5평 정도면 거주에 어려움이 없으나, 점차 주거공간의 소비성향이 높아지는 것을 감안하는 것이 좋습니다. 다만, 주택 구입 시 융자를 받기 위해서는 주택 면적에 제한이 있음을 주의해야 합니다.

2. 단독주택 대지의 점검

단독주택은 독립된 대지와 건물로 구성된 것이나, 대지 가격의 비중이 건물가격에 비해 높게 산정됩니다. 따라서 대지에 대해서는 보다 세밀한 점검이 뒤따라야 하는 것으로, 단독주택을 구입할 때 소홀하기 쉬운 부분을 설명하겠습니다.

먼저 대지의 경우 주택 건축면적의 3배 이상 또는 연면적의 2배 이상이면 최적의 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 또한 대지는 남쪽으로 5도 정도 경사진 것이 좋습니다. 또한, 주택을 거래할 때 가끔 실제면적과 등기부상면적이 틀려 분쟁이 발생되는 경우도 있으므로, 계약서를 작성할 때는 실제 면적을 기준으로 하며, 평당 얼마에 거래하는 가를 반드시 명시하는 것이 좋습니다.

두 번째로 이웃집과의 경계선을 확실하게 알아야 합니다. 간혹 오래된 주택의 경우 이웃집의 대지를 침범하여 건축된 경우가 있습니다. 이런 경우는 물론이고 반대로 구입할 주택의 대지를 이웃집이 침범한 경우에도, 매도자와 함께 이웃집 소유자를 방문하여 침범한 부분에 대한 처리 관계를 확정지어야 합니다.

세 번째로 대지의 접면도로는 반드시 4m 이상이어야 하며, 6m 소방도로에 접한 것이 좋습니다. 그러나 너무 넓은 간선도로에 접한 경우 소음과 먼지, 매연의 피해가 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

네 번째로 증축이나 개축이 어렵지 않은가를 알아봐야 합니다. 도시지역에서는 도시계획법상 용도지역과 지구에 따라 건축이 불가능하거나 까다로운 조건이 붙는 경우가 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받거나 열람하여 그 내용을 관련 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.