[고급 3-1강] 분양권 투자 상식 – 분양권 투자의 장단점

1. 분양권이란?

 

“분양권”이란 분양주택이나 임대주택의 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 의미하며, 일반적으로 분양권자(분양권 보유자)가 주택 분양에서 약정된 중도금과 잔금 등을 정상적으로 납부할 경우 해당 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있습니다.

 

 

 

과거에는 아파트는 최초 분양자가 반드시 입주해야 했으며, 일정 기간(전매금지기간) 동안 다른 사람에게 팔 수 없었던 시절도 있었으며, 시장 변화에 따라 전매(다른에게 파는 것)가 자유화 된 적도 있었습니다. 그러나, 현재는 “주택법” 제64조의 규정에 따라 다음과 같은 주택의 경우에는 법률에서 정한 기간 동안 분양받은 주택이나 분양권을 다른 사람에게 전매할 수 없습니다. 이때 “전매”에는 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되며, 상속의 경우는 제외됩니다.

   - 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

   - 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 (일부 예외 인정)

   - 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위 (일부 예외 인정)

   - 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 (일부 예외 인정)

 

이때 투기과열지구란 주택법 제63조의 규정에 따라 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역으로써 “주택법 시행규칙” 제25조(투기과열지구의 지정 기준)의 기준에 적합한 지역을 말하며, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정합니다. 투기과열지구 안에서는 분양권전매가 제한 될 뿐만 아니라 주택재건축사업의 조합원 자격에 대한 제한, 주택공급 방법 규제 등 다양한 투기 억제 조치가 시행됩니다. 또한 투기과열지구에 소재하는 3억원 이상의 주택 에 대한 부동산거래신고를 할 때는 취득 자금의 조달계획과 입주 일정 등을 함께 신고해야 합니다.

 

두번째의 조정대상지역이란 다음에 해당하는 지역 중 “주택법 시행규칙” 제25조의2(조정대상지역의 지정기준)의 기준에 적합한 지역을 말하며, 국토교통부장관이 지정합니다. 조정대상지역으로 지정된 경우 분양권전매나 주택공급 방법이 제한될 뿐만 아니라 일정한 경우 양도소득세가 중과세되기도 합니다(소득세법 제104조 제1항 제4호, 제4항, 제7항).

    - 과열지역 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

    - 위축지역 : 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

 

이와 유사한 개념으로 “지정지역”이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(소득세법 제104조의2제1항 및 동법 시행령 제168조의3제1항 전단). 지정지역에서는 양도소득세가 중과세되고 주택담보대출이 제한되는 등의 제한이 있습니다.

 

이들 각종 지구․지역의 지정 현황은 본 블로그의 “기초자료”란에 포함되어 있습니다.

 

현재 전매 제한 기간은 입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 최소 6개월(수도권 중 투기과열지구 외의 지역 등)에서 최대 8년(공공분양주택 등)까지로 정해져 있으며, 지역의 종류에 따라 차등 적용되고 있으므로, 구체적인 지역별, 주택별 제한 기간은 “주택법 시행령” [별표 3]의 “전매행위 제한기간(제73조제1항 관련)”를 참조하여 확인하는 것이 바람직하다.

 

아파트의 분양자로 확정되어야 발생하는 것으로, 상기와 같은 전매제한이 없다면 주택 분양에 당첨이 되어 분양 계약을 체결함으로써, 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 분양권의 거래가 자유롭게 되는 것입니다.

 

한편 일부 지역 부동산 시장에서는 이와 같은 분양권 이외에 아파트 분양 신청만 한 사람의 권리나, 아파트 분양에 필요한 청약예금이나 청약저축 통장 등이 거래되고 있으며, 이를 분양권이라고 부르는 경우가 많습니다. 그러나 “주택법” 제65조(공급질서교란 금지)에서는 다음과 같은 증서나 지위의 양도를 금지하고 있으므로, 유의해야 합니다.

    o 주택조합에 가입할 수 있는 지위(=자격)

    o 입주자저축 증서(주택청약종합저축통장, 청약저축통장, 청약예금통장, 청약부금통장)

    o 주택상환사채

    o 시장 등이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서

    o 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책 대상자확인서

 

만약, 이들 증서를 양도한 경우(매매·증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 예외임)에는 이미 체결된 주택의 공급계약이 취소되며, 이미 입주한 이후에도 분양가격만 되돌려주고 환수될 뿐만 아니라, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.

 

또한, 공공임대아파트의 경우에는 임대권리(임차권)를 양도하거나 다른 사람에게 세를 줄 수 없으며, 공공임대아파트 임차권을 거래할 경우 “공공주택 특별법”에 의해 처벌을 받고 해당 아파트를 환수 당하게 됩니다.

 

기타 아파트에 따라서 분양계약이나 기타 법률의 규정에 의한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 분양권을 거래할 경우에는 해당 아파트를 분양한 회사나 조합사무소, 혹은 관할 구·시·군청의 주택과를 방문해 상세한 거래 제한 사항 등을 확인해야 합니다.

 

2. 분양권 투자의 장단점

 

분양권의 구입의 가장 큰 장점은 청약예금에 가입하지 않고도 원하는 곳의 아파트를 동·호수와 입주 시기까지 골라서 구입할 수 있다는 것입니다.

 

분양권을 구입할 때는 기존의 아파트를 구입할 때처럼 한꺼번에 큰돈을 들이지 않아도 됩니다. 반면에, 가격 변동은 기존의 아파트와 같으므로, 동일한 비율로 아파트 가격이 상승하더라도 투자액을 대비할 경우 투자수익률이 더 높아집니다.

 

기타 분양권을 판 사람은 최소 1년부터 5년간 “주택공급에 관한 규칙” 제54조 제2항에서 정한 재당첨금지 제한을 받게 되나 분양권을 산 사람은 재당첨 제한이 적용되지 않습니다. 또 분양권은 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고도 간단한 절차만 거치면 거래할 수 있습니다.

 

반면에 일반 부동산은 대부분 등기부등본을 통해 권리관계를 명확하게 알 수 있으나, 분양권은 이런 제도적 장치가 미비하여 거래사고가 발생될 가능성이 있는 단점이 있습니다.