[고급 2-1강] 아파트 투자 상식 – 아파트 투자 방법

1. 아파트란?

 

우리가 보통 "아파트"라고 부르는 것을 법률에서는 5층 이상의 공동주택이라고 정의하고 있습니다. (건축법시행령 별표 1 참조) 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660㎡를 초과하는 주택은 "연립주택", 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660㎡ 이하인 주택은 "다세대주택"이라고 합니다.

 

[그림] 부산 범일 LH 오션브릿지 조감도 및 위치도

 

“주택법”에서는 "주택"이란 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다(제2조 참조). 이 중 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미합니다.

 

국민주택이란 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택을 의미합니다. 보통 국민주택에는 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 서울시도시개발공사와 같이 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 건설하는 주택 중 85㎡이하의 주택을 포함하고 있습니다. 민영주택이란 이들을 제외한 주택을 의미합니다.

 

"국민주택"이란 국민주택규모 이하의 주택 중 국가·지방자치단체, LH공사, SH공사, 기타 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택이나 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 말합니다. 또한 "민영주택"이란 국민주택을 제외한 주택을 말합니다.

이때 "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말함)을 말합니다.

 

“주택법”에서 정한 “주택조합”이란 법률에서 정한 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 "지역조합"과 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 "직장조합", 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 “리모델링주택조합”을 의미합니다. 또한, 주택조합에서 건축하는 주택을 "조합주택"이라고 하며, 같은 의미로 "지역조합주택"이나 "직장조합주택", "리모델링주택"이라고 부르기도 합니다.

기타 “도시 및 주거환경정비법” 제35조에서는 정비사업(주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업) 추진을 위한 조합 설립과 운용에 대해 별도로 정하고 있으며, 재개발이나 재건축 부동산투자에 대해서는 고급 강좌 제11강과 제12강에서 설명할 예정입니다.

 

2. 아파트 취득 방법

 

지금까지 우리나라 정부의 주택정책은 낮은 주택 보급률을 높이기 위한 양적인 보급 정책이 주도해왔으며, 이 과정에서 20호 이상의 공동주택을 신축해 판매하기 위해서는 “주택법”과 “주택공급에 관한 규칙”에서 정한 절차에 의해 판매하는 "분양제도"가 제정되어 시행되고 있습니다.

분양된 아파트는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 형태를 지니고 있는 것으로 흔히 "분양권"이라고 불리고 있습니다.

 

투자자가 아파트 구입하는 방법에는 기본적으로 신축아파트를 분양을 받는 방법과 분양권을 구입하는 방법, 완성된 아파트를 구입하는 방법의 3가지가 있습니다.

 

이 중 신축 아파트를 분양 받아 아파트에 투자하는 방법은 주택 건설 관련 법 제도에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

1) “주택공급에 관한 규칙” 제25조에 따른 일반공급, 우선공급 및 특별공급 (가장 많음)

2) 국가기관, 지방자치단체, 기업 등 고용자가 공급하는 근로자주택의 공급

3) 주택상환사채를 매입한 자에게 공급하기 위하여 건설하는 주택의 공급

4) 공공임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도 된 주택의 공급

5) 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택의 공급

6) 재건축이나 재개발 대상 아파트를 구입하여 재건축 아파트를 분양 받는 방법

7) 공공사업의 시행에 따른 이주대책용으로 공급하는 주택을 분양 받는 방법

8) 기타 관련 법령에 따라 분양하는 주택 (주택공급에 관한 규칙 제3조 참조)

 

분양아파트 중 대부분은 “주택공급에 관한 규칙” 제25조에 따라 일반공급 방법으로 분양되며, 기타 우선공급 및 특별공급으로도 분양됩니다.

일반공급이란 주택청약종합저축에 가입하여 법령에서 정한 순위(1, 2, 3순위)에 따라 국민주택이나 민영주택을 분양 받는 방법을 의미합니다. 우선공급이란 주택건설지역 등 법령에서 정한 대상자에게 다른 사람보다 우선하여 공급하는 것을 말하며 (동 규칙 제4장 제3절), 특별공급이란 신혼부부나 노부모 부양자, 독립유공자 등 법령에서 정한 대상자에게 공급하는 주택의 일정량을 공급하는 것을 말합니다(동 규칙 제4장 제4절).

 

“분양권”이란 분양주택이나 임대주택의 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 의미하며, 다음과 같은 주택의 경우에는 법률에서 정한 기간 동안 분양받은 주택이나 분양권을 다른 사람에게 전매할 수 없습니다. 이때 “전매”에는 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되며, 상속의 경우는 제외됩니다.

- 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

- 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 (일부 예외 인정)

- 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위 (일부 예외 인정)

- 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 (일부 예외 인정)

 

또한 임대주택의 경우에는 임대기간 중 임차권을 전매할 수 없으며, 기타 주택의 경우에도 분양 회사에서 정한 조건에 따러 전매 시기나 조건이 변경될 수 있습니다(상세한 아파트 분양 방법과 분양권 매매 방법은 다음 강의에서 설명합니다).

 

3. 좋은 아파트단지 선택

 

아파트는 가족의 거주를 위한 용도로 사용되는 부동산입니다.

따라서 좋은 아파트단지란 주민의 거주를 위한 각종 편의시설 등을 갖추고 있으며, 인근 지역에 거주자의 편익을 위한 각종 시설이 잘 갖추어지고, 양호한 주거환경을 갖춘 곳에 위치한 아파트단지를 의미합니다.

 

아파트를 구입할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 아파트 단지의 전체 세대수를 살펴보아야 합니다. 세대수가 적은 단지의 경우 일반적으로 관리비가 비교적 많이 부과되고 주변의 생활편의 시설도 미비한 경우가 많기 때문입니다. 따라서 아파트 단지의 세대수는 500세대 내지 700세대 이상의 대단지인 것이 좋습니다. 특히 아파트의 경우 단지 입구부터 각 세대까지 거리가 먼 것이 대부분이어서, 단지에 가까운 곳에 생활편의시설이 밀집되지 않으면 생활에 상당한 불편을 느끼게 됩니다.

 

아파트 단지의 평형별 세대수 분포는 거주자들의 사회적, 경제적인 수준을 가늠하는 것으로, 구입하는 아파트의 평형은 해당 단지에서 가장 일반적인 평형으로 선택하면, 거주 기간 동안에 이웃과의 관계나 자녀의 교육 등의 문제 발생이 최소화 될 수 있습니다. 기타 최근에는 자동차 보급이 보편화됨에 따라 단지 전체의 주차장 면적이나, 차량진입도로 등도 아파트 단지 선택에 중요한 사항이 되고 있습니다.

 

아파트 단지는 도로나 지하철 등 교통시설에서 접근이 편리해야 합니다. 특히, 서울이나 수도권 지역의 경우에는 지하철이 생활화 되어있어, 지하철역으로부터의 거리에 따라 아파트 가격이 차이가 날 수 있는 것으로, 개인의 아파트부터 지하철역까지 실제 도보 시간이 20분 이내인 것이 좋습니다.

 

최근에는 쾌적한 주거환경이 아파트 선택의 가장 커다란 요인으로 인식되고 있으며, 좋은 환경을 지닌 아파트의 경우에는 인근 지역의 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 단지 가까운 곳에 녹지나 공원이 많을수록 주거환경이 좋은 것이 일반적입니다.

 

시공회사의 인지도는 아파트 가격에 영향을 미치고 있습니다. 어떤 전문가는 시공회사에 따라 5% 정도까지 아파트 가격이 차이가 난다고 주장하고 있습니다. 시공회사에 따라 반드시 이와 같은 가격 차이가 난다고 볼 수는 없으나, 유명 회사의 아파트가 다른 회사의 아파트에 비해 잘 팔리는 것은 부인할 수 없습니다.

 

아파트 단지는 단지 내 부대 복리시설(운동시설, 문화시설, 놀이터 등)의 규모와 종류가 충분하고, 해당 지역의 주거지역으로서의 발전 가능성을 가진 것이 좋습니다. 기타 학교나 동사무소, 우체국, 은행 등 공공시설이 도보 통행이 가능한 반경 700미터 이내에 위치한 단지가 좋습니다.

 

반면에 공해 공장이나 쓰레기처리장, 열병합발전소와 같은 혐오시설이 가까이 있거나 자동차전용도로나 철도가 인접해 소음이 많은 있는 경우, 홍수나 산사태 등 자연재해의 우려가 있는 지역에 위치한 아파트 단지는 가격이 낮을 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않습니다.

 

기타 “4. 좋은 아파트 선택”, “5. 아파트 내부 점검”, “6. 아파트 거래 시점”은 다음 [고급 2-2강]에서 계속 진행됩니다.