[중급 1-2강] 부동산에 대한 권리 – 거래 대상 부동산 권리

중급강좌 중 첫째 강좌는 부동산거래와 관련된 법률상의 권리에 대한 강좌입니다. 제1강은 3교시로 구분되며, 아래의 내용은 제1강 중 2교시 강의입니다.

 

2. 거래 대상 부동산권리는 어떤 것이 있을까요?

 

저는 초급강좌에서 우리가 가지고 있는 부동산은 눈에 보이지 않는 권리라고 했습니다. 그럼 부동산과 관련된 권리는 어떤 것이 있을까요?

[그림] 거래 대상 부동산 관련 권리

 

우리가 가장 흔하게 만나는 부동산관련 권리는 소유권과 전세권, 지상권, 저당권, 임차권, 점유권입니다.

 

2.1. 소유권

 

소유권이란 부동산을 사용하고 수익(收益)하거나 처분(處分)할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 부동산에 대한 가장 포괄적인 권리입니다(민법 제211조). 소유권을 보유한 사람을 우리는 통상 소유권자 혹은 소유자라고 부릅니다. 부동산 소유자는 해당 부동산을 사용하거나 해당 부동산에서 발생되는 수익을 취하고, 또한 해당 부동산을 처분할 권한이 있는 것입니다.

 

원칙적으로 1개의 부동산에는 1개의 소유권만 인정됩니다(배타적 권리). 따라서, 우리는 보통 하나의 부동산에 대해서는 소유권자도 한사람이어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하나의 부동산에 여러 사람의 소유자가 있는 경우가 있으며, 이들 중 여러 사람의 소유자가 각각 해당 부동산에 대한 일정한 공유지분(持分)을 갖고 있는 형태의 공동소유를 '공유(共有)'라고 하며, 공유지분을 가진 소유자들은 각각 자신이 가진 지분만큼만 소유권을 행사할 수 있는 경우가 대부분입니다. 기타 공동소유 형태에는 합유와 총유가 있습니다.

 

우리 주변에서 가장 흔하게 볼 수 있는 공동소유형태는 아파트에 대한 소유형태입니다. 내가 사는 아파트에 대한 등기부등본을 발급 받아 분석해보면, 토지부분에 대해서는 전체 아파트단지 면적 중 내 소유에 속한 토지의 공유지분(예 : 15,234분지 25)이 표기되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

아파트의 건물부분에 대해서는 내가 사는 아파트에 대한 동호 수와 건물면적이 명시되어있고, 소유자 부분에도 공유지분의 표시가 없습니다. 이는 아파트나 고층빌딩 등과 같이 하나의 건물이 여러 구역으로 나누어져 각각 소유할 수 있도록 건축된 건물은 "구분소유"라는 형태의 소유권이 인정되기 때문입니다. 즉, 소유권은 하나의 부동산에 대해서 1개의 소유권만 인정되는 것이 원칙이지만, 하나의 건축물이더라도 사실상 구획되어 사용이 될 수 있는 경우에는 구분소유가 인정되는 것으로, 구분소유권은 공유와 다르게 취득과 처분이 자유롭습니다.

 

2.2. 저당권(抵當權)

 

부동산 소유자는 부동산을 담보로 은행 등에서 융자를 받으면서, 저당권을 설정해줍니다. 저당권이란 법률상 소유권 중 일부분인 처분권을 저당권자가 갖는 것을 의미합니다. 저당권자는 융자를 받아간 사람이 빌려준 돈을 기한 내에 갚지 않으면 해당 부동산을 강제로 처분(매각)해서 빌려준 돈을 받을 수 있습니다.

 

또한, 친척이 은행 융자를 받을 때 내 집에 저당권을 설정해 줄 수도 있으며, 전 소유자가 융자를 받으면서 설정된 저당권 역시 등기부에서 완전히 말소하지 않으면 계속 유효하게 됩니다. 이와 같이 유효한 저당권은 언제든지 저당권자가 실행할 수 있으므로, 저당권이 설정된 부동산을 구입할 때는 소유권을 이전 받기 전에 반드시 설정된 저당권을 말소해야 합니다.

 

때에 따라서는 전 소유자가 은행으로부터 받은 융자금액을 승계 받고("채무승계"라고 함) 저당권을 그대로 존속시키는 경우도 있으며, 이 경우에는 구입대금에서 융자금액 부분은 제외하고 대금을 지급해야 합니다.

 

요즈음 은행에서 융자를 해주면서 저당권을 설정할 때는 대부분 "근저당(根抵當)"으로 합니다. 근저당이란 현재 융자금액이 아닌 저당권이 보장하는 채권의 최고금액을 설정하는 형태입니다. 채권의 최고금액이란 은행에서 빌려준 금액뿐만 아니라, 앞으로 발생할 이자나 기한 내에 돈을 갚지 않을 때 법원 경매로 넘길 때 소요되는 소송비용이나 경매 비용 등 장래 발생할 비용까지 모두 합한 금액을 말합니다.

 

따라서 근저당이 설정된 경우 저당권의 대상이 되는 융자금액(채무액)은 등기부 등본만 가지고는 판단할 수 없으며, 대부분 실제 융자금액은 채권최고액보다 낮습니다.

 

2.3. 지상권

 

토지 소유자는 자신의 토지를 남들이 사용할 수 있도록 빌려줄 수 있습니다. 장기간 이용을 목적으로 토지를 빌린 사람은 자신의 권익을 보호받기 위하여 지상권을 설정하는 것이 바람직합니다(민법 제279조). 이는 콘크리트건물과 같은 견고한 건물을 지을 목적으로 지상권을 설정하면 최소한 30년 이상의 기간을 보장받을 수 있기 때문입니다.

 

최근 지하철이 건설된 도시지역에서는 토지등기부등본에 구분지상권이 설정된 경우를 볼 수 있습니다. 구분지상권이란 토지의 지하나 지상의 일정 범위를 이용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로 지하철이 통과하는 토지에는 대부분 구분지상권이 설정되어있습니다.

 

지상권이 설정된 토지를 구입할 경우 약정된 기간까지는 해당 토지를 사용할 수 없습니다. 다만, 은행에서 나대지(건물이 없는 토지)를 담보로 융자를 해주며 저당권을 설정할 때는 해당 토지에 지상권을 설정해 놓는 경우가 대부분이며, 이런 경우 소유권이전 등기 이전에 저당권과 지상권을 동시에 해지하면 큰 문제가 없습니다.

 

그러나 저당권이 설정된 토지에 이미 해당 토지에 견고한 건물을 건축하고 있는 경우에는 지상권이 말소된 이후에도 관습법상 법정지상권이 존속할 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

2.4. 전세권

 

농경지를 제외한 토지나 건물 등을 현재의 용도대로 사용할 수 있는 권리를 전세권이라고 하며, 전세권자는 후순위의 권리자보다 전세금을 우선변제 받을 권리가 있습니다(민법 제303조).

 

전세권은 부동산등기부에 등기가 되어야 인정을 받을 수 있는 것으로, 우리가 일반적으로 건물을 전세로 얻고 "전세권설정등기"를 하지 않으면, 상기와 같은 민법 제303조에 의한 전세권자로서 권리를 행사할 수 없습니다.

 

다만, 주택의 경우에는 전세권등기를 하지 않더라도 주택임대차보호법에 의하여 전세권등기를 한 것과 유사한 보호를 받을 수 있습니다(전세권과 주택임대차보호법에 의한 주택 임차권의 보호범위는 차이가 있음을 유의하기 바람).

 

2.5. 지역권

 

사람의 통행이나 수로의 이용 등 일정한 목적을 위하여 타인의 토지의 일부나 전부를 자기의 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 지역권이라고 합니다(민법 제291조). 이때 지역권의 대상이 된 토지를 승역지라고 하며 지역권 설정으로 인해 이익을 받는 토지를 요역지라고 합니다. 한번 설정된 지역권을 요역지 소유자가 바뀌더라도 계속 승계되는 특성을 가지고 있습니다. 이와 같은 지역권은 대부분 관습법 형태로도 인정되고 있어 등기부 등을 통해 손쉽게 발견되지는 않고 있습니다.

 

2.6 점유권과 등기되지 않는 물권

 

점유권이란 해당 부동산이라는 공간을 현재 차지하고 있는 사람에게 주어진 권리를 말하는 것으로, 점유권자가 부동산을 차지할 정당한 권리가 있는가의 여부에 관계없이 현재 부동산을 차지하고 있으면 점유권이 인정됩니다. 즉, 주택의 소유권자가 그 주택에 살고 있으면 소유권자가 동시에 점유권자가 됩니다. 반대로 임대차 권리가 이미 없어진 임차인이 계속 이사를 가지 않고 버티고 있더라도 점유권은 인정됩니다. 따라서 현재의 점유자가 정당한 권리가 없이 계속 점유를 하고 있는 경우에는 반드시 명도소송 등과 같은 법률적인 절차를 거쳐야지 임의대로 현재의 점유권을 침해할 수 없습니다.

 

기타 등기되지 않고도 인정되는 권리 중 대표적인 것은 유치권과 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권입니다.

 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 의미합니다(민법 320조). 예를 들어 주택을 건축한 건축업자는 건축비를 받을 때까지 해당 주택에 상주하며 유치권을 주장할 수 있으며, 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치대상 부동산을 경매 할 수 있습니다.

 

유치권은 등기를 해야 하는 권리가 아니므로 해당 부동산을 점유하고 있는 동안만 존속되는 것으로, 대부분 유치권자는 자신의 건축비 등을 상환 받을 때까지 건물에서 퇴거하지 않게 됩니다.

 

따라서 유치권이 설정된 부동산을 구입할 경우에는 대상 부동산의 소유권 이전뿐만 아니라 유치권자가 퇴거하는 것을 조건으로 계약을 체결해야 합니다. 유치권은 등기 대상 권리가 아니므로 유치권이 있는지 여부를 확인하기 위해서는 반드시 대상 부동산을 방문해서 확인해야 합니다.

 

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 등기를 하지 않아도 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권을 설정한 것으로 봅니다(민법 제366조). 또한, 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 건물 소유자는 등기를 하지 않아도 관습상 지상권을 갖게 됩니다.

 

따라서 토지를 구입할 경우에는 반드시 토지에 타인 소유의 건물이나 수목이 있는지 현장 확인을 해야 하며, 타인 소유의 건물 등이 있는 경우 잔금 이전에 철거를 하거나 건물소유주로부터 철거확인을 받지 않는 한, 해당 토지를 이용할 수 없게 될 가능성이 높습니다.

 

조상을 공경하는 우리나라에서는 내 허락 없이 내 땅에 무단으로 설치된 묘지를 마음대로 없앨 수 없습니다. 즉, 과거에 설치된 묘지에 대해서는 관습법상 분묘기지권이라는 권리가 인정되고 있습니다. 따라서 묘지가 설치된 토지는 묘지 이장 조건으로 구입을 하는 것이 바람직합니다.

 

2.7. 임차권

 

부동산을 소유하거나 사용·수익할 권리를 가진 사람(임대인)이 상대방(임차인)에게 부동산을 사용, 수익할 수 있게 해주고, 임차인은 임대인에게 임대료를 지급할 것을 약정할 경우, 임차인에게는 임차권이 발생합니다(민법 제618조).

 

임대차는 임대인과 임차인과의 개인 사이에 발생한 채권·채무관계로서 앞에서 학습한 권리들과는 달리 제3자에게 대항할 수 없으나, 부동산임대차의 경우에는 등기를 할 경우 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

다만, 주택의 경우에는 등기를 하지 않더라도 점유(이사)와 주민등록전입의 2가지 요건을 갖출 경우 둘 중 나중 날짜의 다음날에 임대차등기를 한 것과 유사한 대항력이 인정될 뿐만 아니라, 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자날인을 받을 경우 경매시 후순위 권리자나 일반채권자 보다 임대보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.

 

즉, 주택을 임차한 사람이 동사무소에 전입신고를 함으로써 주민등록을 이전하고 해당 주택에 이사를 들어가 살고 있는 경우, 두 가지 요건을 모두 갖춘 날의 다음날부터 대항력을 갖추게 됩니다. 또한, 대항력을 갖춘 임차인이 관할 등기소나 동사무소에서 임대인과 작성한 임대차계약서에 확정일자를 날인 받게 되면 이 날짜부터 제3자에 대한 우선변제력도 갖추게되는 것입니다.

 

또한, 확정일자날인까지 받지 못했더라도 주민등록전입을 하고 해당 주택에서 거주하고 있는 경우 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금은 그 주택이 경매 되더라도 경매가격의 1/2 한도 안에서 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 상세한 보호 대상 소액보증금과 경매에서의 최우선변제 금액의 한도액은 주택임대차보호법 시행령에서 확인할 수 있습니다.

 

1999년 3월 1일부터는 임차권등기명령제도가 새로 만들어졌습니다. 임차권등기명령이란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인임 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 해당 법원에서 행하는 명령을 말합니다(주택임대차보호법 제3조의3 참조). 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되면 임차인은 해당 주택에서 이사를 나가더라도 종전부터 있던 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다.

 

만약, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없으며, 매수자의 경우에도 현재 임차인이 해당 주택에 거주하지 않아도 임대보증금을 변제해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차권등기명령을 말소해야 한다.

※ 주택임대차에 대해서는 고급강의의 권리분석 부분에서 상세히 다룰 예정입니다.