[중급 1-1강] 부동산에 대한 권리 - 부동산 권리는 등기가 필수

중급강좌 중 첫째 강좌는 부동산거래와 관련된 법률상의 권리에 대한 강좌입니다. 제1강은 3교시로 구분되며, 아래의 내용은 제1강 중 1교시 강의입니다.

 

1. 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다.

 

부동산에 관한 권리는 물권(物權)이라고 하며, 지상권과 전세권, 지역권을 용익물권, 저당권을 담보물권이라고 부르기도 합니다.

 

우리가 소유권을 취득하거나 점유권을 제외한 기타 물권을 취득할 경우 반드시 등기를 해야 그 효력이 발생하며 제3자에게 대항할 수 있습니다(민법 제186조). 예외적으로 일상의 거래가 아닌 상속이나, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 않더라도 발생할 수 있지만, 등기를 하지 않으면 이 권리를 처분하지 못합니다(민법 제187조).

예들 들어 부동산을 구입했을 때는 반드시 소유권이전등기를 해야 하며, 부동산에 대한 전세권을 보호받기 위해서는 전세권설정등기를 해야 하는 것입니다. 이들 등기는 반드시 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이며, 등기에 관한 절차는 부동산등기법에서 규율하고 있습니다.

 

이와 같이 모든 물권은 등기를 해야 보호를 받을 수 있지만, 등기부에 기재된 권리관계가 반드시 명확하게 믿을 수 있는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.

현실에서는 부동산 등기부는 "공시력"은 인정하지만 "공신력"은 인정하지 않고 있습니다. 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 다름이지, 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있습니다. 따라서 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상 받을 수는 있지만 원칙적으로는 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없습니다. 부동산투자자는 이런 점을 감안하여 부동산을 구입하려면 반드시 등기부를 확인해야 하며, 등기된 내용이 조금이라도 이상한 경우 전문가의 도움을 받아 등기 내용을 점검해야 합니다.

 

한 가지 더 유의해야 할 점은 부동산에 관한 권리 중에는 유치권이나 법정지상권과 같이 등기하지 않더라도 보호받는 권리가 있으며, 이들 권리들은 반드시 현장답사를 통해서 확인해야 한다는 점입니다.

[그림] 등기 신청 절차(대법원 인터넷 등기소 : www.iros.go.kr)