[초급 4강] 부동산거래 상식

부동산은 그 재산 가치가 커다란 관계로 거래 시 자칫 실수를 할 경우 발생되는 등 손해가 막심합니다. 이 강좌에서는 부동산을 거래 할 때 발생되는 문제점과 이를 방지하기 위한 일반적인 방법들에 대해서 설명합니다.

1. 부동산을 구입할 때의 법률적인 문제

부동산 거래는 보통 그 단위가 큰 관계로 거래를 하다가 문제가 생길 경우에는 커다란 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 거래사고 중 가장 심각한 부분은 잔금까지 치르고 나서 소유권이전등기를 하지 못하는 경우입니다. 또한, 소유권이전 등기를 했더라도 실제 구입한 부동산을 사용하지 못하는 경우도 있습니다.

 

부동산을 거래하고도 소유권등기를 못하는 경우는 대부분 등기부상의 소유자와 계약서를 작성한 매도자가 다른 경우에 발생됩니다. 이런 불상사를 막기 위해서는 계약 시 등기부상 소유권자와 계약서작성자가 일치하는지 주민등록증 등을 통해 반드시 확인해야하며, 만약 틀린 경우에는 부동산매도에 대한 위임장 등을 확인해야 합니다.

 

간혹 계약할 때 소유자의 배우자나 아들이 대리로 계약서를 작성하는 경우가 있으나, 이들도 정당한 매도위임장 등이 있어야 계약이 유효합니다. 또한, 미등기전매자와 거래는 불법화되어 있으나, 부득이하게 미등기전매자와 거래하는 경우에는 원소유자와 매도자 사이에 작성된 매매계약서 등을 확인해야 하며, 반드시 잔금 지급 이전에 원소유자를 만나보는 것이 좋습니다.

 

때에 따라서는 잔금까지 지불한 이후에 소유권이전등기가 불가능한 것이 발견되는 경우도 있습니다. 따라서 계약서 작성 시 잔금지급은 인도 즉, 소유권이전등기신청과 동시에 이루어질 것을 명시하는 것이 좋으며, 실제 잔금지급은 법무사사무실에 등기신청을 마친 이후에 하는 것이 좋습니다.

 

거래 대상 부동산에 경매나 가압류, 소유권이전 가등기 등이 있는 경우에는 소유권이전등기를 했더라도, 경매 등이 실행될 경우 경락자 등에게 소유권이 넘어가게 됩니다. 따라서 계약서 작성과 잔금지급 직전에는 등기부등본을 열람해서 이들 등기가 갑구에 존재하는지의 여부를 확인해야 합니다. 통상 계약서 작성 후 잔금지급 이전에 이런 일이 발생되는 일이 많지는 않으나, 등기부에 저당권이 복잡하게 설정된 부동산을 거래하는 경우에는 조심해야 합니다. 만약, 계약과 동시에 소유권이전 가등기를 하게 되면 이로 인한 사고를 막을 수 있으며, 계약과 잔금지급 사이의 기간을 짧게 잡는 것도 사고를 막을 수 있는 좋은 방법입니다.

 

등기와 관련된 확인 이외에도 매도자가 소유권을 취득한 후 몇 년 이상이 지난 나대지는, 반드시 해당 토지를 답사해 토지 위에 건물이나 나무 등이 없는 것을 확인해야 합니다. 만약, 토지 위에 건물이나 나무, 묘지 등이 있는 경우에는 법정지상권이 발생되어 토지를 매수하더라도 장기간 사용할 수 없기 때문입니다. 또한, 그 토지가 인근 주민들의 도로나 공동경작지 등으로 사용되고 있는 경우 역시 매수하지 않는 것이 좋습니다.

 

기타 가장 심각한 거래사고는 토지사기단 등이 불법으로 매각한 토지를 매수하고, 원소유자가 나타나 소유권을 박탈당하는 경우입니다. 대개 토지사기범들은 소유자가 장기간 관리하지 않고 나대지로 방치한 토지를 관계서류를 조작하여 제3자에게 매각하며, 이 토지는 아무리 여러 사람을 거쳐 매수한 경우에도 원소유자가 나타나면 돌려주어야 합니다. 이런 사고의 발생 가능성은 일반인들의 법률수준으로는 발견하기 어렵습니다. 다만, 장기간 소유권이전이 되지 않다가 매도된 토지나 확인되지 않는 이유로 가격이 저렴한 토지를 구입할 경우에는 옛날 소유자를 만나보거나 관계 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 수복지역의 토지나 “부동산소유권 이전등기에 관한 특별법”에 의해서 소유권이전이 된 토지의 경우에도 이와 유사한 사고가 종종 발생되므로 이들 토지의 거래는 특별히 조심해야 합니다.

2. 부동산을 구입할 때의 기술적인 문제

주택이나 빌딩 등의 건물은 한번 건축하면 수십 년 이상씩 사용하게 되며, 그 건축에 소요되는 비용이 큰 관계로 거래 시 기술적인 하자 부분 검토를 소홀히 하면, 추후 개축이나 보수에 소요되는 비용이나 기간으로 인한 손해가 큰 경우가 많습니다.

 

부동산 거래 후 기술적인 하자로 인해 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당 토지 위에 주택 등 건물이나 축대 등 구축물이 건축되어 있을 경우에, 이들 건축물에 하자가 있는 것을 모르고 구입하는 경우입니다. 또한, 건축물이 자연재해 등 불의의 재해가 발생될 위치에 있는 것을 발견하지 못하는 경우에는 더 큰 손실이 발생될 수도 있습니다.

 

거래대상 건축물에 대한 하자는 건물 구조에 문제가 있는 경우와 기타 건물 기능에 문제가 있는 경우가 있습니다. 구조적인 하자는 건축물의 기초나 기둥 등이 잘못 건축된 경우에 발생되는 것으로 벽이 갈라지거나 바닥이 내려앉는 등 심각한 피해가 발생하게 되며, 결국 해당 건축물을 철거해야 하는 경우도 발생될 수 있습니다.

 

기타 구조적인 하자로 가장 흔하게 발생되는 것은 지하층이나 벽면에 균열이 발생하여 빗물이 새는 것입니다. 이 경우 대부분 부분적인 방수공사로 하자를 처리할 수 있기도 하나, 때에 따라서는 지하실 전체에 대한 대대적인 방수공사가 필요한 경우도 있습니다.

 

기능적인 하자란 건물의 벽이나 기둥 등 구조체가 아닌 창문이나 수도관 등 건물의 부대설비의 노후나 불량으로 인해 이용이 불편한 경우를 말합니다. 이들 기능적 하자는 대부분 간단한 수리로 문제를 해결할 수 있으나, 하수도나 수도관이 파열되는 등 심각한 문제가 발생되는 경우 상당기간 공사가 필요한 경우도 있습니다.

 

건물의 기초나 기둥 등이 잘못된 경우에는 일반인이 봐서는 구분하기가 어려우나, 건물의 벽면의 아래 부분부터 위 부분까지 균열이 있고, 아래 부분의 균열 폭이 위 부분 보다 넓은 경우에는 일단 기초나 기둥이 잘못 건축된 것으로 보고 관련 전문가들에게 자문을 구하는 것이 좋습니다.

 

이런 기술적인 하자를 방지하기 위해서는 건축물을 구입하기 전에 꼼꼼히 살펴보는 것 이외에는 좋은 방법이 없으며, 보다 상세한 점검을 위해서는 건물 각 부분에 대한 상세한 점검표를 사전에 작성한 다음, 현장을 답사할 때 하나씩 체크하는 것이 좋습니다.

3. 부동산을 구입할 때의 경제적인 문제

부동산거래 후 경제적인 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당지역의 부동산거래시세를 확실하게 알지 못하거나, 가까운 장래에 발생할 부동산가격 변동을 예측치 못한 경우에 발생하며, 이러한 손실은 부동산이 거주지에서 멀리 떨어져 있는 소유자들의 경우 발생빈도가 높습니다.

해당지역 부동산시세에 대한 정확한 판단은, 부동산을 사는 사람뿐만 아니라 파는 사람에게도 필수적인 것입니다. 부동산시세조사란 주변지역의 부동산이 최근 거래가격에 대한 사항과 거래대상 부동산의 가격은 어느 정도가 적정한가에 대한 조사를 말합니다.

 

부동산거래를 하려는 사람들은 가까운 중개업소나 관련 전문가 한두 사람을 찾아가 대상 부동산의 적정한 거래가격만 조사하는 경우가 대부분입니다. 그러나 이들 전문가들과의 상담은 대부분이 개괄적인 부분에 대한 상담에 그치게 되어, 대상 부동산의 정확한 거래가격을 판단하기에는 어려움이 많습니다.

 

보다 정확한 거래가격 판단을 위해서는 이들 전문가들의 상담과는 별도로, 시간과 비용이 소요되더라도 부동산 전문잡지나 지역정보신문 등에 게재된 부동산매물가격과, 최근의 부동산거래사례를 정확하게 조사해야 합니다. 수집된 거래사례들은 사례부동산의 상황과 거래 대상 부동산의 상황을 종합적으로 비교 평가하여 적정한 거래가격을 판단할 수 있는 자료로 활용됩니다.

 

과거에는 토지소유자에게 어느 날 갑자기 중개업자가 찾아와 시세보다 높은 가격에 토지를 매도하고, 몇 개월이 지나지 않아 인근지역이 개발된다고 그 토지가격이 크게 상승해 후회하는 경우가 있었습니다. 최근에는 부동산개발에 대한 정보들이 검토단계부터 공개되어 이런 일이 많지는 않으나, 거주지에서 멀리 떨어진 지역에 토지를 갖고 있는 경우에는 이런 정보를 접할 기회가 많지 않으므로, 해당지역의 신문등 정보매체를 활용하거나, 정기적으로 방문해 지역변화에 대한 정보를 숙지한 이후에 부동산매도 가격이나 시기를 결정해야 합니다.

 

기타 부동산을 거래 할 때는 경제적인 손실을 방지하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 주의해야 합니다.

 

첫째, 일반적으로 신개발 지역과 같이 부동산시세가 형성되지 않거나 급격하게 변화하는 지역의 부동산 거래에서는, 가격판단 잘못으로 경제적 손실이 발생할 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.

 

둘째, 거래대상 주택이나 건물들에 비싼 나무나 정원석 등이 있는 경우에는 계약이전에 해당 시설들의 거래여부를 확인해 가격산정에 반영해야 합니다. 또한, 주택이나 상가 등의 구입 시에는 세입주의 보증금이나 임대료와 관리비를 계약 전에 조사해야 합니다.

 

셋째, 부동산투자를 목적으로 부동산을 구입할 경우에는 최우선적으로 환금성을 검토해야 합니다. 일반적으로 환금성이 높은 부동산이란 해당 지역내의 타 부동산과 조건들이 유사한 평범한 부동산을 말합니다.

4. 바람직한 부동산 구입 절차

대부분의 사람들은 부동산을 거래를 평생 동안 한두 번 또는 많아야 서너 번 정도만 경험할 수 있는 것으로, 평소에는 무관심하다가 실제 부동산을 구입하거나 매각할 때에 닥쳐서야 필요한 절차를 거치기 위해 허둥대는 경우가 대부분이며, 이 과정에서 예기치 못한 손실을 보는 경우가 있습니다.

 

부동산에 투자할 때에는 이런 문제를 방지하기 위해서는 면밀한 계획을 수립하고, 사전에 필요한 절차와 각종 서류 등을 준비하는 등의 대비가 필요합니다.

보통 부동산 투자자가 부동산을 매수하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요하며, 자기 나름대로의 계획표를 준비해 각 단계별로 진행상황을 점검해야 합니다.

 

① 투자 계획 수립 : 투자 자금의 조달계획이나 투자 기간 등 투자관련 전반적인 사항 결정

② 투자 대상 결정 : 투자 목적과 자신의 능력 등을 감안한 투자 대상물 결정(아파트나 단독주택, 투자용 임야 등 종류)

③ 지역 결정 : 투자 대상 지역 결정

④ 대상물 찾기 : 구입할 대상 부동산을 3개 정도로 결정하는 것이 바람직함.

⑤ 대상물 분석 : 구입 대상 부동산에 대한 권리분석과 입지분석, 개별분석 등을 시행

⑥ 거래조건 협의 : 가장 적정한 부동산부터 거래금액과 거래조건 등을 협의하여 구입할 대상 부동산을 확정함.

⑦ 매매계약 : 매도자와 매매계약을 체결함.

⑧ 중도금 지급 : 중도금 지급 날짜 이전에 각종 권리분석을 다시 한번 시행

⑨ 잔금 지급 : 잔금 지급시 명의 이전에 필요한 서면을 받아두어야 함.(통상 잔금 지급과 명의이전, 건물명도는 동시에 이루어짐)

⑩ 명의이전 : 소유권이전등기 절차를 이행(법무사의 도움을 받는 것이 안전하나 특이한 권리관계 등이 있을 경우에는 법무사 이외의 전문가에게 복수 점검을 받는 것이 안전)

⑪ 건물명도 : 매도자가 살고 있던 건물의 경우에는 매도자가 이사를 나가는 것을 반드시 확인해야 함.

⑫ 세금납부 및 관리 : 취득세와 기타 세금 납부, 부동산에 대한 보수 및 관리

 

[그림 ] 부동산 매수 절차 12단계

 

반면에 부동산 투자자가 투자가 끝난 부동산을 처분하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요합니다.

 

① 매각 계획 수립 : 매도가격 결정, 매각 자금의 재투자 등 처리 문제와 기타 투자 전반에 걸친 계획 점검

② 수요계층 분석 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 수요계층과 수요계층을 대상으로 한 매각 전략 수립

③ 매각 시기 결정 : 최적의 매각 시점 결정

④ 대상물 관리 : 제값을 받고 빠른 시일 이내에 매각하기 위한 건물의 보수 등

⑤ 매각 홍보 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 가장 적정한 매각 홍보방법 선택(중개업소 또는 인터넷, 생활정보지 이용 등 방안 선택)

⑥ 거래조건 협의 : 매수 대상자가 나타나면 매각 조건 협의(매매금액, 계약금, 중도금, 잔금 액수 및 시기)

⑦ 매매계약

⑧ 중도금 수령

⑨ 잔금 수령

⑩ 명의이전

⑪ 건물명도

⑫ 양도소득세 처리 : 양도소득세 사전 신고제도를 이용해 세금 납부 액을 최소화할 것.

 

[그림 ] 부동산 매각 절차 12단계