[초급 2강] 부동산을 보는 방법

부동산은 멀리서 보고, 가까이 다가가서 보고, 안에 들어가서 보고, 마지막에는 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다. 그리고 부동산 거래는 징검다리를 건너듯 신중해야 합니다.

　

1. 부동산은 멀리서 보아야 합니다.

　

이전 시간에 우리는 부동산의 가격이나 활용 방법은 주변 부동산에 영향을 받는다는 사실을 공부했습니다.

 

따라서 부동산을 구입하기 위해서는 가장 먼저 자신이 원하는 지역을 선택해야 합니다.

지역을 선택하기 위해서는 부동산을 너무 가까이서 보아서는 안 됩니다. 즉, 숲 속에 들어가면 나무만 보이지 숲이 보이지 않는 것과 같은 이치입니다.

 

부동산을 빠른 시간 이내에 멀리서 보는 가장 좋은 방법은 각종 지도를 활용하는 방법입니다. 예를 들어 주택을 구입할 경우에는 지도를 보면 회사 출퇴근 시간이 얼마나 걸릴까 알 수 있으며, 가정주부가 시장을 가기 위해서는 얼마나 멀리 가야하나, 자녀들이 걸어서 학교에 갈 수 있을까 하는 사실들을 개략적으로 파악할 수 있습니다.

 

지도를 통해 2, 3개 지역으로 압축되면 해당 지역을 방문해 한번 돌아보는 것이 필요합니다. 보통 사람의 도보생활권은 반경 600∼700미터 정도이며, 학자에 따라서는 1,000미터까지도 도보생활권으로 보고 있는 경우도 있습니다.

 

대부분의 생활은 이 도보생활권 안에서 이루어집니다. 따라서 현장을 방문한 경우에는 개략적으로 반경 600∼700미터 정도의 거리를 돌아보는 것이 좋습니다.

 

2. 부동산을 가까이서 보아야 합니다.

 

부동산을 선택할 때는 해당 부동산의 앞에서 면밀히 관찰해야 합니다.

 

아무리 시장이나 은행 등 주거편의시설이 잘 갖추어진 지역이라고 해도 구입하려는 주택이 해당 지역의 외곽에 위치해 있으면 생활에 불편을 느끼게 되며, 부동산 투자 대상으로서도 좋지 않습니다. 따라서 부동산을 선택할 때는 반드시 해당 부동산을 방문해 보아야 하며, 방문 과정에서 주요 시설과의 거리 등을 확인해야 합니다.

 

구입 대상 부동산을 방문했을 때는 부동산에 인접한 지역의 환경을 면밀히 살펴봐야 합니다. 예를 들어 주택의 바로 뒤에 허술한 축대가 있는 집은 잘 팔리지 않으며, 주택 바로 옆에 공원이 있으면 쾌적한 환경 때문에 집이 잘 팔릴 수 있습니다. 또한, 골목 끝에 있는 집은 재해 발생 시 대피가 어려워 제 값을 받지 못하는 경우도 있으며, 대로변에 있는 주택은 자동차 매연과 소음 때문에 주택으로서 제 역할을 못하는 경우가 많습니다.

 

주의해야 할 점은 부동산을 선택할 때는 반드시 두세 개 이상 비교해 보아야 한다는 것입니다.

 

부동산은 위치와 면적 등을 감안할 때 똑같은 부동산은 없다는 것이 부동산학자들의 공통된 주장입니다(개별성의 특성).

 

개별성(個別性)의 특성 때문에 부동산의 가격 역시 절대적인 기준이 있을 수 없습니다. 따라서 부동산을 구입할 경우에는 반드시 유사한 부동산 2, 3개 이상을 비교 평가해 보아야 구입하는 부동산의 가격이나 용도가 적정한지 판단할 수 있습니다.

 

3. 부동산은 안에서 보아야 합니다.

 

겉에서 보기에 아무리 좋은 주택도 실제 안으로 들어가 보면 부실한 경우를 많이 볼 수 있습니다. 반면에 겉은 별 볼일 없는데도 내부는 생활에 편리하게 잘 꾸며진 경우도 있습니다. 따라서 주택은 물론이고 모든 부동산은 반드시 해당 부동산의 내부를 면밀하게 검토해야 합니다.

 

부동산을 구입하는 사람 중에는 남의 집이나 사무실에 오래 동안 머무르는 것이 미안해 대충 확인해 중요한 부분은 보지 못하는 경우가 있습니다. 만약 부동산 중 중요부분이 잘못된 것을 확인하지 못하고 구입해, 자신이 직접 수리를 할 경우에는 수십만 원에서 수백만 원의 비용이 들어갈 수 있으므로 실례를 무릅쓰고라도 확인할 수 있는 것은 하나도 빠짐없이 확인해야 합니다.

 

부동산을 점검할 때 반드시 보아야할 부분은 건물의 기둥과 같은 주요구조체에 균열이 있는지 여부와 지하실에 물이 새는지, 천장이나 외벽에 물이 새는지 여부입니다. 만약 이들 세 가지 중에 하나라도 문제가 있을 경우 때에 따라서는 수리가 불가능하거나 수리가 가능하더라도 큰 공사를 해야 하는 문제가 발생될 수 있습니다.

 

다음으로 중요한 것은 냉난방 시설과 급수시설(수도), 배수시설(하수도), 2층 이상 건물의 경우 부엌과 화장실의 누수, 그리고 건물의 외관입니다. 이들 부분이 잘 못되어 보수를 할 경우 때에 따라서는 상당한 비용이 소요되기 때문입니다.

 

토지의 경우에는 직접 자신의 발로 밟아보아야 합니다. 이는 해당 토지의 지반이 튼튼한지 여부나 습기가 많은지 여부, 바위가 많은 지역이어서 건축비용이 많이 들어가는지 여부 등을 확인해야 하기 때문입니다.

 

4. 부동산은 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다.

 

아무리 지역이 좋고 건물이 튼튼한 부동산을 구입하더라도 구입한 후 불완전한 소유권을 넘겨받는다면 자신의 전 재산을 손해 볼 수 있습니다. 따라서 부동산의 권리관계는 완벽하게 분석해야하며, 중개업자나 주변의 다른 사람의 말만 믿고 구입할 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

부동산의 권리관계를 확인하기 위해서는 등기소에서 발급한 등기부등본을 확인해야 합니다. 특히, 등기부등본은 등기소에서 관리중인 등기부를 복사해서 발급하는 것으로 손쉽게 위조할 수 있으므로, 반드시 자신의 손으로 등본을 발급 받아 직접 확인하는 것이 좋습니다.(등기부 등본을 보는 방법은 중급 과정에서 상세히 설명하므로 생략함)

 

또한, 부동산의 적정한 이용용도를 알아보기 위해서는 관할 구·시·군청 민원실을 방문하거나 인터넷을 통해 토지이용계획확인서를 발급 받아 해당 부동산의 이용제한 사항과 도시계획시설 등에 포함되어 수용되지 않을 것인지 여부 등을 면밀하게 검토해 보아야 합니다.

 

토지와 인접 토지와의 경계나 면적, 지목 등도 부동산의 가격이나 이용용도를 결정하는 중요한 사항이므로 시·군·구청 민원실에서 토지대장과 지적도(임야의 경우에는 임야대장과 임야도)를 발급 받아 확인해야 하며, 건물의 구조나 건축 년도를 알아보기 위해서는 구·시·군청 민원실에서 건축물관리대장을 발급 받아 확인해야 합니다.

 

5. 부동산은 두들겨 보아야 합니다.

 

옛날 속담에 돌다리도 두들겨 보고 건너라고 했습니다.

 

부동산 거래는 반드시 속담 그대로 반복되는 세밀한 점검이 필요합니다. 매도자의 경우는 어떻게 하더라도 비싼 값에 팔아야 하므로 설명에 과장이 포함된다고 보고 매도자의 말은 반드시 확인하는 사람도, 주변의 제3자의 무책임한 말은 확인하지 않고 넘어가는 경우를 볼 수 있습니다.

 

그러나 수천만 원 또는 수억 원 이상이 되는 부동산을 잘못 거래할 경우 조그마한 하자도 수백만 원의 손실을 입힐 수 있다는 점을 감안한다면, 아무런 책임이 없는 제3자의 말이라도 반드시 확인하는 자세가 필요합니다.

 

또한, 겉으로 보기에는 대수롭지 않은 문제도 실제 문제가 커지다 보면 매수자에게 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 부동산을 구입할 때는 보이는 것 하나라도 다시 점검해야 합니다.

 

[그림] 부동산을 보는 방법 개요도