[초급 3강] 부동산 가격 흐름

수강생 여러분 중 대부분은 본 강좌를 수강한 후 언젠가는 부동산투자를 하게 됩니다. 부동산투자의 가장 궁극적인 목적은 높은 투자이익을 창출할 수 있습니다. 다시 말해 부동산의 가격 흐름을 명확히 알고 이에 대처해야 높은 투자이익을 달성할 수 있습니다.

 

1. 부동산 가격의 진짜 얼굴을 알 수 있을까요?

 

이 질문에 대한 대답을 얻기 위해서 많은 부동산 학자들이나 경제학자 등은 많은 기간과 노력을 기울여 왔으며, 여러 가지 형태의 이론을 주장하고 있습니다.

 

(1) 부동산 가격은 어디서 발생하는가?

 

일반적으로 부동산 가격이란 절대적인 기준은 없으며, 우리가 일반적으로 알고 있는 부동산의 가격은 부동산 시장에서 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미합니다.

 

부동산 가격은 일반 경제재와 마찬가지로 상대적 희소성과 유용성, 유효수요라는 세 가지 요소에 의해서 발생된다고 합니다.

 

상대적 희소성이란 부동산이란 그 면적과 숫자가 유한한 것이라는 의미이며, 유용성이란 부동산은 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것입니다. 유효수요란 부동산을 필요로 하는 수요자가 있다는 것입니다.

 

부동산 가격이 발생하는 것은 인간의 경제 활동을 위한 유한한 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생한다는 것입니다.

　

(2) 부동산 가격을 해부해보면?

 

부동산 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시됩니다. 즉, 일반적으로 사고 팔 때는(매매) "가격"이라고 부르게 되며, 타인에게 이용만 하도록 할 경우(임대)에는 "임료(=임대료)"라고 부르고 있습니다.

 

또한, 부동산의 가격이란 소유권 기타 권리의 이익에 관한 가격입니다. 매매가격이란 부동산의 소유권을 이전해주는 대가로 받는 금액을 의미하며, 임대료란 부동산을 이용할 수 있는 임차권을 주는 조건으로 받는 금액을 의미합니다.

 

부동산 가격은 장기적 배려 하에서 형성되는 장래가격이라고 합니다. 즉, 부동산은 영속성의 특성이 있는 것으로, 현재는 논이나 밭으로 사용할 수밖에 없으나, 가까운 장래에 택지로 사용될 수 있을 경우 다른 논이나 밭에 비해 높은 가격으로 거래되는 것으로, 모든 부동산 가격은 이와 같은 장래의 이용이나 수익을 전제로 형성됩니다.

 

부동산 시장은 일반적인 상품이나 증권 등과 같이 외형적인 완전한 시장이 없습니다. 이는 부동산이 움직일 수 없으며, 부동산마다 각기 다른 특성(개별성)이 있기 때문입니다. 부동산시장의 불완전성으로 인해 하나의 부동산에 대해서 보는 사람에 따라 여러 가지 형태로 가격을 평가할 수 있습니다. 따라서 실제 거래되는 가격은 거래 당시 개별적인 사정에 따라 다르게 형성됩니다.

(3) 부동산 가격은 백가지 얼굴을 가지고 변화합니다.

부동산 가격은 끊임없이 변합니다.

 

부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문입니다(이러한 요인들은 "부동산학 감정평가론"에서는 "가격형성요인"이라고 부르고 있습니다).

 

부동산 자신이 가진 유용성이나 형태가 변화할 경우 부동산의 가격은 변화합니다. 예를 들어 도시지역 내의 토지 중 경사도가 있어 건축이 어려운 임야에 축대를 쌓고 평탄작업을 하여 건물을 지을 수 있도록 만들어 놓으면 그만큼 높은 가격을 받을 수 있습니다. 또한 도시계획에 의해서 공원으로만 사용할 수 있는 토지가 도시계획이 변경되어 마음대로 주택을 지을 수 있다면 가격이 크게 높아집니다.

 

이러한 요인을 부동산학에서는 개별적 요인이라고 부르고 있으며, 토지에 관한 개별적 요인에는 택지의 위치나 면적, 지세, 지반, 전변너비, 깊이, 형상, 고저 등이 있습니다. 건물에 관한 개별적 요인으로는 건물의 면적과 높이, 구조, 자재, 설계와 설비의 질, 시공의 질과 량, 각종 규제, 환경과의 적합성 등이 있습니다.

 

인근지역의 부동산이나 기타 부동산 가격을 변하게 하는 외부요인들은 지역적인 범위에 따라 일반적 요인과 지역적 요인으로 구분됩니다.

 

일반적 요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인으로, 다시 사회적 요인과 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분됩니다. 부동산 가격을 변화시키는 사회적 요인으로는 인구나 가구, 공공시설, 교육·사회복지, 거래관행, 건축양식 등이 있습니다. 경제적 요인으로는 소득수준이나 재정상태, 금융, 물가, 임금, 고용, 조세, 기술혁신, 산업구조, 교통 등이 있습니다. 행정적 요인으로는 부동산에 대한 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 가격통제정책, 기타규제 등이 있습니다.

 

지역적 요인이란 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인으로, 일반적 요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있으며, 기타 자연적 조건 역시 지역적 요인 중 하나입니다. 자연적 조건이란 해당 지역의 일조량이나 온도, 습도 등과 같은 자연적 자질과 건축자재나 광물과 같은 자연자원을 의미합니다.

 

※ 참조 : 부동산 가격을 변화하게 하는 각종 요인들은 열거할 수 없을 정도로 많으나, 하나의 부동산에 대해서 모든 요인들이 적용되는 것은 아니며, 또한, 동일한 요인도 부동산에 따라 가격 변동에 영향력의 크기에 차이가 있을 수 있습니다(부동산가격형성요인은 각종 부동산평가론 교재에 많이 소개되고 있으므로 도서관 등을 방문해 참조하시기 바랍니다).

2. 부동산 가격은 어떤 방향으로 움직이는가?

(1) 지역적으로 변동되는 경우가 대부분입니다.

부동산 가격은 대체로 지역적으로 형성되고 변동됩니다.

 

동일한 주택용지의 가격이라도 서울시와 지방도시와는 커다란 차이가 있으며, 서울시내 주택용지 가격이 상승하거나 하락한다고 반드시 지방도시의 주택용지 가격이 상승하거나 하락한다는 보장은 없습니다.

 

물론 국가 경제 전체가 건실해져 전국의 국민의 소득이 크게 늘어날 경우 주택용지 가격이 전국적으로 상승할 수 있습니다. 그러나 서울시내 지하철이 건설되고, 지하철역 주변의 주택용지 가격이 상승할 경우, 이러한 가격 상승은 지방도시의 주택용지 가격에 큰 영향을 미치지 못합니다.

(2) 종류별로 변동되며, 파급되기도 합니다.

과거 부동산 가격 변동 경향을 살펴보면 대부분 가격 변동은 부동산의 종류에 따라 변동되었습니다.

 

1977년을 전후한 부동산 가격 상승은 대부분 대도시 주택용지를 중심으로 가격 상승이 이루어졌으며, 1987년과 1988년에는 개발지역 토지와 아파트, 1989년에는 단독주택 등이 가격 상승을 주도했습니다.

 

IMF로 인한 부동산 가격 폭락 후 가격이 가장 먼저 회복된 것은 대도시 지역의 아파트 가격과 수익성 부동산(상가주택이나 빌딩 등)이었으며, 토지의 경우에는 경기도 일원의 전원주택용지와 그린벨트지역 안에 있는 토지입니다. 기타 단독주택이나 연립주택, 기타 토지의 경우에는 그 가격 회복이 더딘 것으로 나타났습니다.

 

부동산 가격 변동은 지역과 종류별로 변동되며, 일정 지역의 특정 종류의 부동산 가격 변동은 인접된 지역의 부동산 가격 변동으로 파급되기도 하며, 같은 지역 내 유사할 종류의 부동산 가격 변동으로 파급되기도 합니다.

 

이러한 가격의 파급효과는 한 지역 한 가지 종류의 부동산 가격이 상승할 경우, 수요자들인 이를 대체할 수 있는 부동산을 찾기 때문에 발생합니다.

 

예를 들어 서울시 강남구 지역의 아파트 가격이 상승되면 강남구에서 아파트를 구입하려는 사람들이 인근 송파구나 서초구 지역의 아파트를 구입하려고 몰리기 때문에 이들 지역의 아파트 가격이 상승하게 됩니다.

 

또한, 서울시내 아파트 가격 상승이 지속될 경우 수요자들은 상대적으로 가격 상승이 덜 된 단독주택을 구입하려고 함에 따라 서울시내의 단독주택 가격이 상승하기도 합니다.

 

(3) 계절이나 시기에 따라 변동되는 경우도 있습니다.

 

우리나라의 경우 주거용 부동산 가격은 봄과 가을의 이사철에 가장 많이 상습하며, 가격 상승 폭은 봄철이 크며, 가을철의 가격 상승은 이사 물량에 따라 그 크기가 달라집니다.

 

또한, 봄철의 주거용 부동산의 가격 상승은 여름까지 이어지지 못하는 경우가 대부분이나, 가을철의 가격 상승은 겨울을 지나 다음해 봄까지 이어지는 경우도 있습니다.

 

우리나라의 이사철은 대부분 봄의 경우 3, 4월이며, 가을 이사철은 9월 혹은 10월입니다. 그러나 부동산 가격은 계약을 기준으로 이루어지고, 부동산의 계약부터 입주까지는 통상 1개월의 기간이 소요됨에 따라, 대부분의 가격 상승은 이사철보다 1개월 내지 2개월 정도 앞서서 이루어지고 있습니다.

 

최근에는 여름철이나 겨울철에 주택을 구입하려는 수요자들이 늘어남에 따라, 아파트의 경우에는 1월에 가격상승이 집중되고, 가을에는 8월말부터 가격 상승이 집중되는 현상을 보이고 있습니다.

 

주거용 부동산은 계절에 따라 변동하나 기타 부동산의 경우에는 계절 등에 따른 변동 시기가 정해지지는 않고 있습니다. 다만, 여름 휴가철이나 설날과 추석을 전후한 시점에서는 부동산 거래량이 줄어들고 가격 변동 폭도 적어지며, 전원주택용지의 경우에는 초여름이나 가을에 가격 상승 폭이 크고, 이사철에는 거래량이나 가격 상승 폭이 줄어드는 경우도 있습니다.

3. 부동산 가격의 변동은 예측할 수 없는가?

부동산 투자자의 입장에서는 부동산 가격의 변동을 예측할 수 있을 경우 투자 일정이나 투자 목표 수립에 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.

 

우리나라의 경우 부동산 가격이나 거래량은 부동산경기의 변동에 따른 시장의 상황에 따라 크게 달라지는 것으로 투자자는 항상 부동산 경기의 변동에 관심을 기울이고 경기의 변동 추이를 감안해 부동산의 구입이나 처분 시기를 결정해야 할 것입니다.

 

이제까지의 우리나라 부동산경기 순환과정을 살펴보면, 과대한 부동산가격으로 인해 실수요자들이 자금을 마련하는 기간인 침체기는, 비교적 긴 2년 정도의 기간이 대부분이었습니다. 반면에, 항상 공급이 부족한 부동산시장의 여건으로 인해, 일단 회복국면으로 접어들면 1년 이내의 빠른 시일 이내에 경기가 과열되고, 가수요자들이 나타나 대부분 1년이 넘는 기간 동안 활황이 지속되었습니다.

 

그러나 과다한 부동산 가격상승을 우려한 정부는 적극적인 투기억제정책을 발표하였으며, 환금성이 약한 부동산시장의 여건상 가수요자들이 급격히 빠져나가 2, 3개월 이내에 시장 전반에 걸친 침체국면이 나타났습니다.

 

이러한 부동산가격 변동 과정에서 실물경제의 흐름을 보는 안목이 약한 사람들은, 부동산가격이 계속 상승할 것으로 보고 투자를 시도하다가, 하루 아침에 거래가 끊겨 투자자금을 회수하지 못하거나, 낮은 가격으로 처분하여 손해를 보는 경우가 많았습니다.

 

부동산경기란 부동산거래의 활황 또는 침체현상을 반복하는 순환과정을 의미하는 것으로, 부동산가격의 상승이나 하락은 거래빈도에 따라 수요자들 사이에 가격경쟁이 발생해 나타납니다.

 

연구 결과에 따르면, 부동산경기는 증권시장이 활황을 보인 시점부터 약 1년 정도 지난 시점에서부터 활성화되는 것으로 알려져 있으며, 일반경기가 침체를 벗어나고 활성화되어 소득이 늘어나게 되면, 6개월 내지 9개월이 지난 시점부터 부동산경기가 회복되는 것으로 알려져 있습니다.

 

부동산투자는 이러한 경기흐름을 정확히 판단하여 이루어져야 하며, 특히 우리 나라와 같이 부동산경기의 침체가 급격하게 이루어지는 경기 특성을 감안하고, 시작부터 처분까지 3개월 이상의 장기간이 소요되는 부동산거래제도를 감안한다면, 투자시기의 적정한 판단은 더욱 중요할 것입니다.

 

기타 과거 우리나라의 부동산 경기순환은 가격 상승기간은 짧고 가격이 하락되거나 보합세를 보이는 기간이 긴 것이 특징이며, 부동산 시장의 주변 변수에 민감하고, 투자자들이 심리적인 요인이 크게 작용하는 특징을 가지고 있습니다.

 

4. 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징

부동산중의 하나인 아파트는 상호비교가 가능함으로 인해 환금성이 높아 그 동안 많은 사람들이 투자대상으로 삼고 있습니다.

 

아파트는 단독주택과는 달리 똑같은 구조와 면적을 지닌 가구가 대량으로 공급되며, 분당이나 일산 신도시 지역과 같이 한 지역에 수만 가구의 아파트가 건설되는 경우에는 수백, 수천 가구의 유사한 아파트가 한 지역에 건설되는 경우도 있습니다.

 

이런 대단지의 아파트시장에서는 유사한 매물이 한꺼번에 여러 개씩 나오고, 서로 가격과 조건이 비교되어 거래되는 과정에서 가격변동이 다른 지역과 다르게 나타나며, 여기서는 과거 본인이 대단지 지역의 아파트가격 변동에 대한 연구 결과를 중심으로 몇 가지 가격변동의 특징을 소개해드리겠습니다.

 

첫째, 대단지 아파트지역에서 아파트 가격은 대개의 경우 해당지역 개발에 따른 가격상승으로 인해 분양초기부터 개발사업이 완료되기 이전까지 다른 지역 보다 높게 상승하며, 해당 지역의 개발이 마무리 단계에 접어들면서부터는 전체 부동산시장의 흐름에 따라 가격이 변동됩니다.

 

둘째, 대단지 지역의 아파트가격변동은 다른 지역의 주택가격에 비해서 상승과 하락의 폭이 크고, 짧은 기간에 이루어집니다. 이러한 현상은 대단지지역의 경우 한꺼번에 많은 매물이 공급되고, 이에 비례한 많은 수요자들이 존재하기 때문입니다.

 

셋째, 한꺼번에 많은 아파트에 입주가 이루어지므로 양도소득세 비과세기간인 입주 후 2년이 지나면서부터는 매물 량이 급증하여 아파트가격이 하락하거나, 다른 지역 보다 상승폭이 낮게 형성됩니다. 이런 현상은 최근 신도시 지역에서 매물이 많이 나오는 것을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

넷째, 해당 지역 안에서 이동하는 인구나 유입인구 등 수요자가 많아 다른 지역에 비하여 1, 2개월 일찍 전세가격이 상승하고 있으며, 일단 상승된 전세가격은 매매가격을 동반하여 상승시키는 경우가 많습니다.

  

[그림] 부동산 가격 흐름 개요도