[중급 1-3강] 부동산에 대한 권리 – 등기된 권리의 제한

중급강좌 중 첫째 강좌는 부동산거래와 관련된 법률상의 권리에 대한 강좌입니다. 제1강은 3교시로 구분되며, 아래의 내용은 제1강 중 3교시 강의입니다.

 

3. 등기된 권리도 제한을 받을 수 있습니다.

 

등기된 물권이 다음에서 설명하는 가등기나 가압류 등 각종 등기가 되어 있는 경우 그 권리 행사에 커다란 제한이 있으므로 부동산을 거래 할 때는 유의해야 합니다.

 

 

[그림] 권리행사를 제한하는 등기

 

3.1. 가압류

 

금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행의 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 법원은 가압류명령을 할 수 있으며, 가압류명령에 의해 성립되는 등기부에는 가압류 등기가 기재됩니다. 가압류등기는 보전소송의 일종으로, 채권자가 대상 부동산에 대해 경매 등 강제집행에 착수할 때까지 채무자가 재산을 은닉하거나 도망을 가더라도 강제집행이 가능하도록 채무자의 재산을 한동안 확보하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도입니다(민사소송법 제696조 참조).

 

가압류등기는 장래 경매 등 강제집행을 예정하고 있는 것으로, 가압류 등기가 된 부동산을 구입하거나 임대 계약을 한 사람은, 해당 부동산이 경매가 되더라도 대항하지 못합니다. 일반적으로 가압류등기를 말소(등기부에서 없애는 것)하기 위해서는 법원이 가압류명령을 할 때 명시한 정지조건이 충족되거나, 가압류 명령에 포함된 공탁 금액을 법원에 공탁해야 합니다(해방공탁).

 

3.2. 압류등기

 

압류란 넓은 의미로는 특정의 물건 또는 권리에 대하여 개인의 사실상 또는 법률상의 처분을 제한하는 국가기관에 의한 강제적 행위를 말하나, 좁은 의미로서는 금전 채권에 대한 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 강제적 행위를 의미합니다.

 

압류등기는 징수관(세무서장, 지방자치단체의 장)의 체납처분이 있거나 집행법원 경매개시결정, 또는 강제관리개시결정 등의 사유가 발생한 경우에 징수관 또는 법원이 소관등기소에 압류등기를 촉탁하여 이루어집니다.

 

압류등기가 된 부동산의 소유자는 대상 부동산의 처분권을 잃게 되며 권리자는 압류부동산의 매각대금으로부터 변제 또는 배당을 받게 됩니다. 따라서 압류등기 된 부동산 등기부의 소유자는 사실상 대상 부동산을 매각하거나 임대할 권리가 없는 것으로, 압류등기가 된 부동산을 구입할 경우 소유권을 넘겨받지 못하게 될 가능성이 아주 높습니다.

 

3.3. 가등기

 

본등기를 하는 데 필요한 형식적 또는 실질적 요건이 완비되지 아니하였을 경우에 장래 실행될 본등기의 순위보전을 위해 해두는 등기를 말합니다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기 시점으로 소급하여 가등기 이후의 제3자의 본등기 보다 우선하게 됩니다(부동산등기법 제91조).

 

즉, 가등기가 된 경우는 본등기가 이루어지지 않는 한 가등기 자체만으로는 아무런 법률상의 효력도 없으나 순위보전의 효력을 가지고 있으므로, 가등기에 기하여 본등기를 하면 가등기 시점부터 본등기 시점 사이에 이루어진 모든 등기는 모두 효력을 잃거나 후순위가 됩니다.

 

이러한 점을 이용해 부동산 거래 시 계약금부터 잔금까지 기간이 길거나, 계약금이나 중도금이 떼이는 것을 방지하기 위해 계약과 동시에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우도 있습니다.

 

따라서 가등기가 되어 있는 부동산을 구입하거나 전세를 얻을 때는 반드시 해당 가등기를 말소하는 조건으로 계약을 해야 합니다.

 

3.4. 가처분등기

 

권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우에, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적·가정적으로 행하여지는 처분·가압류와 유사한 보전소송의 일종을 의미합니다(민사소송법 제714조 참조).

 

가처분은 명령을 발하는 소송절차와 그 집행절차로 구분되며, 가처분에는 민사소송법 상 분쟁의 대상물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있습니다.

 

가처분으로 부동산의 양도나 담보를 금한 때에는 그 금지의 취지가 기입되며, 어떤 부동산에 대한 처분금지가처분등기가 되어있는 부동산을 구입한 사람은 가처분등기가 말소되면 그때부터 가처분의 제한을 받지 않는 소유권자가 됩니다.

 

그러나 만약 가처분권리자의 승소판결이 확정되었을 때에는 가처분권리자는 가처분 등기된 이후에 부동산을 구입한 사람의 소유권이전 등기를 단독으로 말소할 수 있으므로, 가처분 등기가 되어있는 부동산을 구입할 경우 해당 부동산의 소유권을 잃을 가능성이 큽니다.

 

3.5. 환매등기

 

넓게는 매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대가 상당의 금액을 매수인에게 지급하고, 이것을 다시 구입하는 제도를 의미합니다(재매매의 예약, 매도담보, 해제권 유보매매 등).

 

예를 들어, 부동산을 매각한 사람이 매매 등기와 환매등기를 동시에 해 놓은 경우 매도인은 정해진 기간 동안에는 언제든지 원칙적으로 매수인이 지급한 대금과 비용을 반환하고 다시 매도인 명의로 소유권을 반환 받을 수 있습니다(민법 제590조 참조).

 

3.6. 신탁등기

 

신탁이라 함은 위탁자와 수탁자의 특별한 신탁관계에 기하여 위탁자가 특정한 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분케 하려는 법률관계를 말하며, 신탁등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기재하고 신탁에 관한 소유권이전의 등기와 동일 순위의 사항 란에 이를 기재하며 횡선을 그어 등기부의 항목을 나눕니다.

 

따라서 신탁을 원인으로 소유권이전을 받은 수탁자는 본래 소유자인 위탁자와 체결된 신탁계약의 범위 안에서만 자유롭게 권리를 행사할 수 있는 것으로, 신탁등기가 된 부동산을 구입하거나 세를 얻을 경우에는 매도인(또는 임대인)이 부동산을 처분할 권리를 갖고 있는 지 면밀하게 확인해야 합니다.

 

3.7. 경매등기

 

민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말합니다. 또는, 매도인이 다수자 중에서 매수신청을 시키고 최고가격의 신청인에게 매도하는 매매 방법을 의미하기도 하며, 이에 대별하기 위하여 국가기관인 법원에서 행하는 경매를 공매라고도 합니다.

 

법원 경매는 채권자의 부동산 경매 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산에 대한 경매개시결정을 하고 이에 대한 등기를 촉탁합니다. 따라서 경매등기가 있는 부동산은 소유자의 의사에 관계없이 강제로 매각될 것이 예정되어 있는 것이며, 경매등기가 된 이후에 부동산을 구입하거나 세를 얻은 사람은 자신의 권리를 보호받지 못합니다.