부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례3-5] 인터넷 부동산공매 참여 과정에서 문제가 발생한 부동산투자 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 7. 22. 01:32


≪사례 소개≫


컴온비는 한국자산관리공사에서 공매하는 부동산에 투자하기 위해 온비드(On-Bid) 사이트에 공고된 부동산들을 검색하고 각종 정보를 습득하다보니 이럭저럭 공매에 대해 자신이 생겨 공매 입찰에 참여해 아파트를 매수하려고 한다.

오늘은 10일전에 봐둔 서울 광진구 구의동에 있는 현대아파트 31평 입찰일이다. 컴온비는 입찰하려는 아파트는 유입자산으로 금융기관에서 명도책임을 지는 조건이므로 가격만 싸면 되겠다 싶어 면밀히 조사해보니 최저입찰가 4억 3천만원이면 시세보다 약 1억 정도 싸다는 판단이 들었다.

컴온비는 마음속으로 입찰가격을 결정하고 오전 11시에 인터넷 온비드 사이트에 접속해 막상 입찰에 참여하려니까 공인인증서가 있어야 한다는 안내창이 나타난다. 공인인증서는 그동안 은행의 인터넷 뱅킹을 이용하기 위해서 발급받아 컴온비의 컴퓨터에 설치되어 있으므로 걱정 없이 입찰에 참여 했더니 은행에서 발행한 인증서가 아니라 범용인증서가 필요하다는 것이다. 여기저기 전화해서 범용인증서를 설치한 후 인터넷에 접속하니 입찰시간이 마감이 되었다.

컴온비가 저녁을 먹고 새로운 투자대상물을 찾으려고 온비드 사이트에 접속해 보니, 낮에 입찰하려던 아파트가 유찰이 된 것으로 나타난다. 왜 이렇게 싼 아파트가 유찰이 되었는지 이상하다 싶어 자세히 봤더니 공매입찰공고에는 전용면적으로만 표시되어 컴온비가 29평형 아파트를 31평형 아파트로 착각한 것이었다.


[그림] 온비드(onbid) 설명 자료


토의 과제

 

1. 한국자산관리공사 공매부동산을 구입하기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 하는가?

2. 한국자산관리공사 공매부동산을 구입에서 유의해야 할 사항은 어떤 것인가?

 

해설 및 조언

 

한국자산관리공사의 공매부동산을 구입하는 방법은 입찰을 통한 방법과 유찰계약을 통한 방법이 있다.

 

입찰을 통한 구입 방법이란 전자재산처분시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통하여 공고된 부동산을 온비드사이트의 입찰화면에서 입찰서를 제출하는 인터넷공매에 참가하는 방법을 말한다.

 

유찰계약을 통한 구입 방법이란 유입수탁국유재산의 공매를 실시하였으나 매각(또는 임대)되지 아니한 경우에 최종공매공고조건 중에서 선택하여 수의계약으로 구입하는 방법으로, 구입 금액은 최종공고공매조건에 의한 최저입찰가격으로 결정된다.

 

이중 인터넷 입찰은 회원가입 공인인증서 등록 입찰물건 검색 입찰서 작성 입찰참가자 준수규칙 확인 전자서명, 공인인증서 및 보증금납부계좌 확인 보증금 및 참가수수료 납부 입찰결과 확인의 총 8가지 절차를 거쳐서 진행되는 것으로 첫 번째 절차인 회원가입과 두 번째 절차인 공인인증서 등록은 입찰에 참가하기 전에 마쳐야 한다. 컴온비의 경우 이런 점을 간과하여 범용인증서로 인한 문제와 입찰보증금 납부에 대한 문제가 나타난 것이다.

 

조세압류재산 공매에 참여하는 공매투자자는 세금 압류일 또는 근저당설정 등기일 이전에 등재된 각종 권리는 말소되지 않으므로 권리분석을 철저히 해야 하며, 법원경매와 동일한 수준의 권리분석이 필요하다. 기타 모든 부동산의 명도책임은 입찰자에게 있으므로 명도의 난이도 등도 조사해야 한다.

 

유입자산과 수탁재산 공매의 경우에는 명도책임이 입찰자에게 있는가의 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한 주거용 건물의 경우 구입금액과는 별도로 전세금의 부담이 있는 경우도 있으므로 유의해야 한다. 특히 이들 재산은 권리관계가 안전한 반면에 일반 매매가격과 큰 차이가 없는 단점이 있는 점에도 유의해야 한다.