부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례2-11] 빌딩 관리 방식을 바꿔 빌딩의 가치가 증가된 부동산투자 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 7. 21. 00:18

 

사례 소개

 

전임대는 현재 임대사업 중인 2채의 임대용 빌딩 중 1채를 팔아 수도권 신도시 상업지역에 토지를 구입해 빌딩을 건축할 계획이다. 전임대가 매각할 빌딩에 대한 시가를 추정한 근거는 다음과 같다.

토지가격 = 면적 800× 시세 평당 3,500만원 = 280억원

건물가격 = 연면적 2,000× 평당 100만원(감가상각 감안) = 20억원

빌딩가격 = 토지가격 280+ 건물가격 20= 300억원

전임대가 중개사무소에 매각을 의뢰한 후 빌딩을 사겠다는 사람들은 빌딩은 물론 인근지역과 전임대가 제시한 임대료 자료 등을 분석 한 후 임대소득을 기준으로 볼 때 이 빌딩의 적정가격인 200억 정도면 구입하겠다고 한다. 전임대는 아무리 빌딩건물에 대한 감가상각을 감안하더라도 빌딩 가격은 최소한 300억원은 될 것이라고 판단했으므로 이들의 제안을 모두 무시해버렸다.

처음에는 여러 구입희망자들이 빌딩을 방문해 귀찮을 정도였으나 3달이 지난 지금은 빌딩을 보고 싶다는 문의도 거의 없다. 이러다가 빌딩을 못 파는 것 아닌가 하는 생각이 들어 고민을 하다가 자산관리사(CPM) 박자산과 상담했다. 박자산은 빌딩관리전문회사에 위탁하여 종합적 관리가 되도록 함으로써 임대수익이 증대될 것이며 수익성 부동산의 가치는 수익을 기준으로 가치를 평가하고 있으므로 빌딩의 임대수입이 증가할 경우 빌딩의 가치가 약 284억원으로 인상될 것이라고 한다.

 

토의 과제

 

1. 빌딩 임대 수익을 기준으로 빌딩의 가치는 어떻게 분석해야 하는가?

2. 빌딩 건축물의 관리나 관리방식이 임대수입에 영향을 준다면, 빌딩은 어떻게 관리해야 하는 것일까?

해설 및 조언

 

 

1. 빌딩 분석

 

빌딩은 토지와 건물로 구성된 것으로 빌딩 투자나 감정평가를 위한 부동산의 분석은 상업용지에 대한 분석과 건물에 대한 분석을 포함된다. 상업용지 뿐만 아니라 모든 토지의 용도나 가치는 인근지역의 지역적 여건(자연, 인문)에 따라 결정된다. 상업용 토지의 분석을 위해서는 인근지역의 가로조건과 교통접근조건, 환경조건, 행정적 조건을 분석해야 하며 해당 토지에 대한 가로조건과 교통접근 조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건 등 개별요인도 조사분석해야 한다.

상업용지의 지역분석이나 개별분석에서는 수익성과 관련이 깊은 배후지에 구매력이 있는 인구의 수, 교통수단의 편리성, 상가의 성숙도 등을 특히 유의해서 판단하여야 한다.

빌딩은 토지는 물론 대형 건축물이 포함되는 것으로 빌딩과 같은 대형 건축물을 분석할 경우에는 쾌적성과 안전성, 편리성, 효율성, 경제성 측면에서 종합적인 분석이 이루어져야 한다.

 

[그림] 임대용 빌딩 전경

 

2. 빌딩 가치분석과 투자결정

 

토지와 건물이 일체로 거래되는 빌딩의 경우에는 원가법을 적용할 경우 가격이 과다하게 산정될 수 있는 것으로 임대수익이 발생하는 빌딩의 경우에는 수익환원법을 적용해야 한다. 수익환원법이란 부동산을 이용함으로써 어느 정도의 수익 또는 편익을 얻을 수 있는가 하는데 착안하여 부동산의 가격을 구하는 방법으로 부동산가격은 순수익을 환원이율로 나눈 것이 된다.(부동산가격= )

전임대의 빌딩에 대한 자산관리사(CPM, Certify Property Management) 박자산의 분석 결과는 다음 표와 같다. 박자산은 소유자 전임대가 개선 방안을 채택할 경우 현재의 임대료 수입이 30% 증가한 26억으로 인상될 것이고 관리비용이 18.06% 감소함으로 인해 순수익은 총 42.18%가 증가할 것으로 보았다. 이 경우 부동산시장에서의 추출한 환원이율을 감안할 때 현재를 기준으로 볼 경우에는 빌딩의 가치가 200(= )에 불과하나, 개선 방안을 채택할 경우 빌딩가치가 284(= )으로 증가한다고 판단한 것이다.

현재 기준

개선 방안 채택 기준

증가율

구분

금액, %

구분

금액, %

임대수입

20억 원

임대수입

26억 원

30.00%

관리비 비율

34.17%

관리비 비율

28.00%

- 18.06%

순수익 비율

65.83%

순수익 비율

72.00%

9.37%

순수익

13억 원

순수익

19억 원

42.18%

환원이율

6.58%

환원이율

6.58%

-

건물가치

200억 원

건물가치

284억 원

42.18%

 

물론 이와 같은 빌딩의 가치상승을 위해서는 12억의 추가 비용이 지출되나, 이 빌딩의 가치가 84억이 상승한다면 전임대의 입장에서는 72억의 높은 가치 상승을 기대할 수 있는 것이다.

수익환원법에 의한 빌딩의 가치는 투자가치로서 빌딩투자자는 수익환원법에 의해 산정된 투자가치를 실제 지불해야 하는 시장가치와 대비하여 투자여부를 결정하는 것이 바람직하다. 반면에 전임대와 같이 매각여부를 결정할 때는 투자가치보다 높은 가치(시장가치)를 지불하는 매수자에게 빌딩을 매각하는 것이 바람직할 것이다.

 

3. 빌딩투자의 유의사항

 

빌딩에 대한 투자분석에서는 여러 가지 측면에서의 고려가 필요하며 우선 적정한 관리가 이루어지고 있는지 조사분석해야 한다. 이를 위해 관리업무(기술, 법률, 경제)나 관리방법(자가, 위탁, 혼합), 부동산 용도별 적정한 관리방법에 대해 점검해야 한다.

임차인 구성에 대해서도 조사분석해야 한다. 중요임차인(key tenant)이나 정박임차인(anchor tenant)의 유치 상태에 대한 사항은 물론 상호 보완적 관계에 있는 임차인 선정이 되도록 해야 한다. 또한 빌딩의 임대료 책정방식은 조임대차와 순임대차, 비율임대차가 있으며 임대빌딩의 용도에 따라 적정한 방식이 적용되어야 하므로 현재의 임대료 책정방식과 임차인의 선정이 적정한 것인지의 여부를 판단해야 한다.

기타 빌딩투자자들은 시장의 수요와 공급 상태를 감안하여야 하며 빌딩투자는 대부분 5년 이상의 장기투자임을 감안하여 분석을 해야 하고 구입 빌딩의 임차인 구성과 관리상태 등도 철저히 분석해야 한다. 또한 임대료와 상가건물임대차보호법 보호 대상자의 존재 여부, 설비와 건물 보존상태, 보수 필요성 등에 대한 사전 조사분석도 필수적이다.