[사례6-6] 부동산을 양도할 때 알아야 하는 절세 전략을 활용한 부동산투자사례

<투자 사례>

 

행복아파트 501호에 사는 강짠돌은 이웃 주민들로부터 돈이 있는데도 인색하기 그지없다는 달갑잖은 평판을 받고 있다. 반상회에 참석도 하지 않으면서, 벌금을 여태까지 한 번도 낸 적이 없기 때문이다. 들리는 소문에 따르면 소유한 아파트가 2채에다가 서울 인근에 땅도 제법 가지고 있다고 한다. 부녀회 일부터 시작해서, 아파트의 일이라면 여기저기 가리지 않고 참견하기 좋아하고 오지랖 넓기로 소문난 오지랍은 이런 강짠돌을 주민 공동체에 끌어들이기 위해 그의 집을 찾아갔다가 강짠돌이 세금으로 고민하는 것을 보고 남편이 세무사니 혹시 도움 받을 일이 있으면 도와 드리겠다는 말을 남겼다.

강짠돌은 이제 나이도 들고 했으니 가지고 있는 아파트와 토지를 처분하고 금융상품에 넣어 둔 뒤, 고향에 내려가 작은 집을 짓고 소일거리로 농사를 지으면서 조용히 살고 싶다는 생각이 들었다. 그렇게 하려니, 산 지 얼마 되지 않은 아파트라 양도소득세를 내야할 일이 걱정이다. 그렇다고 몇 년 더 기다리자니 종합부동산세를 부담해야 한다. 며칠 고민하던 강짠돌은 오지랍의 말이 생각났다. 평소에는 아파트 주민들과 통 인사도 없이 서먹하게 지내 온 것이 후회스럽기도 하지만 용기를 내서 찾아 갔다. 세무사 옆집남은 자신을 찾아온 강짠돌에게 우선 양도소득세 산출 방법과 대상, 세율 등 기본적인 점부터 차근차근 설명하기 시작하는데...

[그림] 투자 시점별 부동산 세금 종류

<전문가의 조언>

 

양도소득세란 개인이 일정한 자산을 비정상적이고 비반복적으로 양도함으로 인하여 발생한 소득을 과세대상으로 하는 조세를 말합니다. 따라서 개인이 살던 주택이나 토지, 건물, 분양권 등을 팔면 양도소득세를 부담해야 하나 1가구 1주택을 소유한 개인의 경우에는 3년 이상 보유(수도권 지역은 2년 이상 거주)하면 양도소득세가 면제됩니다.

이와 같은 양도소득세를 절세하기 위해서는 다음과 같은 절세 전략을 수립하여 부동산을 매각하는 것이 바람직합니다.

첫째, 2년 미만 보유한 부동산은 양도시기를 조절해 매각합니다. 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 9%에서 36%까지의 세율이 적용되지만, 보유기간이 2년 미만이면 무조건 40%의 세율이 적용되며, 특히 보유기간이 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용되기 때문입니다.

둘째, 보유기간이 3년 이상 된 부동산은 연 단위로 보유 기간을 조정하여 매각합니다. 3년 이상 보유한 토지와 건물을 양도하는 경우에는 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제하여 주는데 이를 장기보유특별공제라고 하며, 장기보유공제율은 3년이 지나면 양도차익의 10%(거주 1세대1주택은 24%)를 면제해주며, 1년이 지날 때마다 공제율이 약 3%씩(거주 1세대1주택은 주택은 8%씩) 증가하기 때문입니다.

셋째, 1세대 1주택이라면 등기는 2년이 지난 후 이전해 주는 것이 좋습니다. 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되며, 국토교통부장관이 지정한 조정대상지역에 소재한 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 양도소득세가 비과세 됩니다. 그러나 때에 따라서는 부득이하게 2년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있습니다. 이런 경우 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일을 2년이 지난 시점으로 하면 비과세 될 수 있습니다.

기타 양도소득세 절세를 위해서는 다양한 절세 전략이 있을 수 있으므로 부동산 투자계획을 수립하거나 보유한 부동산을 매각하려는 사람은 사전에 양도소득세를 절세할 수 있는 다양한 전략들을 점검해야 할 것입니다.