부동산투자 지식/부동산투자사례

[사례6-5] 부동산세금 절세 요령에 따라 부동산투자 자금을 최소화한 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 7. 17. 05:00

<투자 사례>

 

몇 해 전 퇴직한 비교남은 퇴직금과 저금, 상속 받은 부동산 등을 합쳐 부동산 투자에 나섰다. 이번에는 비교적 큰 규모로 임대용 빌딩을 구입하고자 한다. 하지만 마땅한 투자 대상도 찾기 힘들고, 무엇보다 부동산에 필수적으로 따라 붙는 이런저런 세금이 골치 아프다. 각종 명목의 세금이 번거롭기도 하지만, 간혹 부동산을 잘못 샀다가는 엄청난 세금이 부과 될 수 있다는 말을 들었기 때문에 두렵기조차 하다. 비교남의 죽마고우이자 공인중개사인 오친구를 통해 투자할 만한 임대용 빌딩을 알아보아 달라고 부탁해서 투자 대상을 고르는 문제는 해결할 수 있을 것 같다. 오친구는 다른 중개인을 통해 빌딩 2채를 소개해 주는데, 비교남은 그 빌딩을 맘에 들어 하면서도 세금에 대한 막연한 두려움 때문에 아직 망설이고 있다. 오친구는 그 사실을 알고 최대한 절세할 수 있는 방법을 힘닿는 데까지 알려 주기로 했다.

 

오친구는 절세의 기본은 세금을 적게 내는 것이라기보다는 내지 않아도 될 세금을 안내는 데 있다고 본다. 우선 기본적인 것은 부동산 구입 시 취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 해당 시군구청에 신고하고 납부해야 하며 기간을 넘기면 세액의 20%나 더 내야 한다. 이러한 방법이 바로 기본적인 절세 요령이다. 이렇게 비교남은 오친구로부터 부동산 거래 시 꼭 알아 두어야 할 세무 지식에 대해 하나하나 배워 나가는데...


[그림] 국세청 세금절약 가이드 표지


 

<전문가의 조언>

 

비교남이 부동산을 매수할 경우 부동산 소재지 관할 시··구청에 부동산거래신고서에 기재된 매매금액(실거래가격)을 기준으로 취득세(4%, 개인 간 주택매매는 금액에 따라 1% ~ 3%)와 농어촌특별세(0.2%), 지방교육세(0.4%) 등의 세금을 내야합니다. 결국 개인 간에 임대용 빌딩을 매매한 경우의 세금은 매매금액의 총 4.6%가 되며 주택의 경우에는 금액과 국민주택 규모(85) 초과 여부에 따라 1.1%에서 3.5%가 된다고 봐야 합니다.


이 밖에도 부동산을 취득하면 중개업자에게 중개수수료, 법무사에게 등기대행수수료 등을 지불하여야 하며 국민주택채권도 매입하여야 합니다. 따라서 부동산을 취득하게 되면 세금과 각종 비용을 합쳐 취득가액의 약 10% 정도의 비용이 들어가므로 거래금액 외에 추가로 10% 정도의 여유자금을 준비하고 있어야 차질 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

이와 같이 과다한 취득과 관련된 비용 중 세금을 절약하기 위해서는 다음과 같은 점에 유의해야 할 것입니다.


첫째, 종전에는 부동산을 사고 팔 때 공시지가 등 시가표준액을 기준으로 매매계약서를 작성하여 검인을 신청하고, 관할 시청·군청·구청에서도 계약서에 특별히 하자가 없는 한 검인을 하여 주었습니다. 그러나 200611일부터 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행되어 부동산을 매매한 경우에는 계약체결일로부터 60 일이내에 실지거래가격으로 부동산 소재지 관할 시청·군청·구청에 신고해야 합니다. 만약 옛날처럼 사실과 다르게 작성한 다운계약서로 신고하는 경우에는 매도인·매수인 및 중개업자는 취득세 3배 이하 또는 500만 원 이하의 과태료를 물어야 하므로 오히려 손해를 볼 수 있음을 유의해야 합니다.

 

둘째, 주택의 경우 취득세는 금액이 클수록 취득세율이 높아집니다. 6억원 이하 주택의 취득세율은 1.0%, 6억원 초과 9억 이하 주택은 2.0%, 9억원 초과 주택은 3.0%가 됩니다. 따라서 주택에 투자할 경우에는 투자금액이 같을 경우라면 고가주택은 1채 매수하는 것보다 저가주택을 여러 채 매수한다면 취득세를 절세할 수 있습니다.


[그림] 부동산 취득 관련 세율

셋째, 취득세가 중과세되는 부동산을 취득하지 않는 것이 좋습니다. 별장과 골프장, 고급주택, 고급오락장 등의 취득세율은 기본세율에 8%를 더한 세율이 적용되기 때문입니다. 또한 토지나 건물을 취득한 후 5년 이내에 당해 토지나 건축물이 위에 해당되는 경우에도 동일한 취득세를 추징합니다.

 

넷째, 부동산은 61일 이전에 양도하는 것이 좋습니다. 부동산을 보유하는데 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세는 매년 61일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 건물 및 토지, 주택을 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과하고 있기 때문입니다. 따라서 531일에 부동산을 양도하였다면 61일 현재 소유자인 매수자가 당해 년도분 재산세와 종합부동산세를 납부해야 하며, 62일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 5개월뿐이더라도 1년치 세금을 매도자가 납부해야 한다는 점에 유의해야 합니다.