[사례6-4] 가장 적합한 주택 담보 대출 방식을 선택하여 성공한 부동산투자 사례

<투자 사례>

 

결혼 후 아직 전셋집을 벗어나지 못한 양대출과 못사라 부부는 아이들도 점점 커 가고, 시간이 지날수록 내집 마련에 대한 필요성이 절실해졌다. 아내 못사라는 집을 사자며 계속 양대출을 닦달하고 견디다 못한 양대출은 전세금과 그동안 모아 놓은 돈, 그리고 은행 대출을 받아 집을 사기로 마음먹었다.

그러자 당장 은행 대출은 어느 은행에서 또 어떤 상품을 선택해야 하는가 하는 문제를 어떻게 해결해야 할지 걸린다. 못사라는 기다렸다는 듯이 그동안 인터넷 등에서 조사해 놓은 각 은행별 대출 상품과 대출 조건을 프린트하여 남편 앞에 좍 늘어놓았다. 아내가 조사한 은행별 대출 상품은 상환방법과 상환기간, 책정금리, 은행의 재정 상태에 따라 정리가 되어 있다. 상환기간은 3년에서 20년 사이이고, 금리도 5.1%에서 6%이고 변동금리도 있고 고정금리도 있다. 양대출은 잔뜩 귀찮은 표정으로 뭐가 이리 복잡하고 종류가 많냐고 투덜댄다. 하지만 못사라는 들은 척도 않고 남편을 채근해서 대출을 받기 위해서는 상세한 내용을 알아야 하므로 두 부부는 함께 은행 창구를 찾아 은행 직원의 상담을 받아 보자고 했다.

두 부부은 적당해 보이는 대출 상품을 판매하는 은행을 찾아 그곳에서 은행직원 조언식의 상세한 설명을 들었다. 조언식은 양대출이 대체로 안정된 직장에서 안정된 월급을 받고 있으며 아직 젊으므로 원금 균등분할 상환방법보다는 원리금균등분할 상환방법을 추천하는데...

<전문가의 조언>

 

일반적으로 부동산을 담보로 한 융자의 경우 원금 상환방법을 기준으로 할 경우 융자기간 동안 이자만 지불하다가 만기에 원금을 일시에 상환하는 원금만기상환방식과 융자기간 동안 원금과 이자를 불입함으로써 만기에 원금상환이 완료되도록 하는 할부상환방식 등이 있습니다. 주택자금은 양대출과 같이 소득이 한정된 서민들이 대출 받는 것이므로 대출금 상환 능력을 감안한다면 할부상환방식이 적정합니다. 또한 할부상환방식의 융자는 매월 납부해야 하는 원리금액에 따라 3가지로 구분됩니다.

전체 대출기간에 걸쳐 원리금 상환액이 동일한 원리금균등상환방식은 국민주택기금이나 한국주택금융공사의 모기지론(mortgage loan)에서 주로 택하고 있는 방식으로 차입자의 차입금 상환 계획 수립에 가장 유리합니다. 원금은 매달 균등하게 상환하고 이자는 감소한 원금 기준으로 매달 상환하는 원금균등상환방식은 매달 납부하는 원리금이 점차 감소하게 되므로 체감식이라고도 합니다. 이 방식은 원리금이 매월 체감하므로 장래 가계수입의 감소가 예상되는 중년층 이상의 봉급자들에게 유리하나 초기 원리금액이 부담되는 문제도 있습니다. 대출 후 일정기간동안 원리금이 점차 증가하는 융자인 원리금체증식은 장래 가계수입의 증가가 예상되는 양대출과 같은 젊은 봉급생활자들에게 유리합니다.

[그림] 주택저당대출 유형별 특징

이자율을 책정하는 방법에 따라 융자를 구분하면 전체 대출기간에 대하여 고정된 이자율을 적용하는 융자인 고정금리식과 일정기간마다 대출이자율과 원리금을 기준 지표의 변동에 따라 조정하는 변동금리식 융자로 구분됩니다. 고정금리식 융자는 시장금리가 상승하거나 하락하는 경우 모두 대출자가 손해를 볼 수 있어 변동금리식에 비해 높은 이자율이 책정됩니다. 또한 과다한 이자율은 대출기관 입장에서도 대출상품 판매에 지장을 초래하는 문제가 발생합니다. 즉 변동금리식 융자는 대출기관과 차입자 모두가 시장금리 변동에 따른 손해 발생을 예방할 수 있으나, 실질적으로는 고정금리식에 비해 대출자에게 유리한 융자방식입니다.

 

주택자금 융자는 융자금 상환기간에 따라 10년을 넘는 장기융자와 10년 이내의 단기융자로 구분됩니다. 장기융자는 같은 금액을 대출했을 때 단기융자에 비해서 상환 기간은 길지만, 매월 달에 납입해야 할 금액이 적으므로 양대출과 같이 목돈을 구하기 힘들 차입자에게 적합하며, 우리나라의 경우 장기주택융자(모기지론, mortgage loan)의 경우에는 원리금 상환액에 대한 소득공제가 되는 장점이 있습니다. 반면에 조기에 상환할 경우 조기상환위약금을 부담해야 하는 점에 유의해야 합니다. 반면에 단기융자는 대출금을 빨리 상환할 수 있는 장점이 있으며, 단기일수록 금리가 낮아 차입자들이 선호하는 경향이 높습니다. 그러나 주택구입을 위한 자금은 일반적으로 고액이므로 주택구입자금대출제도로서는 적정하지 못합니다.

 

양대출의 경우 안정된 급여생활자이며 점차 급여가 높아질 것이므로 원금균등분할상환방식보다는 원리금균등분할상환방식이 더 적합하며, 변동금리 보다는 고정금리가, 단기보다는 장기융자가 유리합니다.