[사례6-3] 은행 융자를 활용하여 목표 수익률을 달성한 부동산투자 성공사례

<투자 사례>

여유남은 여유자금으로 부동산 투자를 해 보려고 관련 도서를 읽으며 나름대로 차근차근 공부를 하고 있는 중이다. 그가 생각하는 투자 수익은 연 12% 정도의 수익률이며 따라서 월 1%의 수익이면 만족한다는 생각이다. 어느 날 부동산 중개인으로부터 6억 원을 투자하면 인수할 수 있는 상가를 소개 받는 여유남은, 알아보니 그 상가에서는 월 600만 원 이상 월세를 받기는 어렵다는 것을 알게 되었다. 여유남의 아내는 그 얘기를 듣고 6억 원의 600만 원이면 월 1% 조건이 되지 않느냐고 반문하지만, 여유남은 세금 등을 감안하면 총 수입의 15% 정도는 관리비로 들어가야 하므로 목표 수익률이 제대로 나오지 않는다며 고민했다.

아내는 친하게 지내는 이웃집 나반질을 남편에게 소개했다. 나반질은 부동산 투자 전문가로서 여유남이 갈등하는 원인을 이해하고 투자 수익률을 높일 수 있는 방법을 소개해 주었다. 나반질이 소개하는 것은 레버리지 효과로 불리는 것으로서 금융기관의 융자를 통한 수익률 증대 방법이다. 여유남은 은행 융자라고 하면 이자 비용 때문에 손해 보기 십상인 줄로만 알았는데, 부동산 투자에서는 그렇지 않은 경우도 있다는 새로운 지식을 알게 되어 무척 기뻐하며 나반질에게 고마워한다. 여유남과 나반질이 가까워지자 여유남의 아내는 괜한 질투를 느끼는데...

<전문가의 조언>

부동산투자자의 투자자금은 부동산의 취득대금과 구입과 관련된 제반 비용으로 지출되는 것으로, 투자자금은 투자자가 직접 투입한 자기자본 뿐만 아니라 융자액과 같은 유이자타인자본과 임대보증금이나 전세보증금과 같은 무이자타인자본으로 구성됩니다.

타인자본을 동원해 투자를 할 경우 투자자는 일정한 레버리지효과를 누릴 수 있습니다. 레버리지 효과(leverage effect) 또는 지렛대 효과란 일반적으로 융자 등 타인자본을 동원하여 자기자본의 수익률을 높이는 효과를 말합니다(수익률 레버리지 효과). 부동산의 경우 담보가치가 높으므로 부동산투자에서 레버리지 효과를 통해 투자수익률을 높이는 것은 중요합니다.

여유남의 경우 은행에서 융자를 하나도 받지 않는다는 가정 하에서 수익률을 계산해보면 다음과 같습니다.

  - 순수투자액 = 구입가격 10억원 - 임대보증금 4억원 = 6억원

  - 년간 임대료 수입 = 월세 600만원 × 12개월 = 7,200만원

  - 년간 경비 = 7,200만원 × 15% = 1,080만원

  - 년간 순수입 = 7,200만원 - 1,080만원 = 6,120만원

  - 종합자본수익률 = 6,120만원 ÷ 구입가격 10억원 = 6.12%

  - 자기자본수익률 = 6,120만원 ÷ 자기자본투자액 6억원 = 10.2%

 

이 계산에서 여유남이 구입하는 부동산 가격대비 수익률(종합자본수익률)은 구입가격 10억원에 대해 6.12%이나, 실제 여유남이 동원한 자기자금 6억원에 대해서는 10.2% 자기자본수익률이 달성될 것입니다.

그러나 년 10.2%의 수익률은 여유남이 원하는 수익률 12%에 못미치는 것으로, 만약 1억 8천만원을 연리 6%로 융자를 받을 경우에는, 여유남의 자기자본투자액은 4억 2천만원(= 10억원 - 보증금 4억원 - 융자금 1억 8천만원)이 됩니다. 이를 기준으로 할 경우 년간 순수입은 6,120만원에서 이자 1,080만원(= 1억 8천만원 × 6%)을 제한 5,040만원이 된다. 이 순수입은 여유남의 투자액 4억 2천만원에 대비할 경우 12%(= 5,040만원 ÷ 4억 2천만원)의 수익률이 됩니다.

즉 여유남의 경우 융자를 받아 투자를 한 경우 자기자본수익률은 12%이나, 융자를 받지 않았을 경우에는 동일한 투자에 대하여 10.2%의 수익률을 달성할 수 있습니다. 따라서 여유남은 융자를 받음으로써 1.8%(= 12% - 10.8%)의 레버리지효과를 기대할 수 있는 것입니다.

[그림] 레버리지효과 개념도