[사례5-6] 임차인에게 5년의 계약갱신요구권이 인정되지 않은 상가임대차 사례

≪사례 소개≫

 

왕배짱은 닭구이 체인점을 하려면 점포만 확보하면 시설과 재료는 물론 영업기법까지 지원해 준다는 말에 나도 할 수 있다 싶은 자신감이 들었다. 직장에 사표를 던지고 나온지 1개월 만에 보증금 3천만원에 월세 50만원으로 주택가 진입로 입구 버스정류장 앞에 있는 점포를 1년간 임차하고 체인점 본사의 도움을 받아 영업을 시작했다. 점포를 인수하며 왕배짱은 종전 임차인에게 권리금을 5백만원을 지급했고 설비와 인테리어, 간판 등을 설치하는 시설비도 2천만원이 넘었다.

왕배짱은 권리금이나 시설비는 상가건물임대차보호법에 의해 보호를 받지 못하는 점이 걱정되지만 상가건물임대차보호법에서는 영세상인이 임차한 상가는 5년간 사용할 수 있도록 보호해주고 있으므로 5년이면 2천 5백만원 정도는 손쉽게 벌수 있다는 생각에 위안을 삼고 있다.

개설 후 첫 해는 이럭저럭 장사가 되는 것 같더니 1년 3개월이 지난 최근에는 경기불황과 맞물려 영업이 신통치 않아 3개월치 임대료도 못 내고 있다. 왕배짱은 상가주인 나몰라에게 요즘 너무 어려우니 보증금에서 못낸 임대료를 낮춰 달라고 요구했으나, 나몰라는 임대료를 못 내겠으면 점포를 넘기겠으니 점포를 비워달라고 한다. 왕배짱은 너무한다는 생각에 법률 상 임대차 계약이 자동으로 1년간 연장 되었으니 향후 1년간은 점포를 사용할 수 있고 상가건물임차인은 임차한 건물은 5년간 사용할 수 있도록 법률로 정해져 있으니 못나가겠다고 주장했다. 또한 정 내보내려면 임대보증금 3천만원뿐만 아니라 권리금 5백만원과 시설비 2천만원을 물어달라고 했다.

[그림] 상가 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않은 사례 개념도

≪토의 과제≫

 

1. 과연 왕배짱은 자신의 주장대로 5년간 점포를 사용할 수 있을까?

2. 왕배짱을 내보내기 위해서 임대인 나몰라가 권리금과 시설비를 물어줘야 할까?

≪해설 및 조언≫

  

1. 임대차최소기간

 

현행 상가건물임대차보호법에서는 상가건물임대차 계약의 최소기간을 1년으로 정하고 있으며 이 법에 위반한 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 1년 이하의 기간으로 체결된 임대차 계약의 경우 임대인은 1년 동안 임대차 계약의 종료를 주장할 수 없으나 임차인은 약정된 기간이 종료하면 임대차 계약의 종료를 주장할 수 있다.

 

2. 묵시의 갱신

 

임대차 계약기간 종료 전 6월부터 1월까지에 임대인이 계약을 종료하겠다는 통지를 하지 않으면 기간이 만료된 때 종전과 동일한 조건으로 재계약이 된 것으로 보며 이를 묵시의 갱신이라고 한다.

묵시의 갱신으로 재계약이 된 경우 계약기간은 정해지지 않은 것이 되지만 계약기간이 정해지지 않더라도 임대인은 1년간은 임대차 계약을 해지하고 임차인을 내보낼 수 없다. 임차인은 계약기간이 정해지지 않았으므로 임대차 계약을 해지하겠다고 임대인에게 통지하면 통지한 날부터 3개월이 지나면 임대차 계약이 해지된다.

따라서 왕배짱의 경우 임대차 계약기간이 종료되는 시점에 임대인 나몰라가 재계약을 하지 않겠다거나 계약조건을 바꾸겠다는 주장을 하지 않았으므로 묵시의 갱신이 된 것으로 봐야한다. 이 경우 나몰라는 임차인을 재계약이 성립된 날부터 1년 이내에서 내보낼 수 없는 것이 원칙이다.

다만 현행 상가건물임대차보호법에서는 정하고 있지 않으나 현행 민법 제640조(차임연체와 해지)에서는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 3개월간의 임대료를 연체한 왕배짱은 아직 임대차 계약기간이 종료되지 않았지만 민법의 규정에 의해 임대인 나몰라가 계약의 중도 해지를 요구하면 받아들어야 한다.

 

3. 계약갱신요구권

 

현행 상가건물임대차보호법 제10조에서는 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 법률에서 정한 특별한 사유가 없이는 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있으며 이런 권리를 계약갱신요구권이라고 한다.

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 따라서 법률에서 정한 사유가 없을 경우라면 왕배짱의 주장과 같이 상가건물임차인은 상가건물을 5년간 사용할 수 있고 이 기간 동안에 영업을 통하여 권리금이나 시설금 등에 해당하는 수익을 기대할 수 있다.

그러나 왕배짱은 이미 법률로 정한 사유 중 하나인 3개월의 임대료를 연체하였으므로 임대인 나몰라는 이와 같은 왕배짱의 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있다.

 

4. 필요비와 유익비 청구권

 

왕배짱은 임대인 나몰라가 임대차 계약을 해지하려면 자신이 점포를 개설하기 위해 소요된 권리금과 각종 시설비를 돌려줄 것을 요구하고 있으나, 권리금이란 해당 점포를 전 임차인으로부터 인수받기 위해 지불하는 시설비 혹은 영업권에 대한 대가로서 임대차 계약이 해지된다고 해서 임대인에게 반환을 청구할 수 없는 금액으로 임차인이 직접 영업을 통해 회수해야 한다. 기타 2015년부터는 상가건물임대차보호법이 개정되어 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하지 않아야 하나, 임대인이 권리금을 지급해야 하는 것은 아니다.

 

각종 인테리어 시설비는 민법에서 정한 유익비나 필요비의 명목으로 청구할 수 있는 경우도 있으나 대부분의 경우 점포 임대차 계약에서는 임차인이 임대차 계약이 종료될 때 원상회복을 해 놓도록 약정한다. 따라서 왕배짱이 자신의 영업을 위해서 설치한 시설비는 임대인에게 청구할 수 없을 것이다.