[사례5-4] 상가건물임대차보호법의 적용 여부가 논란이 된 부동산투자 사례

≪사례 소개≫

황명퇴는 명예퇴직을 하면서 받은 퇴직금으로 점포를 얻어 샌드위치 전문점을 차리려고 한다. 여러 곳의 점포 중 대학가 인접 대로변에 있는 12층 신축빌딩 1층 코너 50평의 분양상가(보증금 1억원 월 200만원)가 맘에 든다. 임대료는 조금 높지만 권리금이 없는 점을 감안한다면 다른 점포보다 훨씬 싼 금액인 셈이다.
황명퇴는 평소에 틈틈이 공부한대로 상가 등기부등본을 인터넷에서 발급받아보니 저당권등기 하나도 없이 깨끗했다. 상가 월세 계약을 체결하러 갔더니 상가 주인 안마땅은 원래 약속한대로 계약서를 작성하고 별도로 세무서 제출용으로 다운계약서를 작성하자고 한다.

안마땅은 다운계약서를 작성하면 월세 200만원에 대한 부가가치세 20만원을 별도로 내야하지만, 만약 세무서 제출용으로 보증금 3천만원에 월세 40만원의 다운계약서를 작성한다면 부가가치세를 별도로 받지 않을테니, 황명퇴가 세무서에 사업자등록을 하기 위해 제출하는 계약서는 반드시 다운계약서를 제출해달라고 요구했다. 또 옆에서 계약서를 작성해주던 상가 분양업자는 원래 서울에서 보증금 1억원에 월세 200만원이면 상가건물이 경매에 넘어갈 때 보증금을 우선변제 받지 못하는데 다운계약서를 작성해서 확정일자인을 받으면 우선변제를 받을 수 있다고 했다.

황명퇴는 안마땅의 요구대로 해주면 월 20만원이 절약되고 만약에 경매가 되더라도 보증금을 우선 변제 받을 수 있다는 말에 선뜻 동의하고, 가짜로 작성된 다운계약서를 첨부해 세무서에서 사업자등록을 하면서 다운계약서에다 확정일자인을 받았다.

≪토의 과제≫

1. 황명퇴는 과연 상가건물임대차보호법에 따라 경매 대금에서 우선변제를 받을 수 있는가?
2. 황명퇴는 상가건물임대차보호법에서 정한 다양한 임차인 보호 제도의 혜택을 받을 수 없는가?

≪해설 및 조언≫

1. 상가건물임대차보호법의 의의

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정되고 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률을 말한다.

상가건물의 임대차 계약 역시 민법에서 정한 임대차 계약의 일종으로 분쟁이 발생할 경우 민법 중 임대차 계약과 관련된 규정을 근거로 판단해야 하지만 상가건물임대차보호법의 대상이 되는 상가건물 임대차 계약의 경우에는 상가건물임대차보호법이 우선 적용해야 한다.

2. 보호대상 계약

상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상업용건물의 임대차 계약만 해당되는 것으로 황명퇴는 샌드위치전문점이라는 음식점 영업을 목적으로 임대차 계약을 체결했으므로 계약 내용을 기준으로 볼 때는 상가건물임대차보호법에서 정한 임차인이 될 수 있다. 현행 상가건물임대차보호법에서는 다음의 그림과 같이 다양한 상가건물 임차인에 대한 보호제도를 두고 있다.

[그림] 상가건물 임대차보호법에서의 임차인 보호 제도

3. 보호대상 임대보증금

현행 상가건물임대차보호법령에서는 동법 시행령에서 정한 금액 이하의 보증금액인 임대차 계약에 법령이 적용된다고 규정하고 있어서, 황명퇴가 임차한 서울특별시의 경우에는 보증금액이 2억 4천만원 이하인 임대차 계약에만 법령이 적용된다. 이 법령의 적용을 받을 경우 상가건물이 경매가 되더라도 경매 대금에서 후순위 권리자보다 임대보증금을 우선해서 배당받을 수 있다.
다만 황명퇴와 같이 보증금과 월세가 포함된 임대차 계약의 경우는 월세액을 보증금으로 환산하여 계산하는 것으로, 황명퇴는 월세액을 보증금로 환산할 경우 총 3억원(= 1억원 + (200만원 × 100))의 임대보증금에 해당하는 임대차 계약을 체결하였으므로 보증금 우선변제 대상에 포함되지 않는 것으로 봐야 한다.
이때의 보증금액은 실제의 보증금액을 기준으로 해야 하는 것이지 황명퇴의 생각과 같이 관할 세무서에 신고하거나 확정일자인을 받은 계약서에 기입된 금액을 기준으로 하는 것은 아니다. 따라서 황명퇴의 경우 상가건물임대차보호법에 따라 경매에서 임대보증금의 우선변제권이 인정되지 못하는 것으로 해석해야 할 것이다.

4. 보호대상 임대보증금 이상인 상가건물 임차인의 보호

2013년에는 상가건물임대차보호법 제3조 제3항이 신설되어 황명퇴와 같이 보호대상 임대보증금 이상인 상가건물 임차인의 경우에도 다음과 같은 6가지의 보호 제도를 적용받을 수 있다는 것도 알아두는 것이 좋다.
  - 대항력 (법 제3조)
  - 계약갱신요구권 (법 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문)
  - 계약갱신의 특례 (법 제10조의2)
  - 권리금 회수기회 보호 관련 규정 (법 제10조의3 부터 제10조의7)
  - 차임연체와 해지 (법 제10조의8)
  - 표준계약서 사용 권고 (법 제19조)