[사례5-3] 주택 임대 기간에 대해 다툼이 발생한 부동산투자사례

≪사례 소개≫

김착한은 3년전인 2002.5.15에 현재 살고 있는 연립주택에 보증금 5천만원 전세로 들어와 살고 있다. 처음 임대차 계약은 2년간으로 체결했으나 전세만료일인 2004.5.15에도 집주인 몰인정이 아무런 연락도 없고 김착한도 이사를 가고 싶은 마음이 없어 그대로 살고 있기로 했다. 김착한이 달력을 보니 2개월 이후인 2005.5.15이면 만 3년이 된다.
그 동안 전화 한통도 없던 집주인 몰인정은 1주일 전인 2005.3.8에 갑자기 전화를 해서 현재 시세에 맞도록 임대보증금으로 5천만원 올려 달라고 하는 것이다. 김착한이 현재 돈이 없으니 1천만원만 올려주면 안되겠느냐고 사정을 해봤으나 몰인정은 매몰차게 거절했다. 김착한이 한번만 더 생각해봐 달라고 하자 몰인정은 전화를 일방적으로 끊어 버렸다. 또 어제는 몰인정이 전화를 해서 김착한이 이사를 들어온지 만 3년이 되는 2005.5.15일에 무조건 주택을 비워달라고 요구했다.
김착한은 1년 정도는 더 살고 싶으니 임대보증금을 1천만원만 올려 받고 그대로 살게 해달라고 재차 부탁했으나, 집주인 몰인정은 약정한 2년이 이미 지났으니 언제든지 집을 비워달라면 비워줘야 할 것이 아니냐면서 만약 집을 비워주지 않으면 법대로 하겠다고 한다. 또한 어제는 전화를 해서 만약 안 비워주면 중간에 나가도 4년이 꽉 차야 임대보증금을 돌려준다며 계속 아파트를 비워 줄 것을 강요한다.
김착한은 그동안 열심히 저축한 돈으로 아파트를 분양받아 앞으로 8개월 후에 입주해야 하므로 가능하면 현재 주택에서 8개월은 더 살고 싶은데 걱정이다.

[그림] 주택임대차 기간 분쟁 사례 개념도

≪토의 과제≫

1. 만약 집주인 몰인정이 소송을 할 경우 김착한은 반드시 집을 비워줘야 하는가?
2. 8개월 후에 이사 갈 때 몰인정이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 해야 하는가?

≪해설 및 조언≫

1. 임대차 기간의 보장

현행 주택임대차보호법에서는 임대차계약의 최소기간을 2년으로 정하고 있으며 주택임대차보호법에 위반된 계약 내용 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는 것으로 규정하고 있으므로, 2년 미만으로 임대차 계약을 체결할 경우라면 임차인은 그 주택을 계약된 기간 동안만 이용하거나 법에서 정한대로 2년 동안 이용할 수도 있다.
또한 임대차기간이 종료되는 경우에도 계약 종료 전 6월부터 1월까지에 임대인이 계약을 종료하겠다는 통지를 하지 않으면 기간이 만료된 때에 종전과 동일한 조건으로 재계약이 된 것으로 보는 것으로 이런 경우를 묵시의 갱신이라고 한다.
묵시의 갱신으로 재계약이 된 것으로 보는 경우 계약기간은 정해지지 않은 것이 되지만 임대인은 2년간은 임대차 계약을 해지하고 임차인을 내보낼 수 없다. 반면에 임차인은 계약기간이 정해지지 않았으므로 임대차 계약을 종료시키고 싶은 날부터 3개월 전에 임대차 계약을 해지하겠다고 임대인에게 통지하면 통지한 날부터 3개월이 지난 날에 임대차 계약이 해지된다.
예를 들어 김착한의 경우에는 1년 전에 묵시의 갱신이 된 것이므로 임대인 몰인정은 김착한에게 총 2년(향후 1년간) 임대차 계약 해지를 주장할 수 없다. 반면에 김착한은 나가고 싶은 날부터 3개월 전에 임대인에게 통지하면 임대차 계약이 해지되는 것이다.

[그림] 주택임대차 기간 분쟁 사례 분석도

2. 임대보증금 회수

주택임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 그 주택을 원래의 상태대로 임대인에게 반환해야 하며 임대인은 임차인에게 받은 보증금 전액을 되돌려주어야 한다.
만약 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 주택을 돌려주지 않아도 된다. 만일의 경우에는 임대주택에 살면서도 임대주택을 경매에 넘겨 임대보증금을 돌려받을 수도 있다.
또한 부득이하게 임대보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차주택을 비워준다면 대항력이나 우선변제권이 소멸되어 임대보증금을 돌려받기 전에 임차주택이 경매될 경우 임대보증금을 떼일 염려가 있다. 이런 문제를 방지하기 위해서는 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령신청을 하면 된다. 임차인의 신청에 의해 법원에서 등기소에 임차권등기명령을 하고, 관할 등기소에서 임차권등기를 하면 임차인이 이사를 가더라도 이미 발생한 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임대보증금을 안전하게 보호를 받을 수 있다.
따라서 김착한의 경우 상기에서 말한 것과 같이 나가기 3개월 전에 임대인 몰인정에게 임대차 계약 해지를 통보하면 몰인정은 김착한이 8개월 이후에 임대주택에서 나갈 때 의무적으로 임대보증금을 돌려주어야 하고, 만약 보증금을 돌려주지 않을 경우 김착한은 임대주택을 경매에 넘길 수 있다.

3. 임대보증금 인상의 상한선

현행 주택임대차보호법에서는 임대주택의 임대보증금이나 월세는 1년에 한번 인상이 가능하나 한번에 5%이상 인상할 수 없도록 규정하고 있다.
따라서 김착한의 경우 종전의 임대보증금이 5천만원이었으므로 5%인 250만원만 증액해 주면 되고 몰인정의 과다한 보증금 인상요구에 응할 의무는 없다.