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[사례5-1] 오피스텔 전세입자가 전세금 보호를 받은 주택임대차 사례

세계사이버대학 부동산금융자산학과 2018. 7. 7. 07:00

사례 소개

 

31살의 회사원인 조아해는 2달 후 사랑해와의 결혼식을 앞두고 5천만원으로 신혼 살림을 꾸밀 보금자리를 마련하려고 한다. 신부 사랑해는 아파트에 들어가 살고 싶다고 하고 조아해의 생각에도 편리한 아파트가 좋을 것 같아 요즘은 회사가 끝나면 데이트도 할 겸해서 사랑해와 함께 전세를 아파트 찾아다니고 있다.

벌써 2주째 사랑해와 함께 회사에서 30분 이내 거리의 아파트단지들을 둘러봤으나 5천만원으로는 전세로 얻는 것은 불가능하고 50만원 이상의 월세를 추가로 지급해야 할 것으로 보인다. 혹시나 싶어 여기저기 알아보던 중 회사 동료가 자신이 사는 오피스텔이 아파트처럼 살기도 좋고 보증금 5천만원에 월세 20만원 정도만 내면 된다고 해서 중개사무소를 방문해 물어봤더니 마침 적당한 물건이 있다.

 

조아해가 오피스텔에 신혼살림을 차리겠다고 아버지에게 말씀드렸더니 아버지는 걱정스러운 듯 일단 계약할 오피스텔의 등기부를 떼어오라고 하신다. 조아해가 인터넷에서 등기부등본을 인쇄해 아버지에게 보여드리니 아버지는 등기부에는 월세로 들어가려는 오피스텔이 사무실용으로 되어 있어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 것 같아 불안하다고 하시면서 다시한번 알아보라고 하신다.

다음날 조아해가 중개사무소에 전화를 걸어보니 중개사무소에서는 구체적인 답변은 회피하고 요즘 봄철이라 오피스텔이 거의 없으니 계약하기 싫으면 다른 사람에게 임대하겠다고 한다.

 

토의 과제

 

1. 오피스텔에 월세를 들어갈 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는가?

2. 조아해가 주택임대차보호법을 적용받을 경우 어떤 좋은 점이 있는가?


해설 및 조언

 

1. 임대차 계약의 의의

 

다른 사람의 주택을 사용하기 위해서 체결하는 전세나 월세 계약은 우리나라의 민법에서 정한 임대차 계약인 경우가 대부분이며 전세 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친 경우에만 전세권이 인정된다.

전세권설정계약은 등기비용이 소요되고 주택소유자 입장에서는 전세권설정등기를 꺼리는 경우가 많으므로 대부분의 경우 전세 보증금을 지급하고도 전세권설정등기를 하지 않고 있다. 이와 같이 전세권설정등기가 없는 전세 계약은 임대차 계약으로 취급되는 것이다.

 

임대차 계약이란 임대인이 임차인에게 주택이나 기타 부동산 등을 사용수익하게 할 것을 약속하고 임차인이 이에 대하여 차임(보증금, 월세 등)을 지급할 것을 약속하는 계약을 말한다. 따라서 주택에 대한 임대차 계약이 체결되면 임대인은 임차인이 주택을 임대차 계약에서 정한 목적대로 이용할 수 있도록 해야 할 의무가 있으며 임차인은 임대인에게 계약에서 정한 보증금 혹은 월세 등 임대료를 지급할 의무를 갖는다.

또한 임대차 계약에서 정한 보증금은 임대차 계약기간이 종료되고 임차인이 임대 주택을 임대인에게 반환할 때 임대인이 임차인에게 돌려주는 금액을 말한다.

부동산에 대한 임대차 계약에 대해서는 우리나라 민법에서 규율하고 있으므로 임대인과 임차인과의 다툼이 발생한 경우 민법에서 정한 임대차 계약 관련 규정을 적용하여 판단해야 한다.

 

그러나 주택은 가정생활의 필수적인 도구로서 일반적으로 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 우리나라에서는 주택의 임대차에 대해서는 주택임대차보호법을 제정하여 주택임차인을 보호하고 있으므로 주택임대차에 대하여 임대인과 임차인과의 분쟁이 있을 경우에는 우선 주택임대차보호법에서 정한 규정에 따라 판단해야 한다. 물론 이 법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 민법 중 임대차 계약 관련 규정을 기준으로 판단해야 한다.

 

2. 주택임대차보호법의 보호대상

 

현행 주택임대차보호법의 적용 대상은 개인이 체결한 주택임대차 계약이다.

이때의 주택이란 건축물대장이나 등기부에 표시된 용도와는 관련 없이 임대차 계약체결 당시 주거용으로 사용할 것을 약정한 건물의 전부 또는 일부분을 의미한다. 따라서 상업용으로 임대차 계약을 체결한 후 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 사용할 수 있도록 약정한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받는다.

또한 임대차 계약이란 보증금을 지급하고 매월 월세를 지급하는 일반적 형태의 월세 계약은 물론 보증금 없이 월세만 지급하는 계약도 포함되며 보증금만 지급하는 전세 계약이라도 전세권설정등기를 하지 않은 경우도 포함된다.

 

다만 개인이 체결한 임대차 계약만 포함되는 것으로 주식회사 등 법인이 체결한 임대차 계약에는 적용되지 않는 것이 원칙이며, 법률에서 정한 극히 일부의 경우에만 인정된다. 또한 일시적인 사용을 위한 임대차 계약(예를 들어 1주일만 사용하는 등)의 경우에는 적용되지 않는다.

따라서 조아해가 임대차 계약을 체결하려는 오피스텔의 경우 등기부에는 사무실용도로 되어 있으나 임대인과 주거용으로 사용하는 임대차 계약을 체결한다면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있을 것이다.

 

3. 주택임대차보호법의 내용

 

현행 주택임대차보호법에서는 임차인의 임대보증금을 보호하기 위한 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 제도를 두고 있으며 임차인이 자주 이사를 다니는 불이익을 방지하기 위해 임대차기간의 최소한도와 묵시의 갱신, 임대보증금 상한제도 등을 두고 있다. 기타 임대료를 돌려받지 못하고 임대주택을 비워주는 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기명령제도는 물론 이들 제도와 관련된 각종 제도를 두고 있다.

이들 제도 중 대항력과 우선변제권, 최우선변제권은 법률에서 정한 요건을 지닌 임차인에 대해서만 적용되지만 기타 제도들은 주택임대차보호법의 대상이 되는 모든 임차인에게 적용된다.

 

[그림] 주택임대차보호법에서의 임차인 보호제도